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　　長江商報

　　長江商報消息 ●長江商報記者魏度

　　股債雙殺、實控人王振華陷猥褻案被刑拘，激進擴張的房企新城控股（601155.SH）危機襲來。

　　實干家王振華32歲時進軍地產，經過25年搏殺，已經打下了資產超3000億元的商業帝國，以170.4億身家位居“2018福布斯中國400富豪榜”第108位。王振華似乎也熱衷于慈善事業，累計捐助公益事業達2億元，僅在去年，其掌控的新城控股就累計捐贈各類扶貧資金5400萬元。

　　然而，一則猥褻9歲女童案將王振華的另一面徹底暴露。而且，3年前，王振華還曾配合紀委調查。

　　王振華猥褻門一下子將公司推入險境。其實際控制A股公司新城控股、港股公司新城發展控股（01030.HK）、新城悅服務（01755.HK）。二級市場上，王振華遭遇股債雙殺，市值蒸發300億元。

　　危機在于，新城控股杠桿擴張，雖在去年躋身房企前十強，但負債已超過3000億元，一年內需要償債的債務達133.65億元，公司凈負債率一度達到100%，償債壓力可見一斑。

　　近年來，新城控股經營、投資現金流持續凈流出，去年凈流出凈額高達162億元。

　　長江商報記者發現，去年，雖然故事實現凈利潤超過百億，但存在借投資性房地產、關聯公司并表等途徑注水跡象，真實性有幾成難以判斷。

　　近年來，新城控股頻頻借新債還舊債，在房企融資收緊趨勢、實控人被刑拘的情況下，借新還舊還能持續嗎？火線接班的房二代王曉松能否挺住，還是一個未知數。

　　A股公司市值一日蒸發近百億

　　一則社會新聞攪動了股市，引發市值一日縮水近百億。

　　昨日，資本市場上，新城控股遭遇股債雙殺。A股市場，新城控股開盤一字跌停，債券市場上，“15新城01”、“18新控05”債券全線下跌。

　　截至昨日下午收盤，新城控股收報38.42元，較前一個交易日下跌4.27元，跌幅為10%，市值一天蒸發96億元。全天成交額2352萬元，換手率僅為0.03%，截至收盤，封單高達309.54萬手。

　　新城控股暴跌源于公司實控人王振華猥褻9歲女童案發。7月3日，此案披露時，A股已經收盤，但新城系的兩家港股上市公司新城發展控股、新城悅服務受此消息波及，新城發展控股尾盤迅速跳水，最大跌幅達23.86%，新城悅服務下跌23.72%。昨日，兩家港股公司股價繼續下跌，跌幅分別為10.57%、13.11%。兩日來，兩家港股公司市值合計縮水227億元。

　　綜上所述，兩個交易日，新城系上市公司市值蒸發了約300億元。

　　新城系由王振華一手創立。1994年，王振華和幾個朋友在江蘇常州市武進注冊武進新城投資建設開發有限公司，這就是新城控股集團前身，由此開始進軍房地產。

　　公開信息顯示，1998年，新城控股進入常州市區，并在很短的時間里迅速占據了常州市房企領先地位。2001年，新城實現B股上市，成為江蘇省最早上市的房地產公司之一。2012年新城發展控股在香港上市，2015年新城控股在A股上市，成為首家成功實現B轉A的民營房企。當時，關于B股轉A股的股價問題，還曾受到質疑。去年，新城悅服務在港交所主板掛牌。由此，新城系形成。

　　新城系中，新城控股地位不凡。去年，公司入選新華社民族品牌工程。當年，新城控股完成銷售額超2200億元，位居房地產行業第8位。

　　除了上述上市資產外，王振華的關聯公司還有64家，其中控股企業42家，王振華100%控股的企業有9家。梳理發現，這些企業多為地產、投資等企業。

　　在今年三月發布的“2019中國房地產開發企業500強”榜單中，新城控股排名第九，僅次于龍湖。隨著旗下資產急劇膨脹，王振華個人財富也在攀升。去年，其以170.4億身家登上“2018福布斯中國400富豪榜”，位居第108位。

　　債務近千億借新還舊或難延續

　　新城控股躋身國內房企前十，與其高杠桿擴張密不可分。

　　2015年底，新城控股還是一家年銷售額約200億元的中小房企，負債尚不到600億元。而到去年，年銷售額超過2200億元，負債總額2793.62億元，較2017年末的1575.45億元增長了77.32%。2015年至2018年間，新城控股的資產負債率從79.54%上漲至84.57%；凈負債率在2015年末時僅為43%，2016年、2017年則快速攀升至80%左右，2018年中期甚至一度達到100%。

　　截至今年一季度末，新城控股借款余額約為888.72億元，較2018年末借款余額727.05億元增加161.67億元。而到4月末，借款余額達到967.68億元，占2018年末經審計凈資產509.57億元的47.22%。前4個月中，銀行貸款凈增148.03億元，發行債券及債務融資工具凈增49.94億元。

