信達地產高價地迷局

　　本報記者/莊靈輝/盧志坤/北京報道

　　多宗高價地項目合作終止，信達地產股份有限公司（600657.SH，以下簡稱“信達地產”）多年前頻繁獲取的“地王”項目走向再度引發關注。

　　日前，信達地產與泰禾集團股份有限公司（000732.SZ，以下簡稱“泰禾集團”）先后發布公告，宣布雙方將終止上海寶山顧村項目、深圳坪山項目以及上海新江灣項目的合作，泰禾集團已收回相關項目的投資與財務資助款項。

　　《中國經營報》記者注意到，上述終止合作的三項目用地均是信達地產于2015~2016年間所獲區域“地王”。信達地產與泰禾集團在雙方的公告中均表示，相關項目的開發與銷售進度受到行業調控政策與市場環境的影響，運營效果未達預期，項目的未來回報存在較大的不確定性。

　　實際上，根據此次雙方公告以及信達地產此前披露信息，信達地產于2015~2017年間頻繁拿下的多個“地王”項目，如今的開發與銷售進度并不理想。

　　“客觀上近年來持續的房地產調控中，上海、深圳等一線城市限價政策與預售管理較為嚴格，對項目的銷售價格和銷售進度有較大的影響。”信達地產在回復記者采訪時表示，終止相關項目合作是雙方結合行業調控政策、市場環境變化與自身實際，經充分溝通，協商一致所做的決定，客觀上也是因相關項目進度受到較大影響。

　　合作終止

　　2015～2017年是信達地產的高光時期。期間信達地產多次在土拍市場高價拿地，共在上海、廣州、杭州以及合肥等地拿下至少8宗“地王”，總地價超過430億元。此次與泰禾集團終止合作的三宗項目用地也都是于這期間取得。

　　據雙方公告信息，上海新江灣項目用地是信達地產于2015年通過公開掛牌聯合取得，后成立上海泰瓴置業有限公司（以下簡稱“泰瓴置業”）作為該項目開發主體。2016年，該項目引入泰禾集團為合作方，由泰禾集團合計投資11.3625億元參與項目開發、銷售等運營管理工作，泰禾集團通過寧波匯融沁齊股權投資合伙企業（有限合伙）等間接持有泰瓴置業45%股權。

　　泰禾集團在公告中稱，因后續市場環境變化，公司陸續通過轉讓相關企業份額及股權等方式收回出資額9.8億元及相關財務資助款項，截至公告發布，泰禾集團未持有泰瓴置業股權。

　　實際上，早在2019年的半年報中，泰禾集團就曾宣布對上海新江灣項目的合作進行調整，已收回有限合伙出資額9.8億元和對相關公司1227萬元無息借款，后續將根據具體的協議約定，重新確定對泰瓴置業的持股比例。

　　此次終止合作的另外兩個項目用地也是信達地產于2015~2016年間通過公開招拍掛取得。其中深圳坪山項目用地是2015年通過公開拍賣取得，2016年與泰禾集團確立合作關系，泰禾集團方面提供代建、銷售管理等服務；上海寶山顧村項目用地于2016年通過公開摘牌取得，2017年與泰禾集團確立合作，泰禾集團方面提供技術與管理服務。

　　此外，泰禾集團也為上述兩個項目提供相應的建設資金。終止合作后，泰禾集團已收回對深圳坪山項目5.9億元財務資助款項和上海顧村項目的相關款項，但泰禾集團并未披露上海顧村項目收回款項的具體金額。

　　信達地產回復表示，目前各項目已經到了銷售回籠的后期階段，銷售工作也在抓緊推進，項目資金有充足的保障。終止項目合作不會對項目的開發進度產生不良影響。“公司將結合項目具體情況，積極采取針對性措施，加快項目銷售，努力提升項目運營效率，三項目目前均由信達地產獨立操盤。”

　　去化承壓

　　實際上，頻繁高價拿地后，信達地產的這些“地王”項目進展就廣受市場關注，部分高價地開發與銷售進展緩慢也成為信達地產的負累，考驗著信達地產的財務狀況與開發運營能力。

　　此次信達地產與泰禾集團并未披露終止項目合作的具體原因，但雙方均在公告中承認相關項目的開發與銷售進度受到影響，運營效果未達預期。

　　據公告披露信息，上海新江灣項目共一個地塊，規劃有多層洋房、低層聯排住宅（院子）及保障房。其中多層洋房計容建筑面積6.4萬平方米，均為90平方米以下小戶型；低層聯排住宅（院子）產品計容建筑面積4.9萬平方米；保障房計容建筑面積2.97萬平方米。該項目現已全部竣工備案及部分交付，預計總可售面積約11.47萬平方米，洋房產品自2018年4月起陸續開盤銷售。截至2020年12月31日，該項目累計已售面積約5.9萬平方米。

