招商蛇口佛山項目涉違規 部分樓盤“虧本”入市

　　本報記者/陳靖斌/佛山報道

　　“受疫情影響，年前均價20000元/平方米的商品房，現在特價房均價只要15000元/平方米。”位于順德陳村招商曦岸項目的銷售告訴《中國經營報》記者，由于疫情關系，2月銷售基本處于停滯狀態，如今為了回款不得不虧本出售。

　　事實上，受疫情影響，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（001979.SZ，以下簡稱“招商蛇口”）位于佛山的多個項目，均在折價出售。“疫情原因，年前17000元/平方米，現在也只要15000元/平方米。”位于佛山禪城的招商岸芷汀蘭的銷售也告訴記者。

　　折價出售背后，是疫情之下招商蛇口去化銷售斷崖式下跌的尷尬。2020年2月，招商蛇口實現簽約銷售面積11.08萬平方米，同比減少71.33%；實現簽約銷售金額25.31億元，同比減少69.52%。

　　值得注意的是，為了迎合市場需求，提高新房成交量，佛山的招商曦岸、招商岸芷汀蘭項目，更是涉嫌違規“偷面積”，相關銷售人員稱，戶型圖中的“陽臺”可改建為房間。

　　對此，招商蛇口相關負責人表示，公司對銷售人員有嚴格的管控制度，要求銷售人員嚴格遵守合規要求，對客戶進行全面誠懇告知，為避免銷售人員或代理人員在銷售過程中口頭傳達有誤，房屋的戶型、功能、面積都以雙方簽訂的書面文件為準。

　　“特價”甩賣

　　疫情下的佛山樓市，2月的新房成交跌至冰點。

　　日前，佛山市住建局發布今年2月份全市房地產交易情況，當月佛山新房成交1604套，成交面積17.66萬平方米，分別同比下降約六成。受疫情影響，佛山2月上半月關閉線下售樓部，網簽亦受限而幾近停滯，直接導致全月一手房供求雙降，平均備案價格企穩在15000元/平方米左右。

　　而位于佛山的招商蛇口多個項目，受疫情影響，不得不折價出售，有樓盤甚至出現“面包”低過“面粉”的價格，項目銷售還稱虧到“入肉”。

　　位于佛山市順德區陳村鎮的招商曦岸項目，年前均價在20000元/平方米，如今特價房均價降至15000元/平方米。

　　據了解，招商曦岸項目為佛山招商房地產有限公司在2016年10月以17.52億元競得的地塊，樓面價為10195元/平方米。“我們成本均價都在20000元/平方米以上，現在特價房只需要15000元/平方米，簡直虧得‘入肉’，開發商也不想，但是沒辦法，疫情影響實在是太大了，1~2月基本上沒有什么客戶。”招商曦岸的銷售告訴記者。

　　招商曦岸的相關負責人對此表示，因疫情期間的市場環境，招商曦岸項目結合公司線上推廣政策，在符合法規的情況下推出線上線下限時優惠的活動。

　　事實上，“折價”甩賣的招商蛇口項目并非只有招商曦岸，位于佛山市禪城區的招商岸芷汀蘭，年前均價是17000元/平方米，如今也推出“特價”甩賣，均價低至15000元/平方米。“受疫情影響，再加上現在也在出貨回籠資金，所以‘打折’出售。”招商岸芷汀蘭的銷售也告訴記者。

　　特價單位背后，是招商蛇口疫情下去化銷售斷崖式下跌的尷尬。

　　涉嫌“偷面積”？

　　事實上，記者走訪了解到，為了迎合市場需求，招商曦岸與招商岸芷汀蘭還涉嫌違規“偷面積”，將規劃圖紙中的陽臺改建為房間使用。銷售坦言，由陽臺改的小房間的三房小剛需戶型是最暢銷的戶型之一。

　　記者在招商曦岸建筑面積約89~93平方米的的戶型圖上看到，戶型實為2個臥室1個餐廳1個客廳，外加2個陽臺與2個衛生間，然而戶型圖下方卻標注著“3房2廳2衛”。

　　“這個房間本來是陽臺，現在改造成房間，到時候會幫你建設好。”招商曦岸的銷售告訴記者。

　　涉嫌違法改建的并非只有招商曦岸，招商岸芷汀蘭也同樣存在涉嫌誘導買房人“偷面積”，陽臺改建房間的情況。

　　記者在招商岸芷汀蘭建筑面積約93平方米的戶型圖上看到，戶型實為3個陽臺2個臥室2個衛生間，外加1個客廳和1個餐廳，然而戶型圖上方卻標注著“2+1房2廳2衛”。

　　“2個陽臺3個房，毛坯銷售，2+1房中的1房指的是這個房。”銷售指著一個戶型圖為陽臺的小房間告訴記者。“這個房間是有面墻的，到時候要你自己拆掉，然后墻外只有護欄沒有窗，拆掉護欄封窗就可以改建成房間了。”

