不看房子就付錢、還沒掛牌就售出 美國房地產市場“遍地黃金”？

　　饒賢君

　　“你說的那套房子今天早上已經賣出去了，對，如果你愿意考慮不到10英里（約16公里）的另一套房子的話······抱歉，我的同事提醒我，那套房子在我們談話期間已經賣出去了。”

　　這段對話不是發生在中國，而是大洋彼岸，疫情正在肆虐的美國。

　　房產經紀人馬丁內茲如今最大的擔憂，就是面對洶涌而至的購房客，找不到可以出售的房源。他在北卡羅來納州伯靈頓從事經紀業務近20年，沒有見過這樣局面。

　　今年五月末以來，原本預期中可能會持續低迷的房地產市場突然火爆，大量購房客從各地打來咨詢電話，排隊買房、不看房子就付錢、還沒掛牌就售出，馬丁內茲曾經聽說過的在“遍地黃金的中國房地產市場”時常出現的盛況，在疫情肆虐中的美國上演。

　　在新房、二手房大多以單套成交的美國，“排隊”并不是人手一張小板凳，在售樓處前等待開盤，而是在經紀人處預約時間、按順序看房，馬丁內茲稱，七月有幾套房子因為風景秀麗備受關注，排隊看房要等上三四天的時間，得知這一情況后，幾位有急切購房需求的購房者在看過圖片、視頻后選擇了直接入手，“太瘋狂了”。

　　全美房地產經紀人協會（以下簡稱NAR）的數據顯示，2020年3月，美國成屋銷售從3月起呈現斷崖式下跌，5月創下1982年以來最大的同比跌幅27%。

　　6月卻成了重要轉折——美國各地的房地產銷售市場突然爆發，到7月，美國二手房銷售量飛速攀升至586萬戶，創2006年底以來最高水平，環比增長25%，繼6月環比增長20%后，連續第二個月創出1968年有統計以來的最高單月漲幅紀錄。

　　美國商務部公布的新房銷售數據同樣接近前高：7月，美國新房銷量按年率計算為65.4萬套，環比增長約12%，同比增長31.3%，銷量達到2007年10月以來的單月最高。

　　NAR首席經濟學家勞倫斯公開表示：“當前買家的競爭十分激烈，新房源一上市就被搶售一空，因此需要建設更多的新屋，當前許多城市的房屋供應都跟不上需求的步伐。”

　　由于需求量快速增長，美國的房屋庫存也進入歷史低位，7月待售房產總數約150萬套，同比下降21.1%，按照銷售速度計算，二手房庫存只能維持3.1個月的銷售，相比之下，去年同期二手房庫存可以維持4.2個月的銷售，美國房地產已經進入賣方市場。

　　馬丁內茲表示，在買家源源不斷涌入的同時，賣家顧忌疫情影響、美元指數走弱等諸多因素表現出了明顯的惜售情緒，“不少賣家都撤銷了原本賣房的決定，也就是說，在相當長的一段時間里，我們不認為供給量緊張的情況會有所放緩”。

　　供需錯位下，美國房價大漲，NAR數據顯示，美國成屋平均售價創下了歷史新高，房價中位數同比增長8.5%至歷史最高點30.41萬美元。

　　“水”漲房高

　　錢，毫無疑問是左右房價走勢的最重要因素。

　　2020年3月23日，為了應對疫情影響下的流動性問題，美國聯合儲備委員會推出了無限量的量化寬松（QE）計劃，并宣布增加4萬億美元的流動性；3月25日，美國國會通過2萬億美元的財政刺激方案。

　　巨量資金流入了消費市場，根據最新發布的美國貨幣供應量（M2）數據，2020年7月，美國M2總量超過18.32萬億美元，相較2020年1月的15.4萬億美元增長接近3萬億美元。

　　源源不斷的資金進入市場，通過紓困資金、失業救濟金、股市增長、企業薪資保護項目等方式進入了普通國民的手中。

　　美國財稅專家楊大巍表示，這些資金完成了對包括樓市在內多個行業的快速激活，“以一個普通沃爾瑪收銀員為例，如果失業，每個星期可以拿到一千美元的救濟金，一個月可以拿到四千美金，比離職之前還要高，這就導致了他們的消費力不減反增，住宅地產、裝修、家具、汽車等行業近幾個月都展現出了強有力的復蘇跡象。”

