原標題：城市更新 未來是“質量之爭” 應在保留風貌和實現增量中找到平衡點

　　每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

　　城市發展正在經歷由高速增長階段轉向高質量發展階段，城市更新作為行業發展新的增長極，備受社會各界的關注與重視。雖然房地產企業是城市更新最主要的參與者之一，但城市更新與主流的不動產開發之間依然隔著一條鴻溝。

　　城市更新更注重“運營”，是“慢生意”，對房地產企業而言是不同的操作邏輯。如何跨過城市更新這道“窄門”，包括房地產企業在內的社會各方仍在摸索中前進。從投資、運營的角度來看，城市更新的機遇在哪里？政府、公眾又應該如何參與到城市更新之中？

　　9月15日，每日經濟新聞主辦的“金九迎十”房地產線上論壇第三場沙龍——“城市尋求更新，地產發現機遇”，邀請了戴德梁行中國區資本市場部副董事總經理劉兵（主持人）、佳兆業城市更新研究院總監戴哲、上海萬科城市更新事業部總經理胡秉、北京首置文化科技發展有限公司副總經理李躍和領地集團助理總裁兼品牌總經理姚科等企業高管和行業專家，以在線沙龍形式共論城市更新領域的房企新發展動能。

受訪者供圖

　　中心城市轉向存量市場是必然趨勢

　　胡秉：從存量向增量的轉換，對企業的要求就像從應試教育向素質教育的轉變。城市更新時代更像是考驗企業的綜合素質，企業不光幾個核心競爭力要過關，還要有很強的綜合素質，比如文化能力、生態建設能力和IP打造能力等。

　　企業對城市的理解，包括審美格調等，都被放在一個非常重要的位置上。企業更多考慮的是為城市做貢獻，而貢獻的不僅僅是經濟效益，還有社會效益，包括能夠為整個社會帶來素質優良、運營較好的資產等，這對企業的考驗非常大。

　　我們曾考察過國外許多大的不動產公司，發現他們發展到現在，已經不僅是工程建設或者簡單的開發商，還是城市綜合服務和美好場景的提供者。我們已經真正地進入到這一階段。

　　戴哲：未來存量市場進入10萬億新賽道不可避免，這個賽道不管對政府或是企業，都具有很強的吸引力。

　　存量不光是規模迅速變大，政策導向也越來越強，主要體現在幾方面：一是逐漸走向城市更新+的模式，開始重視產業回歸，在有效的存量土地上去創造出更大的價值，并同步保障產業空間，讓產業用地回歸到本質；二是未來會出現城鄉更新綜合服務商，通過城鄉的綜合整治，包括鄉鎮更新和土地整備等，給存量市場帶來轉變。

　　另外，以前做增量的時候完全是做拆除重建，沒有考慮公共配套。現在這一部分正在慢慢彌補短板，包括加大公共力度的保障等，以此來推動城市更新服務的發展。

　　未來存量時代也將是質量之爭，體現在以下幾個方面：首先，存量時代企業具備金融資產運營能力。城市更新本質上是跨周期投資，它的現金流和金融能力非常強，未來基金的模式肯定是城市更新從重資產向輕資產變化的唯一渠道。如何去用城市更新基金，用資產運營方式打造，決定未來誰能笑到最后。此外，未來在運營方面的合作也是重要模式。最后，產業資源整合和綜合運營能力會成為企業的核心競爭力。

　　李躍：從北京這座城市來看，目前增量市場雖仍處在上升發展階段，但我們認為，中心城市由重向輕、由增量向存量轉化是必然趨勢。以后將不僅是空間改造的提升，更多的是產業升級帶動城市更新發展。目前政府的重視程度非常高，政策的扶持力度也與日俱增。

　　我們也觀察到，近幾年文創園區增量非常巨大，很多老舊廠房、寫字樓都在往文創產業發展，增量比較大。而在品質提升上，原來的城市更新是通過租金差增加收入，目前新的文創園區明顯可以感受到品質的逐步提升，也在以產業主題方向進行園區運營，主題化越來越明顯，同時，在園區打造過程中增加了很多文化配套和內容。

　　姚科：宏觀層面“穩地價、穩房價、穩預期”的整體局勢下，市場進入增量放緩和存量開啟并存的調整時期，傳統房地產行業必須要圍繞長期主義來擁抱不確定性，這也是企業的必然發展之路。“房住不炒”政策基調不動搖，品質競爭將成為未來的主戰場，房地產行業已經進入提質增效，優化結構，嫁接新產業，主張產品主義和精細化管理的時代。

