誰在上海買房？

　　丁文婷

　　1月29日晚，《上海銀保監局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》發布，對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求，嚴查并打擊違規流入樓市的資金，從資金端管制購房需求。

　　而就在一周前，上海剛剛發布了《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，其中關于假離婚買房、增值稅繳納年限的調整，也意在從需求端降溫。

　　從采訪中我們發現，上海樓市這一波火熱行情中，多種需求集中推升了房地產市場，學區房領漲、落戶政策放寬和拆遷改善需求、投資客進場等逐步推高了上海二手房成交量。

　　易居研究院智庫中心數據顯示，2020年9月，上海二手房成交數沖破3萬大關，并一路攀升，至12月，成交量近39000套，同比翻了一倍，也打破了2017年來的二手房單月成交量紀錄。

　　2020年全年，上海二手住宅累計成交超30萬套，新房成交套數也超過7萬。這意味著，有近38萬個手持房票的購房者涌入了這一波購房潮中。

　　盡管很難通過大數據清晰給出這幾十萬購房者的畫像和數量比例，我們仍試圖描摹出這波行情的需求者剪影，以期一瞥火熱行情中龐大且復雜的需求群體。

　　置換學區房

　　2019年底，“私立學校將實行搖號”的小道消息在各大親子群中傳開，雖然家里孩子只有3歲，但唐奇有預感，一旦政策出臺，學區房會變得非常搶手。他果斷出手，12月份便將自家位于松江九亭地鐵站附近的房子售出，全家人搬到了出租屋里。

　　2020年3月，上海市正式出臺《2020年本市義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》，公辦學校與民辦學校同步統一招生，且一旦民辦學校的報名人數超過招生計劃，則需要“搖號”入學。

　　這意味著以往用公辦學校“保底”，沖擊好的民辦學校的方法不再適用。如果選擇民辦學校，一旦落選，很可能會被統籌到區內排名靠后的公辦學校去。選擇對口的優秀公辦學校顯然是更為穩妥地選擇。政策效應推動下，不少家長開始考慮著手置換或購置學區房。

　　原本受疫情影響看房停滯了一段時間的唐奇加緊了買房的步伐，終于在2020年5月買下了莘莊一套學區房。“下手快”的唐奇成為周圍家長們羨慕的對象，他們中的大多數是在政策出臺后才后知后覺的。

　　鄭同夫婦是在陸續聽到身邊同事換了或準備換學區房后變得焦慮起來的，原本并不著急置換學區的他們，也將自己家的房子掛牌出去，但“覺醒太晚”，原本意向購買的徐匯區沒有符合預算的學區房了。

　　某知名中介公司一位從業人員表示，從2020年年中開始，其所在片區的學區房，去化速度較往年明顯加速，只要沒有硬傷，一周內都被搶完，快的只需一兩天。

　　優質學區房的緊俏帶動了學區房價不斷攀升。唐奇位于閔行的學區房在購買時單價不到7萬，現在單價已經10萬以上。

　　關鍵是小區沒有太多房源可賣了，唐奇說，2020年6月，小區同戶型還有20多套可供選擇，現在掛牌的僅剩下6套。雖然在外租房一年有許多不便，唐奇仍認為這波“趕早”非常值得。“松江九亭的從2019年年末我賣出時到現在總價上漲不超過40萬元，而我置換的學區房半年漲了300萬元。”唐奇表示。

　　因對口華師大二附中而成為閔行“網紅盤”的紫竹半島花園曾經也在鄭同夫婦的關注范圍內，2020年年中，成交單價還在7萬元左右，12月的成交單價已經逼近10萬，總價超過千萬，超出了鄭同夫婦承受的范圍。“而且紫竹半島花園位置已經毗鄰申嘉湖高速，距離市區比較遠，離開通不久的15號線終點站步行距離也有近2公里”，鄭同表示，除了學區，小區優勢并不明顯。

