原標題：龍湖地產拿地的“絕招”你想不到

　　中國經濟周刊

　　今年6月底開盤以來，號稱港股直播第一股的映客互娛有限公司 （3700.HK）（下稱“映客互娛”）與龍湖地產共同開發的長沙洋湖板塊“映客龍湖璟翠中心”開盤勁銷，開盤當天據稱銷售5億元。

　　做直播平臺的映客互娛如何能在長沙拿地，又為何在拿地后一個月欲將控制權轉手龍湖地產？ 

　　量身定制的“土地拍賣”？

　　跨界房地產對映客互娛來說似乎不是一個問題，該公司開發的映客龍湖璟翠中心樓盤就是含著總部經濟的金鑰匙呱呱墜地。

　　2014年開始，長沙市政府為打造移動互聯網新高地，吸引互聯網企業來長沙辦公、建立湖南總部，先后出臺了《長沙市人民政府關于加快推進移動互聯網產業發展2014—2016年行動計劃》《長沙市移動互聯網產業發展專項資金管理辦法》等政策意見。

　　2019年，長沙市《政府工作報告》明確提出，要大力推進湖南湘江新區洋湖總部經濟區建設。該總部經濟地區定位于吸引企業總部集群布局，形成總部集聚效應，通過“總部+創意設計、總部+生態旅游基地、總部+影視文化”等產業功能鏈條輻射帶動相關產業基地發展。

　　映客互娛則是洋湖總部經濟的招商對象。湖南本地媒體在報道映客互娛建設第二總部時介紹，“映客互娛是一家年輕且快速成長的移動互聯網企業，曾上榜科技部2017年獨角獸企業名單，是湘籍企業的優秀代表”。

　　映客互娛進軍房地產始于2018年在長沙湘江新區洋湖板塊拿了一塊地。

　　當年9月，湖南湘江新區土地儲備中心掛牌[2018]長沙066號地塊。土地轉讓公告顯示，該地塊出讓面積40014.45平方米，起始價4.9億元，起始樓面價3500元/平方米。

　　2018年9月13日，映客互娛對外公告稱，公司控股子公司湖南映客置業有限公司（下稱“湖南映客置業”）以底價4.9億元成功拿地。據映客互娛公告介紹，開發土地并興建辦公室及多種設備將有助于長沙成為移動互聯網樞紐，并稱其憑借業內領先地位及品牌知名度，加上本公司為湖南映客置業的主要股東，將吸引產業鏈上下游的其他移動互聯網公司參與開發長沙。

　　對于映客互娛這一舉動，房地產專家黃昇在接受采訪時評論：“這是與華大基因、科大訊飛一樣的操作手法。映客互娛想通過房地產開發來謀求利潤。”

　　2018年10月，科大訊飛被曝在安徽宣城市的觀塘培訓基地，名義上是培訓基地，實際上是對外經營。科大訊飛因此被指是在以高科技為名換取地方政府園區類用地，進行土地儲備和地皮套現。

　　外界還質疑，映客互娛底價拿地有“定向出讓”之嫌。

　　[2018]長沙066號地塊掛牌出讓設置的要求，被認為專門為映客互娛“定制”，比如競買人須為某媒體2018年中國直播企業排行榜前20位、進入由科技部發布的《2017年中國獨角獸企業發展報告》且連續3年盈利企業等。

　　《中國經濟周刊》查詢發現，同時入選某媒體2018年中國直播企業排行榜前20位、科技部《2017年中國獨角獸企業發展報告》的企業只有映客互娛與斗魚，其中斗魚的工商信息顯示，斗魚經營范圍并未涉及房地產，而映客互娛在拍地前一個月，“精準”變更經營范圍，在工商登記中增加了“房地產開發經營”業務。

　　業內人士認為，這種“蘿卜坑式”土地拍賣，將大多數競拍者擋在門外，映客互娛得以低價拿地。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受媒體采訪時曾分析，類似做法在不少城市都存在，即通過設定各類條件進行“內定”式的土地供應，但問題較多。如果是招商引資，不如采取定向出讓的方式，拍賣反而容易產生有違公平交易的質疑。