　　同時，在這樣的背景下，有挑戰，也有機遇，在消費升級大勢下，房地產相關服務市場成為新的藍海，租賃、養老、文旅、教育、物流等領域會有做大的空間，尤其是規劃合理、業態豐富、配套健全的優質產業更是供不應求。在追求美好生活的過程中，主要模式就是讓城市升級，城市升級就是城市更新。在城市更新方面應該有兩個基本理念，尊重城市、尊重人，這是城市更新的根本點。我們更多從人性角度出發，大量地提煉和借鑒國際健康領域的IP，在各個城市逐步嘗試以康養、醫療為理念的健康城，舊城和新城銜接，研發新的生物城科技模式提供更美好的生活。

　　城市更新投資更聚焦于軟實力

　　李躍：首置文科主要聚焦輕資產運營，輕重結合的模式，目前更多是通過外部資源的獲取進行相關產業園區運營，因此通過租金差賺取經濟收益很難實現。雖然經濟效益肯定是基礎，是我們評估的基本原則，但我們更關注的是，首創的優勢是什么。

　　經歷這幾年的摸索，我們的能力是在資源的整合與服務，未來則是產業運營能力的提升，基于此，首創獲取項目更多是聚焦產業，聚焦產業資源。產業資源整合之后，再進行產業服務和落地，通過產業服務進行招商，同時為招商的客戶提供產業服務。產業服務我們會做產業內容的衍生業務進行利益獲取，通過產業轉化進行資源獲取，最后進行服務輸出，這是我們要打造的產業模型和商業模型。

　　未來我們希望通過產業資源整合和產業落地進行相關文化的輸出，這是我們核心的邏輯。目前我們還在產業模型打造的過程中，會更多考慮現在的產業布局是否符合未來的發展方向。

　　在未來價值評估上還要提一點，大家都在關注經濟效益，但還有一個效應是品牌價值體系，這在北京尤為明顯。我們現在做園區收到很多政府的補貼和關注，通過我們現在的產業運營帶來了很多其他價值的獲取，我覺得這要成為我們評估的標準和條件。

　　胡秉：項目對城市的影響力和對城市整體資源的調動能力，這是我們關注的。作為上海這樣的國際化城市，其內部有很多可以協同的文化資源和產業資源，這些資源是否愿意進入到改造和開發的資產中？萬科并非簡單做一個項目，而是希望通過項目帶動生態，把城市資源最大化利用。

　　戴哲：佳兆業目前的投資方向，一是城中村，二是產城融合，三是TOD+更新。投資要求首先是經濟賬要算得過去，但沒有明確不投的產業。

　　我們的投資業態中，聚焦產城融合，聚焦文旅+科技、健康，這幾大產城融合的更新是比較優先的。用一句話總結，佳兆業目前主要的業態是舊城改造、深耕大灣區，未來將逐步走大更新的思維，其中產城融合項目將逐步成為我們投資的核心力量。

　　姚科：我們選擇項目的時候主要堅持幾個原則，一是算成本賬，二是物業的潛力，包括改造前和改造后的物業潛力和用途，更新以后業態稀缺性的判斷；三是物業開發的周期，時間上要快；四是城市選擇主要聚焦一二線城市，關注可持續發展的綠色項目，我們選擇項目希望能夠實現多方共贏，這就是我們的首選。

　　城市更新政策宜更平穩實施

　　戴哲：政策方面佳兆業感受比較深，從全國來看，城市更新分為三類，一是市場主流，二是政府主流，三是半市場半政府主流。三種模式下，城市更新的市場行為都存在挑戰。

　　以深圳為例，市場通常認為深圳的政策很細、很多，未來希望政策對市場行為支持度更加穩定一些，因為從目前的情況來看，后期進行市場行為的難度比較大。

　　另外，產業政策方向開始走向產城融合更新支持，而且給予了相關優惠，但在具體城市更新產業政策上不是特別明朗，包括金融融資的口子撕開卻還沒有相關細則落地，希望能夠看到更多的支持。

　　李躍：北京政策扶持力度較大，包括資金層面、園區運營層面等的政策都很充分。

　　但是談到支持上要說三點：一是老舊廠房改造過程中，有些老舊廠房年代比較久遠，和現在的相關規范要求存在差異性，這塊未來需要政府在政策引導方面給予相關支持，在原有廠房舊空間增量上給予一些政策導向支持；二是在產業專項政策上，之前是針對園區的運營政策，我們是以產業主體為導向的，真正在產業方面的相關政策支持是空缺的；三是政府服務上可以借鑒一些地方的經驗，比如杭州余杭區全域創新的產業支持。未來期待在這方面給予一些支持。

　　在城市核心區，比如說上海的城市核心區，現在也出了一些政策，其在容積率上可以適當地作提升。上海的城市核心區黃金地段能夠充分利用好城市空間已有的用地資源，盡量擴大總量，這不管在土地集約化還是現有資源利用方面都有很大的幫助。我們做城市更新要把規模做上去，讓城市面貌有日新月異的變化，這要在保留城市風貌和實現增量上找到比較好的平衡點，這樣城市既有活力，它的文化沉淀也能夠做下去。

