樓市2019：“韌性”前行

　　本報記者/王登海

　　中國房地產業從市場化萌芽之時起，便置身于政策調控之中，幾度浮沉輪回。

　　在“房住不炒”政策基調下，2019年因城施策進一步深化，地方樓市政策微調不斷。

　　嚴政之下，房地產市場卻也韌性十足，業內人士按照官方數據預測，2019年市場銷量預計再創歷史新高。

　　因城施策各地微調不斷

　　在經過2018年的“最嚴調控”后，2019年初，市場普遍預期年內調控政策將有所松綁。當時，多地取消限價、限購的政策謠言層出不窮。

　　但縱觀2019年全年，在堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”政策基調下，各地遵循“因城施策、分類調控”的原則，繼續對房地產市場進行調控。

　　3月全國兩會期間高層表態“防止房市大起大落”，4月中央政治局會議重申“房住不炒”，7月中央政治局會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，12月中央經濟工作會議重申“堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效機制”。

　　“2019年全年，各地在延續上一年政策的基礎上對諸如住房公積金、人口落戶、租賃市場等方面的政策進行了微調。”諸葛找房市場研究員姜國君表示，從各地政策趨勢看，2018年以嚴格為主導，2019年在延續2018年政策不松動的基礎上加以修正和延展，亦有部分城市表現出適度增強市場活力的訴求，但總體上仍然以穩定為主調。

　　“2019年7月，中央政治局會議提出要落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，對房地產市場影響比較深遠。”姜國君認為，此次會議傳達的精神擊破了業內存在的放松幻想，使調控持續深入，相關成果得以鞏固并擴大。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，此次會議確定了三季度政策趨嚴的基調，市場整體調整預期進一步強化，雖然下半年宏觀環境面臨不少難題，但是也沒有明確放松的信號。

　　業內人士坦陳，“因城施策”也給了地方政府邊際調整的空間，各地可根據當地的實際情況進行相應調整。

　　2019年7月18日，一份開封市住房和城鄉建設局發布的《關于調整新建商品住房交易實現及撤銷備案限制的函》廣泛傳播，引發熱議。然而僅隔一天時間，開封市政府網站發布了撤銷上述函件的通知公告，稱該決定未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響缺乏充分的預判和評估，故撤銷此決定，收回相關文函。

　　12月10日，張家港取消商品房2年限售政策引起市場廣泛關注，隨后多家媒體從張家港市房產交易中心得到了確定的答復，同時也獲得了正式文件還未出臺的信息。但是，僅僅一天時間，上述取消限售政策即遭遇反轉。

　　“因城施策應當基于綜合評價，2019年有部分城市嘗試性地放開部分限購，反映出地方經濟發展對房地產繁榮的依賴程度過高。從另一個角度看，部分新城區本身人口密度較低，在一定程度上放松限購，引導一部分居住與就業群體進入，也是發展新城區的必要途徑。”中國城市發展研究院投資部主任劉澄認為，2019年針對房地產市場的各項政策覆蓋非常全面，從房企的預售資格、買方的購買資格、限制資金違規進入地產市場等，均顯現出了實際效果。對房地產行業的融資環境持續收緊，將從中長期擠出地產泡沫，促進行業穩健發展，避免房價大起大落。

　　不過也有專家指出，一定要謹防一些地方政府在財政重壓下重新走向無節制賣地的老路。

　　銷售面積或再創歷史新高

　　在“房住不炒”和“因城施策”大基調下，2019年商品房銷售面積、銷售金額與增速自年初以來呈現出先升后降的趨勢變化。

　　上半年，房地產市場投資超出市場預期，同比增速兩位數高位運行至5 月份才開始放緩，銷售面積增速同比雖在一季度末出現反彈，但整體延續下行趨勢，同比進入負增長區間。

　　但部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升。對此，4月，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。5月，住建部在此前對6個城市進行預警提示的基礎上，又對新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

　　“2019年房地產市場表現整體上弱于2018年，國家統計局的數據顯示，全國商品房銷售面積在前9個月都呈負增長的態勢，最近兩個月增速才由負轉正，這已明顯暴露出今年樓市的壓力較大?！苯獓诮邮苡浾卟稍L時表示，但從全國商品房銷售金額來看，今年以來持續增長，其與銷售面積形成的強烈反差說明房價仍在上漲。

　　“70城房價指數顯示，今年的房價漲幅是在回落的，一、二、三線城市各月環比漲幅都低于1%，波動處于較小區間。今年樓市總體上呈現出交易量基本持平，交易價格比較穩定的局面，這兩項指標體現了樓市調控已取得較好的效果。”姜國君表示。

