文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 李庚南

　　如果說“限”代表一種文化，那么在樓市，“限”則代表一種氣象，樓市的冷暖或在一“限”之間。

　　最近，杭州在樓市“陽春”乍現(xiàn)、土地市場升溫、成交領(lǐng)跑全國的態(tài)勢下，斷然祭出了醞釀已久的土拍新政“限房價+競地價”，首次將“限房價、限精裝”納入土地競拍規(guī)則，明確了未來新房的毛坯銷售均價、毛坯最高價、最高精裝標準。這一新政不僅向市場傳遞出地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心，也體現(xiàn)在主體責任驅(qū)使下地方政府對市場態(tài)勢的警惕性及反應靈敏性。

　　杭州土拍新政將產(chǎn)生怎樣的實際效果？在全國特別是在二線城市將產(chǎn)生怎樣的示范效應？是否意味著更密集的調(diào)控將來臨？這些無疑都牽動著市場的神經(jīng)。

　　“限房價+競地價”實質(zhì)是什么？

　　表面看杭州的做法并非首創(chuàng)。早于2010年，北京就率先開始嘗試和探索“限房價、競地價”土地出讓模式；隨后，天津、昆明等多地也試行過該模式。即使在浙江省內(nèi)，杭州也非首例，湖州、麗水等地此前已有試水。

　　但實際上杭州此番出臺的土拍新政并非簡單地復制北京等地模式。從9宗掛牌土地的競拍規(guī)則看，除了在出讓條件中設(shè)置最高樓面地價（30%的封頂溢價）外，還規(guī)定了今后樓盤上市后的毛坯均價、最高售價和裝修價格。實際上就是要求參與競拍的房地產(chǎn)商承諾未來商品房銷售最高價。按照實際競拍規(guī)則，杭州土拍新政的模式可以還原為“限房價+限地價（規(guī)定30%的封頂溢價率）+競自持+競配建”。這一競拍模式體現(xiàn)了2017年6月發(fā)布的《浙江省國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓網(wǎng)上交易規(guī)則（試行）》精神，即：各地可根地產(chǎn)用地管理和調(diào)控的需要，采用“限房價、競地價”“限地價、競政策性住房面積”“在商品住房用地中配建保障性住房”等多種競拍方式。

　　因此，可以說杭州此番土拍新政確定的土地出讓模式是“限房價+競地價”的升級版。這一模式不僅將房地產(chǎn)開發(fā)商未來漲價的通道“封”在土地拍賣的環(huán)節(jié)，而且充分考慮了開發(fā)商在未來售價鎖定情況下可能出現(xiàn)的、損害購房人利益的隨意漲價行為，明確了精裝修的最高標準，堵住了開發(fā)商利用裝修的彈性化變相漲價的“套路”。在“一城一策、因城施策”導向下，杭州的做法勢必產(chǎn)生較強的示范效應。

　　“限房價+競地價”的市場邏輯是什么？

　　乍看之下，限房價、競地價似乎并無新意：新房的價格不是一直在限么（通過備案價限制）？土地不是一直都在競拍么？但二者結(jié)合在一起，顯然具有特別的意味。

　　其實“限房價”作為地方政府房地產(chǎn)調(diào)控工具之一，在市場中已得到普遍的運用。比較普遍的是對新盤開盤價進行限制，屬于事后限價模式。開發(fā)商在開盤前須根據(jù)規(guī)定提前到當?shù)貎r格主管部門備案，經(jīng)價格主管部門備案并取得預售許可證后方可銷售。通過備案的價格是開發(fā)商新售商品房的最高價格，在實際銷售過程中不得擅自突破。

　　雖然從邏輯上，開發(fā)商可以按市場原則合理申報開盤備案價，但在嚴格的調(diào)控導向和壓實地方政府主體責任的驅(qū)動下，價格能否通過備案決定于地方政府控房價的力度，以及新開樓盤的區(qū)位、與周邊樓盤的比價。目前大部分城市限價均在預售證報批環(huán)節(jié)，對限價多有“申報價不超過周邊在售項目最高價格”的規(guī)定。如果可能對區(qū)域內(nèi)新建商品房價格指數(shù)形成拉動效應，那么備案價可能難以通過。實際操作中，地方政府為了既達到控制新房價格的目的，又不至于誘發(fā)房企虧損性風險，往往對于開盤價過高的樓盤不予以備案，甚至可能出現(xiàn)對之前備案價較高的樓盤不發(fā)預售證的情況，以促其延遲開盤、減少對市場的刺激。如果申報的備案價格過于保守，則可能面臨開盤時價格倒掛的尷尬。

