新開樓盤遭到哄搶 66萬(wàn)“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”買入場(chǎng)資格 南寧樓市狂歡

　　鐘廣蓮,童海華

　　住建部的一記“警鐘”，并沒有敲醒南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　6月的南寧，最高溫度達(dá)到34度以上，售樓處簇?fù)碇?gòu)房者，他們一邊擦著汗，一邊焦急地等待搖號(hào)結(jié)果。

　　6月15日，位于南寧五象新區(qū)的陽(yáng)光西岸四開盤，出售四號(hào)樓房源。開盤當(dāng)天，一百多人參與搖號(hào)選房，選房分五輪進(jìn)行。陳女士（化名）在現(xiàn)場(chǎng)參與搖號(hào)，但并未選到心儀的戶型。“我抽到第三輪，但我想要的戶型在前面兩輪已經(jīng)賣完了。”陳女士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，事實(shí)上，房源早在正式開盤前一天已經(jīng)優(yōu)先開放給全款買房的客戶。

　　南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)顯示，今年6月南寧商品房成交10414套。

　　南寧市民周先生（化名）告訴記者，南寧有個(gè)現(xiàn)象，每有樓盤新開盤，就會(huì)有很多人去搶，“房子好像怎么都不夠賣一樣。”

　　然而，隨著記者深入走訪南寧多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，南寧樓市火熱的背后，存在雙合同、捆綁車位、額外收費(fèi)等亂象。

　　針對(duì)市場(chǎng)存在的這些亂象，6月25日，南寧市召開房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范整治約談會(huì)，南寧市城管執(zhí)法局將聯(lián)合市場(chǎng)監(jiān)管局、住建局、自然資源局等部門，重點(diǎn)對(duì)捂盤惜售、炒買炒賣、違規(guī)代理、哄抬房?jī)r(jià)、變相收取購(gòu)房定金或預(yù)定金、偷稅漏稅、違規(guī)預(yù)售、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法違規(guī)行為進(jìn)行排查整治。

　　記者就相關(guān)問題發(fā)函采訪南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局及南寧市自然資源局，截至發(fā)稿，未獲南寧市住建局回復(fù)。

　　多樓盤存“雙合同”現(xiàn)象

　　近期，記者走訪了南寧合景·香悅四季、天健·和府、陽(yáng)光西岸、云星·錢隆首府等多個(gè)樓盤項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)大部分樓盤存在“雙合同”現(xiàn)象，即一份備案價(jià)格的購(gòu)房合同和另一份精裝修合同。

　　位于良慶區(qū)的合景·香悅四季，一套約88平方米的三房住宅備案價(jià)為8486元/平方米，裝修價(jià)格為2582元/平方米，兩筆款項(xiàng)加起來(lái)總價(jià)約97萬(wàn)元，單價(jià)達(dá)到1.1萬(wàn)元/平方米。銷售人員告訴記者，裝修款項(xiàng)需要全額付款，首付款由20%毛坯款加上全額裝修款構(gòu)成，約為37.5萬(wàn)元。針對(duì)該問題，記者發(fā)函采訪了合景·香悅四季的開發(fā)商廣州合景控股集團(tuán)有限公司，截至記者發(fā)稿，未獲回復(fù)。

　　除上述樓盤外，記者走訪的陽(yáng)光西岸、云星·錢隆首府、檀府·印象、榮和悅瀾山、天健·和府、榮和公園大道·華府等樓盤項(xiàng)目均發(fā)現(xiàn)“雙合同”現(xiàn)象，且裝修價(jià)格均在3000元/平方米。有銷售人員表示，3000元/平方米是政府規(guī)定的最高價(jià)格。

　　在多個(gè)樓盤，記者表示不需要精裝交付，是否可以只簽毛坯購(gòu)房合同，上述樓盤項(xiàng)目的銷售人員均表示，這是硬性規(guī)定，不能拆分。有銷售人員坦言，“我們的實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元~1500元/平方米，所以這3000元/平方米實(shí)際上就是房?jī)r(jià)的部分。”