　　國家統計局公布的數據顯示，2019年前11月，全國商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1～10月加快0.1個百分點。商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速持平。

　　業內人士大多認為，自10月以來，全國商品房銷售面積的累計增速連續兩個月為正。按照這一趨勢，2019年全年，全國商品房銷售面積有望超過2018年，再創歷史新高。

　　“即便外界認為房地產市場不好，但是統計數據顯示還是正增長，所以說市場還是比較頑強的。”嚴躍進用“韌性”一次概括了2019年房地產市場行情。他認為，對于當下的房地產市場不必過于悲觀，在防風險的同時，也要看到房地產市場的一些機會。

　　上海易居房地產研究院發布的《中國百城庫存報告》數據顯示，截至2019年11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47359萬平方米，環比增長1.9%，同比增長5.7%。從同比數據看，當前庫存規模已呈現了連續12個月的正增長態勢，庫存壓力開始增大。若對比歷史數據，當前庫存規模大致相當于2017年4月的水平。

　　此外，記者就國家統計局公布的近5年的1~11月數據對比發現，東部地區商品房銷售面積連續兩年同比下降，2018年1~11月、2019年1~11月東部地區商品房銷售面積分別為59142萬平方米、58394萬平方米，分別同比下降5.1%、1.3%，而在此之前的數據都是正增長。2019年1~11月，中部地區商品房銷售面積同比下降0.3%，這是所對比的數據中第一次出現下降，在此之前的數據也是正增長。

　　而西部地區商品房銷售面積連續5年前11月都同比增長，數據顯示，2015年1~11月到2019年1~11月，西部地區商品房銷售面積分別為28839萬平方米、33407萬平方米、37288萬平方米、39732萬平方米、41238萬平方米，同比增長率分別為3.8%、15.8%、11.6%、6.6%、3.8%。

　　人才爭奪戰再升級

　　“短期看金融，中期看供需，長期看人口。”房地產市場的格言，繼續在各地貫徹。緊隨著此輪房地產調控政策的是各城市之間的“搶人大戰”。

　　2017年以來，多個城市頻出政策，大幅降低落戶門檻、給人才購房補貼，“人才爭奪戰”席卷全國。

　　進入2019年，各地的“人才爭奪戰”再次升級，西安、南京等地作為“排頭兵”，繼續不斷放開放寬落戶政策。

　　據統計，僅在2019年2月11日至15日，就有常州、海口、西安、南京、深圳5個城市出臺人才引進新政，其中4個城市降低了落戶門檻。

　　此后，山西、石家莊、蘭州、重慶、杭州等省市也不同程度調整落戶政策，呼和浩特、寧波等城市更是出臺人才購房補貼這類刺激性政策。

　　安居客發布的《2019人才政策與安居就業報告》顯示，僅2019年，全國已有百余城市出臺了人才政策，有超30個城市陸續出臺了新的落戶政策，天津、深圳、廣州、佛山、成都、西安、南京、寧波、馬鞍山、長沙等地市，相繼對人才政策、住房購買及銷售行為等做出規定。

　　“2018年各城市間的人口大戰主要表現出對人才的引入方面，其中涉及的人才補貼較為豐厚，體現了各城市引智的決心。2019年的人口大戰有升級趨勢，對人才的優惠政策不僅體現在補貼方面，還體現在放寬購房資格等方面；另外，對普通人口的落戶政策也給予了放寬，比如推行租房落戶等?！苯獓J為，人口的吸納引入對新增居住需求、增強樓市購買力等方面將帶來利好，但由于相關需求釋放是一個緩慢的、長期的過程，再加上當前住房保障工作不斷推進，所以樓市不會因此受到較大的刺激。

　　劉澄也認為，人口流入是城市發展的核心動力，也是房地產市場繁榮的必要條件。大城市對周邊城市的虹吸效應，將隨著戶籍制度的放開進一步加強。中小城市在面臨地產政策限制與人口外流的雙重壓力下，需要尋找新的路徑，維系財政收入，保障社會經濟運轉。對于大城市來說，人口持續流入是產業升級與城市發展的重大機遇，合理的房價保障新市民安居樂業，也是大城市“因城施策”過程中需要優先考慮的因素。

　　2019年末，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟诽岢?，全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件，完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策。

　　對此，業內認為，在滿足樓市可控和城市承載空間的條件下，落戶政策將持續全面放寬，而對于這些城市房地產市場來說有一定程度的利好作用。

責任編輯：張國帥