　　剛需搶灘

　　如果說動輒大幾百萬、上千萬的學區房吸引了眾多置換需求，那么相對偏遠、便宜的房源則成為大多數剛需們的選擇。

　　2020年年底，滿5年社保獲得購房資格的小陳就通過搖號“上車”了一套位于嘉定區安亭鎮的新房，即便已經屬于郊外環沿線，距離市中心超過30公里，樓盤仍然收獲了超過200%的認籌率。“很多都是剛需來搖號。”小陳表示，這個盤單價不到4萬，總價300萬左右，對剛需客來說，是為數不多的上車機會。

　　像小陳這樣的人并不在少數，多名房產中介向經濟觀察網表示，今年接觸到的剛需客戶中，因為社保“滿五”選擇購房的大有人在。

　　2016年3月25日，上海外地人買房限購年限從2年延長為5年，壓抑了幾年的一批需求在2020年得以集中釋放。

　　值得注意的是，通過居轉戶落戶上海的人數也不斷創新高，經濟觀察網統計，2019年通過居轉戶落戶上海的人員有超過1.3萬人，而2020年則增長了40%，平均每月有1500多人落戶上海。

　　同時，拆遷改造也釋放出大量的購房需求。根據上海市房屋管理局消息，上海2020年全年完成舊區改造75萬平方米、受益居民3.5萬戶，分別達到原定目標的137%和125%。

　　一名黃浦區廈門路板塊的拆遷戶陳阿姨告訴經濟觀察網，自己臨近小區的評估單價已經出來了，在每平方米5.6萬元左右，而自己在社區內有兩套房，算下來大幾百萬的拆遷款可以在外環內買個老房子住。“大部分拆遷戶都會選擇貨幣補償而不是安置房，因為在市區住慣了，安置房通常都在遠郊。”陳阿姨表示。

　　2020年，上海戶籍政策的放寬同樣向市場發放了更多的購房名額。2020年9月，《2020年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍評分辦法》發布，上海交大、復旦、同濟和華東師大的本科、碩士、博士應屆畢業生均可獲得落戶資格。僅僅算上這四所學校的本科畢業生，就意味著上海每年會增加至少一萬張房票。

　　同年11月，上海發布《上海市引進人才申辦本市常住戶口辦法》，將原來的11個人才引進通道擴增至18個，提供了更多元化的人才引進落戶通道。雖然政策在2020年底才開始施行，但潛在房票的增加無疑給上海樓市釋放了更多的信號。

　　置換蠢動

　　信號刺激下，更多置換需求蠢蠢欲動。

　　一家中山公園附近中介門店店長告訴經濟觀察網，從2020年10月份開始，自己門店每天來看房的客戶大概有10組，比去年同期增長了40%左右。其中有7組看房人員都是改善性住房需求。“小面積換大面積，老公房換次新房，一是因為疫情對大家的心態有些影響，想改善居住環境，另外一方面則是市場上需求增加，帶動房價起了上漲苗頭，大家都想配置更優質的資產”。

　　一直關注著上海樓市動向的王迪從2020年年初就計劃將寶山顧村公園附近的一套三居室置換到了長寧區古北板塊，5月份開始，他陸續看房并交納意向金，到10月份已經給5個業主下了意向金，但均因業主不賣了或者賣掉了而沒能成交。

　　在這個過程中，王迪也感受到了買賣雙方地位的不斷轉變，王迪表示，自己5月份與業主談價時，700萬的房子，業主還會讓價10萬元，后來就分毫不讓，到最后成了買家“競價拍賣”或賣家直接跳價。到了10月份，古北板塊小戶型甚至已經無房可買，王迪感到了不對勁，迅速下手了大虹橋板塊的一套次新房。

　　這套次新房從11月份成交到現在漲幅大概在30萬元左右，寶山區顧村公園的原小區2020年的漲幅也未達到10%。“寶山那套房子不太好，我一直想賣的，只是剛好順著這一波行情置換保保值。”王迪說。