　　傳統開發商亟待轉換思考邏輯

　　戴哲：挑戰主要來自兩個方面，第一是產業運營，深圳在更新工改政策上卡得比較嚴，主要體現在對分割銷售面積以及產業的監管，這將會提高對開發商后續產業運營能力的要求。

　　另外，佳兆業也開始轉型資產管理，從服務、運營的角度來適應未來城市更新從重資產向輕資產的轉型。目前投入的項目比較多，如果一下子轉型資管或者是輕資產難度比較大，我們跟相關金融機構做資源整合做城市更新產業基金，也會選取一些具有代表性的城市來做輕資產轉型的嘗試。

　　李躍：在輕資產管理的過程中，未來的盈利模式和收益是現在面臨的一個挑戰。如何通過我們的輕資產運營去獲取收益，我們也在進行一些探索。

　　舉個例子，我們現在做的一個項目，我們商業模型是在園區中進行核心生產，園區里整合了大量設計師資源，這些設計師資源未來會和非遺文創進行設計，設計得好首創會進行產業投資，幫它提供授權，并通過銷售渠道進行變現。

　　這個過程中，我們有IP、產業投資和效益分成等幾個收益，這個受益是沒有天花板，有很大想象空間的。未來我們希望在產業層面進行探索并形成雛形，去年我們做了產業孵化落地，今年我們會作更多的嘗試。

　　姚科：在科技興城的背景下，西南中心城市成都對老城區的更新訴求會越來越多。資產運營層面是傳統開發商必然要經歷的轉型過程，在這個過程中，可以通過全程的投融管退來打造依賴私募基金和全生命周期資本通道，這種模式是未來的路徑。

　　在這個過程中，我們遇到的挑戰有：第一，城市更新沒有地產全生命周期節點管控的標準化，標準化的程度不強；第二，許多資源在成都的嫁接能力跟北上廣深有差距；第三，金融嫁接能力在西部地區明顯讓人感覺到滯后；第四，產城融合的團隊或者是職業經理人的引進捉襟見肘，要找到一些有經驗或者是長期開展做舊改項目的人才不太容易。

　　劉兵：戴德梁行從2014年左右開始進入城市更新市場，那個時候參與更多的是城市中心區舊酒店、商場項目的交易銷售，投資人通過投融管退來獲取收益。以前很少有開發商談存量，談的都是增量的話題。隨著時代的變化，今天看到越來越多行業從業人員、政府、市場機構都關注城市更新市場，這個領域會未來有更多的收益機會。

　　聚焦北京，近年來不少傳統商場求變圖存，局部或整體改為其他用途，價值有所提升。比如，北京盈科中心在部分“商改辦”后達到甲級辦公樓標準，出租率上升，租金上漲。類似地，開元名都大酒店由酒店改造為寫字樓，太陽宮百盛由商場改造為寫字樓，都沖破了發展瓶頸，迎來新機遇。北京這些商場“變身”寫字樓的案例，都由戴德梁行資本市場部參與交易完成。

　　我們注意到，中國內地近三十年來飛速發展，目前城鎮化率已突破50%。大城市先是經歷了“攤大餅”的模式，又向天上和地下延伸。一線城市屢屢出現超高建筑，深圳2016年建的摩天大樓數量超美國與澳洲總和。在城市空間稀缺的今日，如果建筑功能過時，無法滿足新的商業需求，出現空置，對業主、對想進駐的用戶都是極大的損失。

　　但好的改進，可以妙手回春。比如，北京和其他大城市有些商場位置好、體量大，但網購沖擊之下，商場出租率和租金都上不去。改成辦公室之后，物業無論是出租還是出售，價格都升了很多。說回盈科中心，由我們推動，變身為北京第一個“商改辦”達到甲級辦公樓標準的物業，如今表現優異。

　　商場本不是為辦公而設計的，但它們普遍樓層高、空間大，能提供靈活多元的空間組合。從日常辦公、中小型會議，到大型活動，都能滿足。這是普通寫字樓沒有的優勢。所以，只要設計、改造得當，一方面可以更好地發揮建筑本身的用途和價值，一方面也善用了城市的空間，還能滿足個性化的需求，就像以上提到的諸多案例那樣。

　　在我們看來，改造一棟大廈，本質上大家把家里臥室改書房、做裝修一樣，是給空間升級。讓工作更便利，讓生活更美好，我們敢為人先。如果我們的努力能催生、甚至引領全新的風潮，為優化城市空間做貢獻，則是錦上添花了。

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責任編輯：劉玄逸