　　這種顯性或隱性的限價模式，顯然具有濃厚的行政色彩，某種程度上將前期高價拿地的房地產(chǎn)開發(fā)商置于進退兩難的尷尬境地，也容易引發(fā)資金鏈問題。同時，也會通過新房與二手房價格的倒掛，影響市場預期，助推樓市的非理性行情。

　　而在升級版的“限房價+競地價”模式下，限價發(fā)生在土地競拍環(huán)節(jié)，將商品房銷售價格作為限制調(diào)控的標的，使土地出讓從單純的價高者得，向惠民生、穩(wěn)預期、注重社會效應最大化轉(zhuǎn)變，屬于事前限價模式。該模式下，限房價這一行為是內(nèi)嵌與土地拍賣這一市場行為之中，體現(xiàn)在土地拍賣交易合同中。而地價則是由規(guī)劃資源部門根據(jù)項目毛坯最高銷售均價，采用剩余法合理評估確定出讓土地起價。因此，相對于以往具有典型行政化色彩的事后限價模式，將限價政策前置應該是房地產(chǎn)調(diào)控手段由行政化向半市場化或“行政+市場”化轉(zhuǎn)變的一種制度創(chuàng)新。這無疑是一種進步，至少將限價置于拍賣規(guī)則之下，更具人性化、市場性，也體現(xiàn)了對契約精神的尊重。

　　“限房價+競地價”距長效機制有多遠？

　　在“房住不炒”的政策導向下，如何既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落，這無疑是“一城一策”下地方政府特別是試點城市面臨的難題。這就需要我們從房地產(chǎn)市場波動的歷史軌跡中找到樓市的主要變量。關(guān)鍵是從調(diào)控手段入手，逐漸淡化行政化手段，走出一味依賴行政化調(diào)控的慣性思維，強化市場化調(diào)控手段，遵循市場規(guī)律，建立主要依靠市場化、法制化手段，輔以必要行政手段的長效調(diào)控機制。

　　杭州土拍新政無疑在由簡單的行政化調(diào)控向行政化與市場化有機結(jié)合方面邁出了積極的一步，對構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制是一次有益探索；但客觀地看，離真正的、具有市場化“硬核”的長效機制尚有不短的距離。這種模式，至少還存在以下三個需要改良的方面：

　　一是限房價的行政化色彩。“限房價+競地價”模式下，對房價的限制仍然帶有明顯的行政化色彩，只不過是將事后的銷售階段的備案限制提前到土拍階段的承諾制（當然，這種承諾的效力尚待時間來檢驗），所做出的限價是由規(guī)劃資源部門根據(jù)擬定的。這種定價有多大合理性，是否能合理地、反映或接近房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的盈利性訴求，尚需打個問號。這可能會形成對開發(fā)商行為的扭曲，誘發(fā)其逆向選擇。更需關(guān)注的是，在“限價+競地價”模式下，開發(fā)商盈利空間被大大壓縮，導致成本趨同下的設(shè)計趨同，勢必弱化開發(fā)商追求住房品質(zhì)的外部激勵，甚至可能將房地產(chǎn)行業(yè)帶入低水平的競爭的末路。

　　二是競地價與穩(wěn)地價的矛盾性。穩(wěn)地價最簡單的邏輯莫過于控制地價的上漲。但這一點并非地方政府所愿。所以，完全放棄競地價似乎不太現(xiàn)實。目前，杭州在競地價方面采取的是有限競價方式，當溢價超過30%后改為競支持、競配建。盡管與前幾年動輒超過100%的高溢價率而言，目前30%的封頂溢價率已經(jīng)大大地降低，使土地價格非理性上漲的空間得到了一致。但相對于房價而言，30%的溢價率的推動力仍不可低估。這種模式首先仍然是一定程度上保證地方政府對土地出讓金的訴求，換言之，也必然使地方政府保有對土地財政的依賴情節(jié)，對穩(wěn)地價依然構(gòu)成一定壓力。從長遠看，這顯然不利于房地產(chǎn)長效機制的構(gòu)建。