　　同樣順大勢的還有居住在閔行區的小李，2020年年底，小李選擇將自己另一套同樣位于閔行區的老破小、非學區進行置換，通過搖號從300%的認籌率中脫穎而出，成功購買了奉賢南橋的新房。

　　剛需與置換需求疊加之下，上海二手房市場持續活躍，根據易居研究院智庫中心數據，2020年9月，上海市二手房成交量由第一季度的月均1萬出頭增長到3萬余套。而2019年同期，這一數字僅在2萬出頭，同比增長近45%。與此同時，上海全市每平方米的成交均價也同比增加近4000元。

　　留學生歸國需求幾何

　　成交量的攀升在推漲房價的同時也帶來了更多焦慮情緒。2020年四季度，更多手持房票猶豫不定的剛需客和投資者們紛紛跑步入場。

　　11月完成網簽的徐祥認為自己趕上了“末班車”，徐祥2018年歸國后來到上海找工作，2020年10月戶口一到手他便迅速下手，看房、交定金、簽合同在一個月內一氣呵成。令徐祥沒有想到的是，從11月份成交至今不到三個月，房子漲了100萬。

　　2019年留學歸國的嚴方因為還沒達到落戶規定的繳納社保基數還未能拿到戶口，原本他并不著急買房，“因為沒戶口所以急也沒用”，嚴方心態很好，但是兩個月他已經跑了兩次公司人力資源部，希望能盡快解決戶口問題。

　　跑步落戶的背后是希望跑步上車，現在說不著急是不可能的，嚴方表示：“按照這個形勢，不知道2021年2月份拿到戶口后，還買不買得起房。”

　　2020年初，因為國外疫情形勢選擇從歐洲回國就業的何迅則沒有那么幸運，按照社保基數規定，他最早也要在2021年下半年拿到戶口。何迅說，“很多人都說受疫情影響大量留學人員回國，增加了上海的購房需求，但是實際上，除非上海本地人，2020年回來的留學生找工作和落戶都需要時間，基本上無法對上海樓市的這一波上漲進行推動”。

　　投資客

　　上述知名中介的店員向經濟觀察網表示，自己所在店鋪按照公司劃分所維護的戶數是3000戶，2020年年中掛牌數量可以達到30余戶，而現在僅剩下8、9戶，還都是不誠心賣的。

　　相比于剛需青睞的相對偏遠便宜的樓盤，市區新房和優質二手房則成為了投資客們的戰場。

　　1月末的一天，前灘一家中介公司工作的小呂直到晚上11點才下班回家，從8點到11點，他一直忙于接電話和幫客戶找房子。“都是投資客。”小呂判斷，因為新房搖號中簽概率低，許多投資客已經等不及新盤了而是轉投二手房。一位深圳來的投資客因在深圳已經沒有購房名額了于是來到上海，其正在談的一套位于黃浦區的江畔豪宅總價超過5000萬，小呂了解的情況是，下半年，該投資客還會從親友處得到兩個購房名額，他到時候還要來買。而另一位投資客則是上海本地的，考慮投資浦東三林的房子。

　　王迪也告訴經濟觀察網，自己在買房時也接觸到了不少投資客，一名從深圳來的投資客告訴王迪，深圳現在對炒房管的比較嚴格，經營貸也收緊了，而上海的房價相比之下仍然有空間。

　　談到1月21日上海出臺的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》對需求與房價造成的影響，多名房屋中介表示，影響比較小，因為假離婚雖然存在，但占比并不高，新政僅阻攔了一小部分“擦邊球”，市場需求沒有受到明顯的影響，一些房屋滿5年的業主甚至覺得自己有了更大的比較優勢而借機提價。“倒是許多客戶覺得新政來了，價格會降，但是沒有任何一個業主降價了。”小呂說。

　　（應受訪者要求，文中受訪者均為化名）

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責任編輯：李桐