　　賦予民眾購買力的同時，創下歷史新低的房貸利率也刺激人們將房產作為最重要的消費品。

　　美國銀行負責抵押貸款業務的經理Stanley向記者表示，除了美國抵押貸款銀行協會（MBA）錨定的30年固定抵押貸款利率達到歷史新低值3.08%，在實際貸款操作中，對許多歷史信譽較強的機構客戶，抵押貸款利率甚至能夠達到2.75%這樣前所未有的低值，“未來到2.7%以下也不是不可能的，很多人突然發現，月供的價格比房租還要低，那為什么要租房呢？”

　　大水漫灌，極低利率，為大量原本買不起房或是不愿意買房的人提供了資金支持，而疫情愈演愈烈則為民眾買房提供了驅動力。

　　美國研究機構Bankrate于今年7月調查了千名美國成年人的投資偏好，數據顯示，26%的受訪者選擇將房地產作為首選投資標的，僅次于占比28%的股票，54%的受訪者稱疫情是影響他們目前長期投資偏好的最重要因素。

　　楊大巍表示，一方面，疫情期間無法出門，大量的購房需求堆積后集中爆發；另一方面，疫情改變了美國民眾對居住空間的需求，“疫情下，大家都在家辦公，并且很多公司發現，在家辦公的效率并不比在公司辦公低，也就是說，在相當長的一段時間里，這種狀態會持續下去，這就導致了很多原本租住的消費者以及居住空間較小的消費者，開始向外尋求更大的空間。”

　　一組統計數據可以佐證這一觀點，房地產資訊網站Realtor的市場熱度指數顯示，7月份美國樓市熱度最高的幾個城市分別是堪薩斯州的托皮卡、紐約州的羅切斯特、北卡羅來納州的伯靈頓、俄亥俄州的哥倫布和賓夕法尼亞州的雷丁，這些城市大都是遠離傳統都市圈的小型城市，且售出的大多為價位中等的獨棟別墅。

　　馬丁內茲對此并不意外，他表示，從大都市出走的剛需年輕群體表現出了強烈的購買欲望以及不俗的購買力，“大城市的房子他們無法承擔，但在伯靈頓這樣的城市，你只需要支付20萬美元，就能擁有一套風景秀美的大房子。”

　　消費傳導

　　對美國開發商而言，無論是房地產市場的供不應求，還是極低的銀行利率，都是發展利好，包括美國最大的房屋建筑商Lennar在內的多家美國開發商均在業績發布會等場合公開了對后市的積極樂觀態度。

　　根據全美住宅建筑商協會與富國銀行合作編制的住房市場指數，美國8月住宅建筑商信心指數上漲至78，達到1985年有數據記錄以來的歷史最高點。

　　開發商的開工積極性得到大幅提振，美國人口普查局8月18日發布的最新數據顯示，美國七月新屋開工年化總數達到149.6萬套，遠超市場預期的124萬套，較六月增長22.62%。

　　楊大巍對記者表示，其公司的房地產行業客戶在近期幾乎進入了無休狀態，“房子一出來就賣掉，訂單都積壓了很多”，且不僅是建筑商，與房子相關的家具、再裝修、園林等相關產業鏈也進入了火爆的市場狀態。

　　美國勞工統計局數據顯示，在大部分行業失業率逐月下滑的狀況下，美國的住宅建筑和住宅相關行業的就業人數自四月起實現了10%以上的增長，相比于疫情爆發之前，這兩個領域的工作崗位僅下滑了5%左右。

　　穆迪分析貨幣政策研究主管RyanSweet在外媒報道中表示：“如果我們開始建造更多房屋，尤其是獨棟房屋，每棟房屋將創造三到四個就業機會，這很棒，美國經濟部分領域的表現很好，這不是典型的衰退與復蘇早期。”

　　購房熱潮引發的長尾效應在一些相關行業有所顯現，家具行業在經歷了疫情期間倒閉破產潮后，家居建材零售商龍頭家得寶二季度銷售額同比增長了23%，遠超機構預期；美國最大家具電商品牌Wayfair二季度收入同比增長83.7%；智能床墊制造商Purple二季度凈收入同比增長60.3%；美國的木材價格自4月增長了超過100%。