　　記者查詢發(fā)現(xiàn)，針對(duì)雙合同，南寧市有相關(guān)政策規(guī)定而使其合規(guī)化。2017年5月，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），《通知》明確指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售全裝修商品住房時(shí)，應(yīng)結(jié)合全裝修分級(jí)指南合理確定全裝修價(jià)格，并與購(gòu)房人簽訂房屋裝修協(xié)議，此外商品住房全裝修價(jià)格不得超過3000元/平方米。

　　捆綁車位銷售

　　為了規(guī)避限價(jià)，有些樓盤除了“雙合同”，還出現(xiàn)了“三合同”，捆綁車位銷售就是這些樓盤其中一個(gè)手段。

　　記者以購(gòu)房者的身份在檀府·印象詢問了一套總價(jià)為117萬(wàn)元的三房住宅，發(fā)現(xiàn)其除了雙合同外，還要捆綁車位銷售。

　　“我們現(xiàn)在98平方米的住宅需要捆綁一個(gè)車位銷售，但目前車位的價(jià)格還未定，所以需要先交3萬(wàn)元訂金預(yù)定，到時(shí)候車位開放購(gòu)買，物業(yè)會(huì)通知你補(bǔ)齊剩下的款項(xiàng)。”在檀府·印象樓盤項(xiàng)目，內(nèi)場(chǎng)銷售人員告訴記者。

　　記者明確表示不想要車位，該銷售人員說，“即使不要車位，這3萬(wàn)元也一定放到首付款里交，如果放棄車位，這3萬(wàn)元將不能退還。”

　　榮和公園大道·華府同樣有這種現(xiàn)象。該樓盤銷售人員表示，其項(xiàng)目的車位銷售價(jià)格為23萬(wàn)元/個(gè)。不同的是，該樓盤車位可以貸款，先繳納30%首付款即6.9萬(wàn)元，剩下16.1萬(wàn)元和毛坯款項(xiàng)以及裝修款項(xiàng)一起按月供計(jì)算。

　　位于江南區(qū)的天健·西班牙小鎮(zhèn)推出購(gòu)房送車位的活動(dòng)，即消費(fèi)者只需要購(gòu)買一套69平方米的小戶型住宅便可獲贈(zèng)一個(gè)車位。然而，附帶車位購(gòu)買單價(jià)需要8900元/平方米，而不帶車位購(gòu)買則單價(jià)為8300元/平方米。此外，記者了解到，此前開發(fā)商曾將該樓盤目前正在出售的69平方米小戶型為主的樓棟，以每平方米4000元的價(jià)格整棟打包賣給了第三方公司，“所以現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格也不是我們開發(fā)商能決定的。”銷售人員表示。

　　記者就此事發(fā)函采訪開發(fā)商深圳市天健（集團(tuán)）股份有限公司（000090.SZ，以下簡(jiǎn)稱“天健”），對(duì)方表示不方便對(duì)此事進(jìn)行回復(fù)。

　　事實(shí)上，捆綁車位銷售的現(xiàn)象是近期才有。有銷售人員告訴記者，據(jù)其了解，在5月份，檀府·印象還未捆綁車位銷售，后來(lái)市場(chǎng)熱度上升，開發(fā)商想得到更多的盈利，就將車位捆綁銷售了。

　　榮和·悅瀾山項(xiàng)目的內(nèi)場(chǎng)銷售人員告訴記者，現(xiàn)在各大樓盤捆綁車位銷售慢慢成為一個(gè)“趨勢(shì)”。“我們項(xiàng)目現(xiàn)在也準(zhǔn)備實(shí)施捆綁車位銷售，從下個(gè)月開始，會(huì)有很多樓盤進(jìn)行捆綁車位銷售。”

　　針對(duì)以上問題，記者發(fā)函采訪了檀府·印象的開發(fā)商廣西眾擎易舉投資有限公司，榮和·悅瀾山、榮和公園大道·華府的開發(fā)商廣西榮和企業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司，截至記者發(fā)稿，均未獲回復(fù)。

　　一位不愿具名的專家指出，市場(chǎng)存在捆綁車位銷售的做法，說明銷售市場(chǎng)亂象很多，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，捆綁車位增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，這種做法需要嚴(yán)厲打擊。

　　有樓盤需先交66萬(wàn)“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”