　　三是競自持的非經(jīng)濟性。從理性上看，拿地自持顯然不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本循環(huán)的特征，是非經(jīng)濟的。開發(fā)——銷售——開發(fā)……，這才是房地產(chǎn)企業(yè)原本的運營模式。實踐中，之所以會出現(xiàn)100%自持的情況，是因為開發(fā)商對未來預期的看好，以時間換空間是自持行為存在的基本邏輯，但未必符合商業(yè)可持續(xù)。自持特別是100%自持可能帶來的樓市后遺癥不容忽視。在100%自持模式下，無論是做集中式租賃業(yè)務還是酒店類業(yè)務，對開發(fā)商而言都將面臨投資回報期長、回報率不確定等風險，甚至會出現(xiàn)資金鏈風險。去年以來長租公寓出現(xiàn)的亂象未必沒有土拍高自持種下的“因”。

　　筆者認為，如果將“限房價+競地價”模式調(diào)整為“基礎(chǔ)地價（含適當?shù)囊鐑r）+競房價（由最高價往下一次性競拍）+競配建+競質(zhì)量”組合而成的土地拍賣模式，或許更科學合理，更接近市場化取向。一方面，以基礎(chǔ)地價（包含土地收儲部門合理的、具有一定透明度的溢價）作為土拍的基礎(chǔ)，從根本上確保穩(wěn)地價，從而為穩(wěn)房價奠定基礎(chǔ)。另一方面，在基礎(chǔ)地價上，由參與競拍的房產(chǎn)商綜合地塊本身區(qū)位價值、自身的經(jīng)營成本、目標利潤等因素確定可以承受的銷售價格，則更能反映開發(fā)商的意愿，也會使開發(fā)商參與土拍的行為更趨于理性。

　　唯穩(wěn)方能致遠。從實質(zhì)看，我們所要追求的長效機制核心無外乎一個“穩(wěn)”字。能夠推動房地產(chǎn)市場走向平穩(wěn)的機制必為長效機制之內(nèi)核。當前，實現(xiàn)“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”，既是構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的目標，也是推進的具體抓手。

　　穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期是相互聯(lián)系的統(tǒng)一體。穩(wěn)地價是基礎(chǔ)。占房價50%、60%的地價無疑是決定房價的主要矛盾方面。地價的上漲必然會表現(xiàn)為房價的上漲（雖然導致房價上漲的因素并非唯一）。穩(wěn)房價是目標，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性最終體現(xiàn)為房價穩(wěn)不穩(wěn)、合不合理。而穩(wěn)預期則是關(guān)鍵。在推動地價、房價上漲的諸多因素中，最具有持久性的是市場預期。強烈的市場預期甚至可以忽略短期的波動，包括調(diào)控政策的反復性。

　　如果純粹從穩(wěn)房價的角度看，采取“限房價+競地價”的土地供給模式，在土地拍賣環(huán)節(jié)直接限定未來房屋銷售的最高價格，無疑是從源頭鎖定房價最直接有效的手段，或可稱為樓市調(diào)控的“殺手锏”。

　　從這個意義上看，“限房價+競地價”的土拍模式表面上對穩(wěn)地價、穩(wěn)房價都會產(chǎn)生直接效果的。但能否從根本上實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價目標，關(guān)鍵還要看市場預期，即能否穩(wěn)預期。實際上，在“限房價+競地價”土拍模式下，短期內(nèi)或能抑制開發(fā)商盲目拿地的非理性行為，達到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價的效果；但長遠來看，事前限價的存在也可能向市場傳遞另一層信息，誘發(fā)市場投機性需求。

　　需知，從穩(wěn)地價、穩(wěn)房價到穩(wěn)預期并非一步之遙，中間其實隔著太多的不確定性，隔著市場供求之杠桿，隔著居民的投資行為。要穩(wěn)預期，關(guān)鍵是淡化市場對行政化調(diào)控路徑的記憶，重視對市場供求關(guān)系的研判，綜合運用財政、金融等經(jīng)濟手段，適時對供求關(guān)系進行預調(diào)微調(diào)。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現(xiàn)為銀行監(jiān)管部門人士，長期負責小企業(yè)金融服務推進工作，潛心研究小企業(yè)金融服務問題。)