保利的地產周期論：全國性拐點已現 未來10年仍可期

　　來源：21世紀經濟報道

　　本報記者 張曉玲 實 習 生 陳靚 深圳、廣州報道

　　導讀

　　2019年，隨著政策面（如放寬落戶條件、取消限售）、資金面（如購房利率上浮區間下調）等釋放利好，資金將從三四線城市向一二線城市回流，預計全年市場將延續調整，一二線城市有望率先筑底。

　　任何行業都有周期，房地產也不例外。

　　自2012年萬科喊出“白銀時代”以來，眾多開發商、券商機構紛紛發表有關房地產周期的看法和研究。處在2019年這個節點，如何看待周期尤其顯得重要。

　　3月5日，保利發展發布《2018-2019年房地產行業白皮書》（以下簡稱“白皮書”），成為繼萬科、恒大之后又一家形成自己完整周期理論的龍頭房企。

　　白皮書指出，本輪房地產周期的全國性拐點在去年四季度已經出現，房地產進入了峰值時代，未來5-10年，增量市場有望繼續保持10萬億+的規模。

　　此外，人口和城市是驅動房地產的核心因素， 隨著“二次城市化”的推進，城市群、都市圈崛起，人口向這里聚集，各個城市掀起了爭奪高質量人口的熱潮；越來越多的城市進入存量市場，城市運營成為房企競爭新賽道，在保持銷售規模增長的同時，轉型也將加快。

　　樓市拐點已至？

　　過去30多年，中國房地產經歷了怎樣的周期？拐點在何時？這個問題，萬科、恒大、保利都有自己的研究和答案。

　　2012年，在萬科高級副總裁譚華杰主導的研究基礎上，萬科提出了樓市進入“白銀時代”，率先轉型城市配套服務商。

　　2017年，恒大董事局主席許家印將任澤平攬至麾下，后者主導的恒大經濟研究院將房地產的周期總結為：“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。

　　去年底以來，房企對于周期又有了新的感觸。萬科董事會主席郁亮指出，宏觀經濟“L”型尚未見底，人口紅利漸失，住宅不再短缺，行業競爭激烈，萬科要收斂聚焦，提升基本盤即開發業務。

　　恒大也有類似的想法。去年底至今，恒大已經啟動了數次降價營銷，搶奪銷售窗口期。

　　保利發展的《白皮書》則提出了自己的看法。他們認為，從市場角度，經歷了過去三年的超級大周期，市場正回歸理性、回歸真實居住需求。增量市場從去年3季度開始趨勢性走弱，全國性市場“拐點”出現在四季度，樓市正步入下行周期。

　　2019年，隨著政策面（如放寬落戶條件、取消限售）、資金面（如購房利率上浮區間下調）等釋放利好，資金將從三四線城市向一二線城市回流，預計全年市場將延續調整，一二線城市有望率先筑底。

　　從更長遠的行業周期來看，白皮書認為，房地產開發業務和規模競爭尚未結束，增量市場規模未來5-10年仍將維持十萬億+。

　　這與萬科的判斷不謀而合。郁亮最新提出，萬科鞏固提升基本盤，是因為城市化進程還在進行，開發業務依然有很大的空間；未來10年，開發業務都將是萬科的基本盤，支撐著主要的收入、利潤和現金流。

　　二次城市化的機會

　　四年前，譚華杰指出，中國開發商的擴張伴隨著城市化的進程，目前進入到了“二次城市化”階段，即城市群和都市圈的發展階段，對房企而言，這是第二次巨大的歷史機遇。

　　保利發展也認為，中國已開始了以核心城市向外圍擴展的“二次城市化”，城市群和都市圈成為中國經濟發展和房地產市場的核心引擎。

　　2月18日，粵港澳大灣區規劃落地；2月21日，發改委提出，要打造若干有全球影響力的都市圈，遙相呼應著房企們的戰略判斷。

　　那么哪些城市可以進入主流房企的投資名單？“基本面（人口、經濟、產業等）才是支撐房地產發展的根本因素，房地產發展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地產的生命周期。”保利發展指出。

　　其中，人口規模已告別高增長的“數量紅利”，但過去十年間，我國國民受教育程度顯著提升，正在帶來新一輪的人口“質量紅利”。

　　白皮書顯示，90后中，超7000萬人受過高等教育，80后中，3500萬高等院校畢業生。未來將有2.5億人受過高等教育，而這部分高質量人口的遷移選擇將深刻改變中國城市格局。

　　人才競爭決定未來城市格局之變，這也是各城市打響“人才爭奪之戰”的底層邏輯。

　　據中原地產統計，進入2018年，超過100個全國有不同級別的城市發布了人才政策， 2019年開年，“搶人大戰”繼續蔓延。截至2月18日，發布人才引進與落戶等政策的城市已超過16個，包括西安、常州、海口等。

　　人口之外，產業也是不可或缺的要素。白皮書顯示，京津冀、長三角和粵港澳三大都市圈占全國5%的土地、24%的人口，創造了43%的GDP總量，并培育出超過3000家上市企業，為房地產市場貢獻了26%的成交規模。

　　中西部核心城市也呈崛起之勢。武漢、西安、成都、貴陽等城市新崛起，承接了東部大量的高端制造業，形成具有自身特色的產業“名牌”。

　　“經濟大勢和人口結構比宏觀調控政策對我們行業的影響更大、更長遠。因為宏觀調控政策的影響差不多2-3年，但經濟大勢和人口結構問題將影響10-20年。”郁亮指出。

　　由此，與人口的流動、產業的變遷相匹配，房企的投資也在向城市群聚集。白皮書提出了房企要布局百城，聚焦“胡煥庸線”東南，一二線城市及珠三角、長三角、京津冀三大城市群仍將主導峰值時代；而在“南強北弱”格局下，北方向少數大城市聚集的效應更明顯，南方城市布局機會整體優于北方。

　　“隨著產業發展格局和城市格局的變化，動態調整百城名單。”保利發展有關人士強調。

　　在追逐城市化機遇時，存量市場變得更加重要。買房必賺的炒房時代已經過去，房企也不得不形成經營創造價值的思維和行動，加之收益下行帶動社會融資成本的理性回調，增量市場向存量市場輪轉的腳步漸進。

　　據21世紀經濟報道記者統計，目前排名前50的開發商一大半都已布局城市更新和舊改業務；房企在物業服務、長租公寓、商業地產、產業園區等領域的競爭也早開始。

　　“前期火熱的長租公寓去年遭遇風波，說明存量經營當前仍面臨諸多難點痛點，需理清發展邏輯、關注周期波動、聚焦核心城市。”白皮書提醒。

　　不過，預期增量市場規模未來5-10年仍將維持十萬億+，為需要時間培育的存量市場提供了基礎和時間緩沖。

　　保利發展認為，未來隨著公募Reits的開放，以及市場利率中樞的緩步下行，一線和二線熱點城市將迎來開發與經營長期并存，平衡發展的新時代。

責任編輯：李鋒