　　映客互娛與龍湖地產“合謀”已久？

　　早在拿地之前，映客互娛就與龍湖地產產生了聯系。

　　映客互娛公告顯示，2018年6月，映客互娛注冊成立了湖南映創網絡科技有限公司。8月31日，重慶龍湖地產發展有限公司全資子公司長沙龍湖房地產開發有限公司（下稱“長沙龍湖”），認購湖南映創網絡科技有限公司（映客互娛控股子公司）的新發行股本，后者更名為湖南映客置業。

　　上述認購及更名完成后，映客互娛母公司北京蜜萊塢網絡科技有限公司（下稱“北京蜜萊塢”）與長沙龍湖分別持有湖南映客置業的51%和49%股權。

　　2018年9月12日，湖南映客置業以底價4.9018億元拍得[2018]長沙市066號土地。拿地僅40余天后，映客互娛就公告稱，擬將湖南映客置業的控股權轉讓給長沙龍湖。

　　根據映客互娛2018年10月24日發布的公告，截至2018年11月底，北京蜜萊塢及長沙龍湖所持湖南映客置業的股權將分別自51%及49%調整至40%及60%，公司向長沙龍湖轉讓湖南映客置業的11%股權，長沙龍湖將向公司支付人民幣550萬元。湖南映客置業股權調整完成后，長沙龍湖將獲得湖南映客置業的控制權，公司不再將后者并入綜合財務報表。

　　“這種轉讓容易引發質疑。通過股權轉讓的方式變相轉讓土地其實是有很多問題的。在控股股東層面，是否允許土地交易后進行股權轉讓，也是土地交易中存在的一個漏洞。”嚴躍進當時接受采訪時說。

　　或迫于輿論壓力，此后，湖南映客置業的股權結構并未做出調整。2019年8月4日，《中國經濟周刊》通過企查查發現，北京蜜萊塢及長沙龍湖所持湖南映客置業的股權依然分別是51%和49%。

　　價差居同類地塊首位

　　據長沙市自然資源和規劃局官網信息，映客互娛所拍的地塊在長沙市岳麓區2018年9月13日前后出讓的數個地塊中，3500元/平方米的樓面價是土地價格最低的一塊地，限定住宅最高銷售價格9998元/平方米，是樓面價和住宅最高限價差距最大的地塊。

　　與[2018]長沙市066號地塊同時掛牌的6塊地中，湖南映客置業所拍地塊的價差（限定最高售價與樓面價之差）高達6498元/平方米，其他5宗土地的價差分別為5278元/平方米、5000元/平方米、6000元/平方米、5000元/平方米、4583元/平方米。

　　以其中的[2018]長沙市070號地塊為例，該地塊與映客互娛拍到的[2018]長沙市066號地塊緊鄰，也是2018年9月被湖南湘江新區土地儲備中心一同掛出拍售，070號地塊以總價120480萬元成功被拍出，該地塊成交樓面價為6500元/平方米，價格約是映客互娛所拿地塊樓面價的1.85倍。

　　據映客互娛公告，該公司與長沙龍湖計劃在上述宗地建設5棟住宅樓及2棟商業樓。7棟樓宇總建筑面積約為14萬平方米，其中約28000平方米將留作映客互娛直播自用，其中包括辦公室、雇員住房及演示直播間。余下約112000平方米的建筑面積將公開出售。

　　映客互娛公告稱，“作為持有湖南映客置業40%權益的股東，公司將收取土地所產生的40%的利潤。公司預計收購將會增加本公司資產，而出售總建筑面積約11.2萬平方米的住房及商業單位將會增加公司未來收入。”

　　《中國經濟周刊》記者近日走訪發現，映客龍湖璟翠中心開盤售價高于12000元/㎡，高于當時限定的最高銷售價格9998元/㎡。售樓部人員稱，這是包含精裝修的價格。

責任編輯：梁斌 SF055