　　楊大巍表示，大量美國民眾因疫情長期在家，產生了對空間進行再裝修的想法，并開始汰換家中的大量家具，家得寶首席財務官理查德·麥克菲爾在財報發布時的發言印證了這一點——消費者們不再為旅行、娛樂、外出吃飯等花銷，而是維修和改進自己的家。

　　美國的房地產業除了影響單獨劃分出的“建筑業”之外，也創造包括租賃收入、房地產稅以及房地產相關金融衍生品在內的多種生產值。

　　Stanley表示，在美國的GDP計算方式中有一項“虛擬房租”，居民居住在自己的房子內，也會根據虛擬租金計算房租收入并產生GDP，也就是說，原本租住的群體買房后，計算虛擬房租的基數也會擴大，從而提振GDP及國民消費信心。

　　一位了解美國金融市場的社科院專家向記者表示，由于金融衍生品豐富，且體量龐大，因此美國的房地產行業通常被歸于金融行業，房地產行業火熱，資本就會自發向相關金融衍生品流通，從而起到帶動整個金融市場的作用。

　　根據萬得相關數據統計，2019年中國房地產業創造的GDP約為6.96萬億元人民幣，而美國房地產業創造的GDP為2.62萬億美元，按照2019年的匯率均值，約為中國的2.6倍。

　　復蘇與不確定

　　“最關鍵就是信心，買了的房子在漲，各個股票賬戶在漲，即使是紙面富貴，也會促使你去買一些原本可能不會想買的東西，促進更多的消費。”楊大巍表示，在美國這樣一個消費大國，只要能夠讓資金通過消費流通，就能像多米諾骨牌，激活大量行業。

　　與購房熱潮的邏輯類似，美國的汽車市場也在疫情后顯著回暖，綜合了“房”與“車”的房車更是受到強烈追捧，多位身在美國的人士介紹，目前的房車處于一車難求的狀態，現在下訂單，明年才能提車，而與之相關的產業如房車露營產業，在5-7月三個月的訂單總收入同比增長高達257%。

　　居住方式與出行方式，或許能成為新冠疫情中的美國走出低迷的關鍵詞。

　　美國總統特朗普在近日的多次演講中提及地產和汽車等行業的復蘇可能刺激整體經濟的回升，例如，“汽車銷售是制造業復蘇的一個關鍵因素，重新進貨的需要將進一步刺激工廠部門，而且根據這些數據，我們認為，汽車業在刺激經濟復蘇方面的作用非常大。”

　　政客身份外，特朗普本人也是大房地產商。

　　前述社科院專家表示，“汽車引領的工業制造業，房地產引領的相關金融、建筑業，以這樣兩大支柱行業由線及面激活美國的總體經濟，這樣的可能性存在，而美國經濟保持穩定，對疫情下遭到重創的全球經濟來說，是非常重要的強心丸。對中美關系緩和也會有積極作用，畢竟雙方是體量最大的國際貿易伙伴，而貿易往來是打破經濟困局的重要手段。”

　　當然這些預估都偏樂觀，現實數據中，美國經濟依然陰霾重重，美國商務部數據顯示，受疫情導致經濟大面積停滯等諸多因素影響，第二季度美國國內生產總值按年率計算萎縮31.7%，創美國政府有記錄以來最大降幅。

　　兩大產業鏈帶來的崗位也難以迅速補足大量受影響的就業波動，超過十家大型投行預測：為美國提供最多就業崗位的零售銷售行業仍處于低谷，美國8月失業率可能下降至10%以下，但仍將處于歷史高位。

　　另一方面，政府以舉債放水進行經濟刺激的可持續性還存疑慮。9月2日，美國國會預算辦公室發布的數據顯示，2020財年，美國公眾持有的聯邦債務總額與GDP之比將升至98%，為二戰以來的最高水平，且2021財年這一比重將超過100%。

　　“最大的不確定性在于大選，我認為這次大選可能是美國近三十年來最重要的一次，兩者對抗疫情恢復經濟的策略有很大不同。”楊大巍認為，目前大選形勢戰況膠著，這也使得美國經濟的發力方向尚不明朗。

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責任編輯：楊亞龍