宅地70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期是否收費(fèi)？ 或待房地產(chǎn)管理法修改
作者： 劉展超
針對(duì)民眾較為關(guān)心的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期如何續(xù)期以及續(xù)期是否繳費(fèi)等問題，《民法典》明確：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
那么今后續(xù)期的費(fèi)用問題將依照什么法律法規(guī)來辦理？最新信息顯示，今后《城市房地產(chǎn)管理法》的修改可能涉及這一關(guān)鍵問題。
當(dāng)前普通民眾購買的商品住宅，其所涉及的土地使用權(quán)大多為70年，獲取代價(jià)為開發(fā)商所支付的土地出讓金，這筆費(fèi)用隨之轉(zhuǎn)化為房屋的成本之一，這個(gè)成本也是由購房者最終承擔(dān)。
現(xiàn)行《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！睹穹ǖ洹穼⒂?021年1月1日起施行，現(xiàn)行《物權(quán)法》則同時(shí)廢止。而外界進(jìn)一步關(guān)注的重點(diǎn)將不再聚焦于是否自動(dòng)續(xù)期，而是更側(cè)重于續(xù)期費(fèi)用如何繳納以及是否減免等方面。
事實(shí)上，宅地產(chǎn)權(quán)如何續(xù)期問題早已進(jìn)入中央決策視野。2016年11月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》提出，要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。
2016年4月，浙江溫州部分住宅20年的土地使用權(quán)到期但房屋所有權(quán)未到期，市民在辦理交易時(shí)被告知土地續(xù)期需幾十萬元的手續(xù)費(fèi)，引發(fā)外界嘩然。此后，相關(guān)部委組成聯(lián)合調(diào)研組赴溫州調(diào)研，住宅續(xù)期問題也得到較為圓滿地解決。不過，20年產(chǎn)權(quán)在國(guó)內(nèi)尚屬少數(shù)，大多數(shù)住宅的用地產(chǎn)權(quán)為70年，這部分住宅用地在續(xù)期時(shí)是否也會(huì)“不收取費(fèi)用”，才是外界所關(guān)注的。
將于明年施行的《民法典》對(duì)續(xù)期費(fèi)用的規(guī)定較為原則，綜合多方信息來看，《城市房地產(chǎn)管理法》的后期修改有望涉及到這一關(guān)鍵問題。
2018年8月，民法典草案物權(quán)編提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議，關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期問題，全國(guó)人大常委會(huì)法工委主任沈春耀表示，根據(jù)黨中央批準(zhǔn)的有關(guān)工作安排，該項(xiàng)工作由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門研究，提出方案后，國(guó)務(wù)院提出法律修改議案，修改城市房地產(chǎn)管理法或者物權(quán)法。
沈春耀稱，物權(quán)編草案根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法第149條、城市房地產(chǎn)管理法第二十二條規(guī)定，對(duì)此先作出一個(gè)原則性規(guī)定，國(guó)務(wù)院正式提出修改有關(guān)法律的議案后，再進(jìn)一步做好銜接。
自然資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華5月29日亦稱，《民法典》對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題作出原則規(guī)定，這為保障群眾“戶有所居”吃下“定心丸”。至于續(xù)期費(fèi)用具體如何繳納和減免，在《城市房地產(chǎn)管理法》修改中將會(huì)作出進(jìn)一步明確的規(guī)定。
現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》自1995年1月1日起施行。最新的一次修改是2019年8月26日，當(dāng)日十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定。
不過，這次修改主要是配合《土地管理法》有關(guān)集體土地入市的修訂，將《城市房地產(chǎn)管理法》第九條修改為：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓，但法律另有規(guī)定的除外?！背酥猓ツ赀@次《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂沒有涉及其他內(nèi)容。
在涉及住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿問題上，現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
此外，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。
以現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定來看，土地使用權(quán)使用年限屆滿續(xù)期需要繳納土地出讓金。在未來對(duì)該法進(jìn)行修訂時(shí)，這一規(guī)定如何調(diào)整值得外界關(guān)注。
責(zé)任編輯：覃肄靈
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