原標題：樓市下行通道開啟：房貸增速回落 房屋、土地交易降溫

　　21世紀經濟報道 張敏 北京報道 

圖/宋文輝攝

　　由于調控政策不斷加碼，在樓市“小陽春”未果后，市場降溫的跡象繼續蔓延。

　　央行8月9日發布的2019年第二季度中國貨幣政策執行報告顯示，房地產貸款增速繼續回落。截至6月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額為41.9萬億元，同比增長17.1%，增速較3月末下降1.6個百分點。

　　7月以來，熱點城市的土地和房屋交易規模也出現下降。到8月，這種趨勢仍在延續。

　　多家機構認為，今年以來，房地產調控政策出臺的節奏再度加快，其中金融政策的收緊成為重要特征。受此影響，未來房地產市場將正式進入下行通道中。

　　經歷了連續三年創紀錄的銷售后，進入2019年，全國房地產市場銷售面積一直處于負增長狀態。今年前6月，商品房銷售面積同比下降1.8%，降幅比前5月有所擴大。

　　其中，在3月和4月的“小陽春”，市場交易一度高漲，但在部分城市加碼調控政策后，市場又再度恢復平靜。

　　下半年，市場仍未有明顯起色。除住宅市場交易繼續平淡外，上半年一度火熱的土地市場，也有明顯降溫。

　　上海易居研究院的數據顯示，7月，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降8%，同比增長7%。其中，一二三四線城市的交易量都出現環比下降，但一線城市和二線城市的成交面積同比有所提升。

　　央行發布的另一組數據佐證了這一觀點。今年7月，住戶部門中長期貸款增加4417億元；單月依然維持在4000億以上的高位，但低于上半年的均值。

　　上海易居研究院認為，后續來看，一線城市由于連續兩年成交量低迷，目前已企穩反彈；東部二線城市中，蘇州今年已多次升級調控政策，南京、杭州、寧波等多城近期房貸利率上調，預計后續還會繼續降溫；其他地區的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

　　土地市場方面，7月40城土地成交建筑面積5273.4萬平方米，環比增長2.0%。但這些城市的土地成交溢價率為19.9%，結束了連續6個月上升的趨勢。

　　同時，7月40城土地出讓金收入為2774.1億元，環比下降6.1%，土地出讓金收入增幅由正轉負。

　　上海易居研究院指出，7月份土地成交面積僅微幅增長，表明上半年火熱的成交態勢已較難持續，預計下半年增速將回落。

　　導致數據不佳且預期不甚樂觀的原因，主要在于持續不斷的調控政策。根據中原地產的統計，2019年1-7月，中央和地方政府共出臺了307次調控政策，這一頻率比去年同期高出了47次，創歷史同期新高。

　　從政策時間上看，7月單月就有56項政策出臺，成為各界對后續市場預期低迷的主因。其中，7月31日的中央政治局會議提出，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”， 再一次明確了“房住不炒”的指導方向，每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。

　　從政策類型上看，今年以來共有18次房地產金融政策推出，“嚴管”成為大趨勢。其中，自7月先后強調嚴管信托融資和美元債外，央行和銀保監會還在8月初分別部署對房地產行業的資金監管。

　　某家大型信托公司相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，今年6月，本來已經與某20強房企簽訂了框架合作協議，但隨著監管文件的下發，合作最終擱淺。

　　在房企的資金來源中，以銷售回款為主的自有資金和融資資金為主要部分。由于市場銷售不佳，融資渠道又遭遇阻力，企業的資金狀況已明顯受到影響。

　　7月末，作為“華南五虎”的老牌房企富力地產，發布了一份內部文件《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》，強調2019年下半年“原則上暫停拿地工作”，如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。

　　文件還提及“今年以來，集團銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距”，下半年要促銷售、抓回款，“以完成項目銷售目標為第一優先級”，要求各地區公司須成立回款工作小組，提高回款率。

　　這一文件傳遞出的信號意義不容忽視。分析人士認為，一方面，收縮戰線的做法，反映出房企的資金狀況已經有所緊張。另一方面，“促銷售、抓回款”的提出，意味著下半年企業可能采取以價換量的銷售策略。

　　“企業可以徹底拋掉（調控松綁的）幻想了”，北京一位不具名房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，未來政策將繼續維持高壓的態勢，企業也要做好“過冬”的準備。

　　這不僅會影響住宅市場，也將影響土地市場的表現。多家機構分析指出，市場將很快進入下行通道中，房屋交易量和價格下調、土地流拍流標數量增加，將可能成為下半年的常態。由于資金面的收緊，部分中小企業面臨資金鏈斷裂的風險，因此并購機會也將增加。

責任編輯：張譯文