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萬科的2018年:“保證活下去”和6069億銷售額
澎湃新聞記者 計思敏 來源:澎湃新聞
在全年房地產調控合計四百余次的情況下,不少開發商降價促銷如履薄冰。然而,回過頭看,2018年的地產商仍交出了創新高的銷售業績。高喊“活下去”的萬科也不例外,2018年全年銷售額破6000億元,創單年銷售額新高。
郁亮的新拍檔:萬科總裁祝九勝
2018年,已從“寶萬之爭”中抽身的萬科,迎來了以郁亮為董事會主席,祝九勝為萬科總裁、首席執行官的時代。
2017年6月30日,萬科管理層完成了一次歷史性的交接。在從王石手中接任萬科董事會主席身份,并一肩挑擔萬科總裁、首席執行官半年后,2018年1月31日,萬科迎來了前高級副總裁祝九勝,由其接棒萬科總裁、首席執行官。
“作為董事會主席,我需要在公司發展方向、城市配套服務商戰略布局、事業合伙人機制建設等方面投入更多精力。由專人擔任公司總裁,不僅有利于集團發展戰略執行和日常經營管理細化,長期來說對于完善公司治理也有好處。”郁亮談及不再兼任總裁時說道。
在郁亮為首的管理層帶領下,萬科也在轉型的跑道上邁出堅實步伐。
2018年初,萬科就給出未來的發展方向:2014 年萬科第四個十年發展規劃,已經把“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套服務商”。未來萬科將把這一定位進一步迭代升級為“城鄉建設與生活服務商”,并具體細化為四個角色:美好生活場景師,實體經濟生力軍,創新探索試驗田,和諧生態建設者。
當前,萬科的業務已延伸至商業開發和運營、物流倉儲服務、租賃住宅、產業城鎮、冰雪度假、養老、教育等領域。
而租賃也成為萬科繼地產、物業之后的核心產業。萬科年報顯示,萬科致力于成為全球領先的租賃住宅企業,2014年以來積極布局長租公寓市場,2018年將租賃住宅業務確立為核心業務。
2018年3月,萬科發布的2017年年報中稱,住房回歸居住屬性,房地產回歸實業屬性,已經是不可逆轉的時代趨勢。
從“別想靠房價上漲來賺錢”到高喊“活下去”
2018年3月,萬科2017年年度業績推介會上,郁亮直言“房地產企業已經到了必須做出改變的時候,房地產企業需要把自己看成制造業、服務業,要靠雙手勞動賺錢,不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。”
過了半年,2018年9月,萬科董事會主席郁亮在萬科南方區域9月季度例會上將“活下去”作為三年事業計劃書制定的基本要求,同時強調戰略圍繞“活下去”展開。
在郁亮看來,“活下去”是最底線的戰略,“希望大家充分意識到全方位轉折的到來,我們所有行動都‘收斂、聚焦’到保證萬科活下去”。
而后召開的萬科2018年秋季例會上,萬科更是紅底白字的將“活下去”放在PPT上作為會議的主題。
“萬科始終是一種兢兢業業、如履薄冰的態度,即使日子好過的時候也沒有驕傲過。對于萬科而言,每年的秋季例會,就是做戰略檢討,一只腳站在過去,一只腳站在未來,梳理戰略和業務。只不過今年這個時候需要收斂聚焦,過去太發散了,需要大家凝聚起來,大家往一個方向走。”郁亮回應媒體時說道。
對于“收斂”和“聚焦”,郁亮稱,萬科打造的是矢量組織,矢量不是向量,需要有方向,如果方向不一致肯定是混亂和不堪的。萬科的方向是做“城鄉建設與生活服務商”,所有做的業務都需要向這個方向展開,偏離這個方向是錯誤的。另外需要價值觀上的一致,價值觀不一樣,干的事不同。如果把兩個結合在一起,所有的業務管理行為都應聚焦在為客戶提供好產品、好服務。
在業務調整的同時,萬科正進行大規模的組織重建以及事人匹配工作。其帶來的最直接的影響在于組織的扁平化及利益的重新分配。
“通過我們一些人的受損來換取更多人受益,來推動業務發展走下去。事人匹配過程中,必須保持統一起跑線,不管是博士、本科還是大專,只按能力和業績定崗定薪。”這就是郁亮欲打造的“矢量組織”。
“轉折是實實在在到來了”
在郁亮高喊“活下去”的背后,源于其對大環境的思考。“轉折實實在在到來了”以及“住房全面短缺時代已經結束”是其主要結論。
“盡管萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代、進入了轉折點,但這只是一種預測,并不知道什么時候會出現真正的轉折。而今天,我們可以說轉折實實在在到來了。”這是郁亮對市場的看法。
郁亮給出的回答是,房地產行業沒有什么大問題,但是做的東西和要求不一樣。一個基本結論是住房全面短缺的時代已經結束,但是居住問題并沒有解決,比如說銷售房子挺多,租賃住宅卻很少。像上海、杭州等大城市住房可能也還有一定短缺,但從整個全國范圍來看,我們認為全面短缺時代基本結束,但是不平衡、不充分的問題還是很明顯,比如賣的多,租的少。
對于房地產市場而言,擺在面前的是史無前例的調控政策。在限購、限價、限貸、限商、限售,多重限制下,房企備受壓力。
據中原地產研究中心統計數據顯示,2018全年房地產調控合計450次,刷新歷史記錄,同比2017年上漲75%。
去年銷售額6069億元創新高
在“活下去”的焦慮中,萬科交出的年度成績單卻創新高。數據顯示,萬科全年累計實現合同銷售面積4037.7萬平方米,合同銷售金額6069.5億元。相比2017年,去年全年萬科銷售金額實現14.5%的增長,合同銷售面積增長12.3%。
6069.5億元的銷售額也創萬科單年銷售額新高。
郁亮曾定出6300億元的回款目標,即便有所焦慮,但郁亮曾回應,“相信萬科的銷售回款率肯定是業內最高之一,房子也還賣的不錯,基本可以完成6300億回款。”
“活下去”并不等于坐以待斃。萬科正通過并購及合作等方式增加土地儲備。
2018年全年,萬科支付權益地價為1659.82億元,同比減少16.7%。
不過,萬科的拿地方式也正通過并購及合作來完成。2018年11月9日,嘉凱城公告稱,萬科以底價3.55億元競得旗下5個地產項目公司,加上30億元的股東債權款,合計約33.58億元。2018年11月6日,萬科又收購海航基礎旗下廣東興華實業有限公司100%的股權,轉讓價款約10.35億元。加上一筆5.47億元的原股東貸款之后,萬科在此次收購中需要支付約15.82億元。
(本文來自于澎湃新聞)
責任編輯:白仲平
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