　　上海寶山顧村項目的開發及銷售進度則尤其波折。據公告披露，該項目分為兩個地塊，其中10-03地塊為住宅地塊，規劃有14棟高層住宅（其中，2棟為項目公司自持、1棟保障房建成后移交政府），4棟多層住宅以及21棟低層住宅；10-05地塊則規劃為2棟2~3層獨棟商業。

　　截至2020年12月，上海寶山顧村項目高層住宅除自持部分外已完成竣工備案，多層住宅和低層住宅仍在施工建設中，商業地塊開發進度則未披露。根據公告，該項目預計總可售面積約12.26萬平方米，其中3.18萬平方米高層住宅于2019年6月開盤銷售。截至 2020年12月31日，該項目累計已售面積僅為1.76萬平方米。而據信達地產2020年報披露，該項目預計竣工時間已由此前的2020年推遲至2022年。

　　推遲竣工時間的不僅有上海顧村項目，此次終止合作的深圳坪山項目的竣工時間也是一拖再拖。在信達地產的年報中，該項目預計竣工時間曾由2019年推遲至2020年；根據信達地產此前多份債券募集說明書披露的信息，該項目預計竣工時間更是由2020年5月推遲至2020年7月；而據此次終止合作的公告信息，深圳坪山項目則是于2020年12月完成竣工備案。

　　據公告披露，深圳坪山項目共一個地塊，規劃有9棟高層住宅（其中，8棟為商品房住宅、1棟保障房建成后由政府回購）、1棟三層幼兒園、底層商業和相關配套設施。該項目總可售面積約 11.20 萬平方米，而截至2020年12月31日，該項目尚未開盤銷售。

　　市場靜待后續進展

　　背靠母公司的強大背景，信達地產光環加身。信達地產背后為全國四大資產管理公司（也稱四大AMC）之一的中國信達資產管理股份有限公司。有研報分析指出，與傳統房企相比，AMC旗下房地產子公司直接接盤進行房地產開發具有資金和資源雙重優勢，但操盤能力偏弱。

　　或也因此，信達地產在大舉拿地之后選擇了與泰禾集團等傳統房企合作開發。據不完全統計，信達地產自2015~2017年拿下8宗“地王”后，其中有6宗“地王”項目引入了合作方。

　　不過，也有分析認為，除依靠傳統房企彌補開發運營能力外，信達地產依靠引入合作方還能通過將部分高價地出表從而減輕表內負債與業績壓力，在上述8宗“地王”項目中，因引入合作方合作開發，有3個項目成為了“重大股權投資”而未列入信達地產的子公司之列，其資產負債不在信達地產的財務報表中，此次終止合作的上海新江灣項目即是其中之一。

　　資料顯示，上海新江灣地塊是信達地產于2015年11月以72.99億元的價格取得，該地塊近5萬元/平方米的樓面價刷新當時當地的紀錄。在2015年報中，該地塊項目權益100%歸信達地產所有，而2016年該地塊項目變為合作開發后，該項目公司的財務情況即未再并入信達地產的財務報表，該項目的開發進度以及負債情況也因此未在信達地產的報表中披露。

　　自2019年半年報中泰禾集團宣布收回對上海新江灣項目的相關款項，并重新確定項目公司的持股比例，到如今泰禾集團完全退出并不再持有項目公司股份，信達地產均未將該項目重新并表，也未對該項目的后續安排進行任何披露。“公司對取得控制權的項目，會依據企業會計準則納入公司合并報表范圍。”信達地產回復稱。

　　但隨著項目合作的終止，外界對相關項目是否回表的關注也日益強烈。日前即有投資者向信達地產提問上海顧村項目是否會回表，項目后續銷售有何預估等。而由于信達地產已于日前發布2020年度報告，若相關項目回表，對信達地產財務狀況是否會形成較大影響，仍需等待信達地產下次財報發布。

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責任編輯：王婷