　　易居百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，從2019年1月開始，南寧的房?jī)r(jià)從2018年底的10900元/平方米左右漲到11600元/平方米以上，漲幅較大。但事實(shí)上，該數(shù)據(jù)并不能完全體現(xiàn)南寧目前的房?jī)r(jià)水平。記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少樓盤存在幾萬(wàn)至幾十萬(wàn)元不等的“溢價(jià)”。

　　位于青秀區(qū)的榮和公園大道·華府項(xiàng)目，一套106平方米的四房戶型總價(jià)達(dá)到210萬(wàn)元，其中，備案總價(jià)（毛坯價(jià)格）為91.5萬(wàn)元，還有31.8萬(wàn)元裝修費(fèi)用以及23萬(wàn)元購(gòu)買車位的費(fèi)用，外加66萬(wàn)元“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”。銷售人員解釋道，這66萬(wàn)元實(shí)際上是“溢價(jià)”，之前拿地的時(shí)候政府限價(jià)，備案價(jià)格太低，后來(lái)由于市場(chǎng)熱度上升，周圍的房?jī)r(jià)都在上漲，而項(xiàng)目不能進(jìn)行二次備案，因此只能通過“溢價(jià)”來(lái)補(bǔ)償這部分房?jī)r(jià)。

　　銷售人員介紹，這66萬(wàn)元“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”需要在交首付款之前繳納，加上定金5萬(wàn)元，一共71萬(wàn)元。“交了這71萬(wàn)元后，我們才會(huì)通知你來(lái)交首付款，簽訂購(gòu)房合同。”據(jù)此，首付款由20%毛坯款、30%裝修款、30%車位費(fèi)用以及66萬(wàn)元“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”組成，達(dá)到100萬(wàn)元，占總房款的48%。

　　需要注意的是，這66萬(wàn)元并不在購(gòu)房合同款項(xiàng)內(nèi)，也沒有收據(jù)和相關(guān)證明。

　　在云星·錢隆首府，也有高額的溢價(jià)。該樓盤一套101平方米的三房戶型備案總價(jià)為70萬(wàn)元，裝修總價(jià)為30萬(wàn)元，但溢價(jià)卻達(dá)到了79萬(wàn)元。該項(xiàng)目?jī)?nèi)場(chǎng)銷售人員告訴記者，這79萬(wàn)元相當(dāng)于購(gòu)買一個(gè)購(gòu)房指標(biāo)，繳納之后才能繼續(xù)走正常的購(gòu)房流程。而為了避稅，這79萬(wàn)元是打到一個(gè)私人賬戶里，沒有合同，不開發(fā)票，連收據(jù)都沒有。

　　該銷售人員表示，開發(fā)商會(huì)根據(jù)備案價(jià)格來(lái)決定溢價(jià)高低，每一套房的溢價(jià)都不同，備案價(jià)低的戶型溢價(jià)會(huì)更高。

　　針對(duì)該問題，記者致電云星·錢隆首府的開發(fā)商廣西云星集團(tuán)有限公司，該公司品牌負(fù)責(zé)人表示不方便接受記者采訪。

　　除了上述兩個(gè)項(xiàng)目，記者走訪的榮和悅瀾山、陽(yáng)光西岸、天健和府等項(xiàng)目均發(fā)現(xiàn)幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)元不等的溢價(jià)。需要注意的是，在6月14日才取得預(yù)售許可的陽(yáng)光西岸也有兩萬(wàn)元的溢價(jià)。

　　據(jù)此，記者發(fā)函采訪了陽(yáng)光西岸的開發(fā)商廣西陽(yáng)光時(shí)代置地有限公司，截至記者發(fā)稿，未獲回復(fù)。

　　榮和·悅瀾山的銷售人員表示，“其實(shí)際上該項(xiàng)目早在大半年以前就能銷售了，但開發(fā)商想要溢價(jià)，因此捂盤捂了一段時(shí)間才開盤，所以現(xiàn)在才有9萬(wàn)元的溢價(jià)。”

　　根據(jù)南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的《通知》，商品住房項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》之日起10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋預(yù)售申報(bào)價(jià)格，一次性對(duì)外開盤銷售。不得分批、分次開盤及采取畸高報(bào)價(jià)等方式捂盤惜售。