　　當記者問及為何要麻煩業主自行拆墻時，銷售表示竣工驗收是有墻的，沒辦法。

　　事實上，根據2018年4月1日起實施的《佛山市違法建設查處暫行辦法》第十八條規定，商品房開發企業應當遵守經依法批準并公布的城鄉規劃，在預售、銷售商品房時不得誘導他人進行違法建設。

　　若違反上述規定，誘導業主違法建設的，由建設部門責令改正，對商品房開發企業處1萬元以上5萬元以下罰款，將違法信息錄入房地產行業誠信檔案管理系統，對其違法行為進行披露，并對其誠信記錄進行扣分。

　　此前有政府官員向記者表示，封閉陽臺嚴格意義而言屬違法改建。“陽臺可以送一半面積給購房者，開發商也允許購房者交易完后封閉陽臺，這種嚴格意義來講肯定是違法改建，這種情況也很普遍，但很難查。”

　　對于是否涉嫌違法“偷面積”，將陽臺改建成房間，是否涉嫌誘導業主違法建設等情況，記者致電致函招商蛇口、佛山市自然資源局禪城分局以及佛山市自然資源局順德分局予以核實，招商蛇口表示，招商岸芷汀蘭項目在售戶型為毛坯交付，其中陽臺和房間各自功能獨立，公司對銷售人員有嚴格的管控制度，要求銷售人員嚴格遵守合規要求，對客戶進行全面誠懇告知，為避免銷售人員或代理人員在銷售過程中口頭傳達有誤，房屋的戶型、功能、面積都以雙方簽訂的書面文件為準。而佛山市自然資源局禪城分局以及佛山市自然資源局順德分局截至發稿，未獲進一步回復。

　　業績下滑

　　受疫情影響，招商蛇口的銷售額兩個月來斷崖式下跌。

　　根據招商蛇口3月10日公告的《2020年2月銷售情況簡報》顯示，2020年2月，公司實現簽約銷售面積11.08萬平方米，同比減少71.33%；實現簽約銷售金額25.31億元，同比減少69.52%。

　　2020年1~2月，公司累計實現簽約銷售面積55.27萬平方米，同比減少42.16%；累計實現簽約銷售金額144.29億元，同比減少28.18%。

　　值得注意的是，招商蛇口的業績表現近期也持續下滑，2019年第三季度財報顯示，公司實現營收88.56億元，同比減少30.77%；歸屬于上市公司股東凈利潤1.95億元，同比大幅下滑83.21%。針對業績下滑，公告解釋為：“地產項目竣工以及結轉時間主要集中在第四季度，本報告期結轉面積較小，導致結轉收入及毛利同比減少。”

　　一方面業績不及預期，而另一方面，卻仍在加大力度拿地擴張。

　　克而瑞《中國房地產企業新增貨值TOP100》榜單顯示，2018年招商蛇口新增土地貨值為1874億元，排名第14；新增土地建面1142.8萬平方米，排名第19。而2019年招商蛇口新增土地貨值為2423.5億元，新增土地建面1297.1萬平方米，排名分別為第9和第15。

　　招商蛇口的負債水平也隨著拿地擴張而逐年上升。2018年末及2019年前三季度，招商蛇口資產負債率分別為74.28%和75.62%。截至2019年9月底，招商蛇口短期借款達286.28億元，流動負債達2976.98億元，均為近3年新高，而同期招商蛇口現金及現金等價物僅為677.79億元。

　　隨著負債水平攀升，招商蛇口未來還面臨短期償債壓力大，經營現金流不足的風險。

　　根據3月4日招商蛇口發行的19億元2020年度第三期超短期融資券的募集說明書顯示，發行人的短期債務主要為短期借款和一年內到期的非流動負債。最近3年及一期，發行人短期借款余額分別為44.43億元、167.68億元、167.4億元和193.35億元，占負債總額的比例分別為2.57%、6.99%、5.33%和5.92%，一年內到期的非流動負債余額分別為90.84億元、136.12億元、214.89億元和227.9億元，占負債總額的比例分別為5.25%、5.68%、6.84%和6.98%。

　　中誠信國際信用評級有限責任公司出具的評級報告顯示，2018年以來公司土地儲備城市能級下沉明顯，未來去化情況將有所承壓，此外在建及擬建規模較大，面臨一定的資本支出壓力。

責任編輯：覃肄靈