北京“后限競房時代”： 入市2.65萬套 網簽僅6630套

　　來源：21世紀經濟報道

　　本報記者 祁三連 實 習 生 陳惠 北京報道

　　北京樓市2019年將全面進入限競房時代。

　　自2016年9月開始，北京新出讓的住宅項目就主要以限競房和共有產權房為主。北京限競房屬于商品房而非政策性住房。但它與以前的純普通商品房的區別是，購房者拿到房產證或者繳納契稅5年以后才能上市交易；土地出讓時，“限房價，競地價”，開發商獲得土地使用前就已確定了銷售價格的上限（在此上限基礎上可以降價），且絕大多數要求，建筑面積90平方米以下戶型占比超過70%（以下稱90/70）。

　　但受調控影響，限競房陷入嚴重的銷售僵局。中原地產研究中心統計數據顯示，北京累計入市的限競房合計41個項目，共計57期，這些項目提供的住宅套數合計有2.65萬套，但截止到目前，網簽平均完成僅25%。2.65萬套只網簽了6630套，另外在網簽中的數據也只有5000套左右。也就是說，北京限競房入市積壓庫存已經超過1.5萬套。

　　冷熱不均

　　“限競房項目已經普遍降價10%左右。即使這樣，除極個別項目外，整體市場表現依然冷淡。大量的90/70同質戶型導致限競房很難去庫存。”中原地產首席分析師張大偉表示，最近因為兩會短暫供應減少，而在3月下半月開始，到4月份，預計供應量將出現井噴。

　　21世紀經濟報道記者選取了不同地段的限競房以購房者身份進行調查。調研結果顯示：地段較好的項目（如二環附近的佑安府），所剩樓盤極少，房屋均價基本達到了政府限價的最高值；地段次好的項目（如西四環附近的國風長安），所剩樓盤有限，房屋均價相比政府限制的最高價格低三四千元；位置較偏的五環外項目（如大興區的中海云熙），部分戶型余量較少，但房屋總余量較多，目前價格較開盤以來略有漲幅，但最低均價仍比政府擬售的最低價格低三千多元，銷售人員的推銷意愿也更強烈。

　　如位于豐臺西南二環右安門外西鐵營萬達廣場東側的佑安府，其主售房型為高層房源和疊拼別墅。北京市住建委官網顯示的住宅擬售價格為77227-83432元/平方米。銷售人員告訴21世紀經濟報道記者，目前高層房源只剩下4套，包括2套50平方米的一居室和2套180平米的躍層，均價為79000-83000元/平方米。據悉，該樓盤于2018年11月30號開盤，銷售稱均價從開盤到目前無變化。

　　位于豐臺區西四環蓮石東路與魯谷東街交叉口附近國風長安，某房產網站顯示的參考價格為均價54378元/平方米，北京市住建委官網顯示該項目的住宅擬售價格為52937-57097元/平方米。21世紀經濟報道記者聯系該樓盤銷售人員得知，該小區在開盤當日（2019年2月18日）就已經售出90% 以上的房源，目前還剩不足十套的躍層房型，成交均價約53000 元/平方米，比樓盤整體均價低一千多元。整段交談不到兩分鐘，或許是由于銷量不錯，該銷售并未表現出極大的熱情，”我們現在沒有任何優惠活動”。

　　但更偏遠地段的限競房項目就顯然銷售尤其艱難。位于門頭溝永定鎮地鐵S1號線石廠站西南700米華萃西山項目，北京市住建委官網顯示的擬售價格為49141-52487元/平方米。銷售人員稱，目前均價為49000-52000元/平方米，2018年11月開盤后三棟樓仍有部分剩余，某些戶型甚至能以49000元/平方米價格拿下。

　　整體而言，限競房在銷售價格上的表現可以分為三種：一是地段極好的項目，以政府限價區間內的最高價銷售，絕不降價；二是地段次好的項目，在限價基礎上略降。比如西四環附近的國風長安，擬售均價5.4萬，今年2月18日開盤時東西方向的躍層房型價格降到了5.2萬左右；三是位置較偏的五環外項目，價格普降。據某機構統計，已入市的41個限競房項目中，有過降價優惠的約有20個。其中，單價降5000元左右最為普遍。降價形式上，除了降單價，還有采取特價房或打折優惠的方式。例如還未開盤的大興金茂悅，此前擬售價為4萬/平米，目前銷售價格降到了3.7萬/平米，且還是精裝交房；門頭溝的華萃西山，近期推出了部分總價390萬的特價房。

　　銷售僵局

　　高企的庫存顯然是限競房最大的障礙。中原地產研究中心統計數據顯示：在過去一年，北京樓市庫存增加到了5.66萬套，相比2018年初上漲了2萬套，上漲幅度高達57%。

　　在開年“小陽春”的短暫復蘇之下，未來北京限競房銷售會否好轉？

　　58安居客房產研究院資深分析師李震認為，北京限競房市場已經陷入一個僵局。即因同質化造成滯銷，滯銷形成庫存，庫存影響利潤，利潤再逼開發商造同質化的減配新房，每一環都是影響市場的因素。歸根到底，還是因為政策設限，利潤空間被鎖定，再加上樓市供大于求，讓開發商幾乎喪失了自主調節行情節奏的能力。今年還將有大量同質產品入市，除了極個別尚未飽和的片區，大部分限競房產品今年的去化依然不會樂觀。

　　李震認為，從今年政府工作報告中可以看出，穩地價、穩房價、穩預期是今年的工作重點，可見北京樓市政策大概率保持不變。三四月份一直都是剛性需求集中釋放的時間，所以造成一種樓市回暖的感覺，不過在這之后樓市還會重歸平靜。

　　“限競房價格限定決定了它的對標人群就是剛需客群以及剛改客群，這部分人群支付能力相當有限。動輒三四百萬的首付對這部分人群壓力很大。”合碩機構首席分析師郭毅在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，價格的限定和產品的雷同，限競房從土地供應開始就決定了它未來滯銷的命運。據郭毅觀察，目前北京房地產市場上，除了部分位置好、擁有稀缺資源以及產品受認可的項目外，絕大部分限競房銷售狀況遠低于企業預期。“有些項目開盤認購量還可以，但在轉簽約時，不少購房者冷靜之后卻選擇了退房，客戶流失比例很大。在這種背景之下，開發商要么采取價格手段促銷要么在產品上做加法。”

　　張大偉更為擔憂的是，除了高企的庫存，限競房市場將進入全行業虧損中。“過去幾年北京增加的供應量最主要體現在限競房方面。限競房區域供應扎堆現象明顯，部分區域入市超過3000套，這使得供大于求開始明顯出現。而在樓市成交平穩的環境之下，購房者觀望態勢明顯。因此，限競房市場分化明顯，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足2成。而且相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售，現在限競房一次全部推出市場，導致開盤優質房源銷售后，后續房源去化非常慢。從價格看，限競房項目開始出現了明顯的價格調整，而且隨著后續供應量的繼續上升，已經開始的價格戰肯定會升級。”

　　張大偉測算，已經入市的限競房項目只有不足5個項目有可能盈利，其他大部分將虧損。從銷售周期看，基本都遠遠超過銷售預期。而且各種成本都遠遠超過之前預期。

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責任編輯：李鋒