　　針對(duì)各房企額外收取的“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”，《通知》也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售代理機(jī)構(gòu)（包括電商，下同）銷售商品房時(shí)，除經(jīng)備案的商品房預(yù)售價(jià)格外，不得向購(gòu)房人另行收取咨詢費(fèi)、代理費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、會(huì)員費(fèi)等任何費(fèi)用。

　　上述專家表示，這種額外收費(fèi)于消費(fèi)者來(lái)說，購(gòu)房成本沒有保障，同時(shí)也缺乏維權(quán)的憑證。

　　地產(chǎn)專家韓世同表示，如果由于限價(jià)導(dǎo)致開發(fā)商用捆綁車位、額外收費(fèi)等方法來(lái)創(chuàng)收，不如將其費(fèi)用合法化，在目前南寧允許雙合同的前提下，以雙合同的方式解決，或政府考慮提高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　地產(chǎn)依賴癥待解

　　屢禁不止的房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象打亂了這座“綠城”美譽(yù)的宜居性城市，近幾年不少周邊城市以及外地居民到此定居。這也讓南寧房地產(chǎn)業(yè)隨之發(fā)展迅猛。

　　南寧市民周先生（化名）告訴記者，幾年前青秀區(qū)還有很多民房，現(xiàn)在很少了，幾乎都是商品房住宅。

　　2006年，廣西壯族自治區(qū)黨委、區(qū)人民政府作出“建設(shè)五象新區(qū)、再造一個(gè)新南寧”的決策部署，經(jīng)過10多年的發(fā)展，如今的五象新區(qū)已今非昔比，商品房如雨后春筍般崛起。

　　四年前，記者曾到過五象新區(qū)，當(dāng)時(shí)這里還是一片荒蕪。經(jīng)過幾年的開發(fā)，現(xiàn)已是高層住宅林立，但是不少樓盤尚未正式入住。某房屋中介人員告訴記者，去年五象片區(qū)很多都是黃土地，現(xiàn)在很多知名房企進(jìn)駐五象新區(qū)，拿地開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。“等五象總部基地建好，房?jī)r(jià)肯定還會(huì)再漲一波。”中介人員感嘆。

　　南寧樓市的火熱，促成了南寧土拍市場(chǎng)的火熱。在2019年6月18日，鳳嶺南片區(qū)以限地價(jià)+競(jìng)公租房的方式出讓三宗土地，分別由廣源集團(tuán)、美的置業(yè)和南寧玉桶金摘得，成交樓面價(jià)均為11250元/平方米。

　　對(duì)于南寧土地市場(chǎng)火熱的情況，南寧市自然資源局方面回復(fù)記者，目前，南寧對(duì)住宅用地采用“限地價(jià)”“限最高地價(jià)”組合“競(jìng)配建產(chǎn)權(quán)移交住房”“競(jìng)公租房”等其他方式的土地競(jìng)價(jià)方式，堅(jiān)決防止出現(xiàn)土地或樓面單價(jià)新高等情況。

　　此前，南寧因房?jī)r(jià)上漲過快被住建部點(diǎn)名警告。然而，有房地產(chǎn)工作人員告訴記者，其實(shí)南寧房?jī)r(jià)在2016年上漲得最快，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。但是在外界看來(lái)，今年以來(lái)南寧房?jī)r(jià)上漲得很快，主要是近期政府放松了限價(jià)，有些新開的樓盤將溢價(jià)部分放入備案價(jià)，導(dǎo)致備案價(jià)格上升，可統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)水平提高了。

　　上述專家表示，南寧有部分購(gòu)房需求流入到北海等沿海市場(chǎng)，對(duì)南寧市場(chǎng)來(lái)說，本身基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，未來(lái)成長(zhǎng)機(jī)會(huì)依然較大，但確實(shí)需要在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面創(chuàng)造更好的條件。

　　韓世同表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，南寧可以接收東南沿海一些相對(duì)高端的制造業(yè)來(lái)支撐城市的長(zhǎng)線發(fā)展，與發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)接，或結(jié)合廣西本土的特色，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)等。

責(zé)任編輯：張國(guó)帥