　　由此推算，僅在今年4月，借款就新增了78.96億元。

　　實際上，新城控股借款密度很大。去年，僅在發債方面，公司就發行了17次公司債及衍生證券，以人民幣計價的融資產品合計134.5億元，以美元計價的債券合計13億元，融資工具有可轉債、非公開的定向債、票據等。當年，公司產生的匯兌損失就達到4.1億元，較2017年0.47億元匯兌損失增長了8倍。

　　長江商報記者發現，新城控股密集舉債，除了用于拿地外，其余額基本上是還債。根據2018年報披露，大多數募資用于償還銀行借款。如“16新城01”、“16新城02”募資中14.95億元用于償還銀行借款，“16新城03”募資中4.13億元用于償還銀行借款，“18新控01” 募資用于償還到期公司債券。

　　顯然，地處資金密集型行業，新城控股采取的是借新還舊、滾動發展的融資擴張模式。

　　不過，房企融資已有收緊趨勢。今年5月17日，銀保監會下發的通知中，多處提到房地產領域融資亂象，直指違規資金變相用于拿地和購房。

　　有消息稱，5月份，央行和住建委共同下發的一份限制房地產企業融資需求的20家名單里，新城控股名列其中。

　　為了緩解資金壓力，新城控股繞道海外融資。5月22日，新城控股境外子公司新城環球完成在境外發行總額為3億美元的無抵押固定利率債券，相關債券于5月22日在新加坡證券交易所上市。

　　然而，隨著王振華犯案，無論是二級市場股價還是新城控股自身業務，都將受到影響。

　　截至今年一季度末，新城控股一年內需償還的債務合計為133.65億元，新城控股有能力還債嗎？

　　昨晚，一家上市銀行人士向長江商報記者稱，短期內，如果王振華事件控制較好，對公司自身業務、盈利能力、信用影響不大，銀行收回授信的可能性不大，否則，銀行就會積極追討貸款，一旦銀行追討貸款，新城控股或難以承受。

　　百億凈利潤存注水跡象

　　新城控股能否順利度過眼下危機，與其自身持續盈利能力有關。

　　近年來，隨著新城控股大肆擴張，其賬面上的凈利潤也在急劇增長。2016年至2018年，公司實現營業收入279.69億元、405.26億元、541.33億元，同比分別增長18.67%、44.89%、33.58%，對應的凈利潤（歸屬于上市公司股東的凈利潤）為30.19億元、60.29億元、104.91億元，同比增幅為64.42%、99.68%、74.02%。同期，扣除非常性損益的凈利潤為25.45億元、50.02億元、75.97%，增幅為105.07%、96.51%、51.87%。

　　二者堪稱高速增長，且凈利潤、扣非凈利潤增幅碾壓營業收入，尤其是去年，凈利潤猛增44.62億元。新城控股的盈利能力真的如此強嗎？

　　長江商報記者發現，至少是在去年，公司凈利潤存在注水跡象，或者一定程度上來自財務運作。

　　年報顯示，去年，新城控股的投資性房地產公允價值變動收益為28.09億元，同比增長209.02%，占凈利潤的26.78%。

　　投資性房地產公允價值變動收益翻倍增長令人吃驚，引發交易所關注，并發函問詢。公司解釋稱，投資性房產主要為綜合性購物中心——“吾悅廣場”，是自主投資、開發、建設并運營的商業地產項目，屬于重資產投資。去年，新完工的重資產模式運營的吾悅廣場共18座，公允價值變動損益為14.64億元。

　　由此可見，并非是新城控股投資的房地產增值了，而是將建成的商業樓盤改用公允價值計量，以此增加賬面上的利潤。

　　年報顯示，去年初，完工投資性房地產151.92億元、期末為318.39億元，當期變動166.47億元，影響當期利潤總額21.49億元。

　　長江商報記者梳理上市房企發現，去年，萬科、保利、綠地等大型房企對投資性房地產采用成本法計量。

　　此外，在對關聯公司并表方面，或為了增加凈利潤，新城控股也動了心思。在交易所問詢函中還重點提及，新城控股對多家持股比例超過50%的合（聯）營企業未被納入合并報表，相反，一些持股比例不到50%的合營企業卻通過協議約定方式納入合并報表，令人不解。

　　被納入的非控股合營企業為公司產生6.77億投資收益，未納入合并報表的控股合營企業合計虧損0.83億元。

　　今年一季度，新城控股顯露疲態，營業收入43.30億元，同比下降16.39%，凈利潤207億元，較上年同期下降42.63%，扣非凈利潤1.66億元，同比下降52.15%。

　　令人擔憂的是，如果新城控股今年盈利能力大幅下降，在王振華事件沖擊下，要想順利度過巨大的債務危機實屬不易。

責任編輯：陳悠然 SF104