北京二手房價格十年來首現年度下降 集體土地入市將成市場鯰魚

　　本報記者 宋興國 北京報道

　　2018年，北京樓市出現明顯分化。

　　21世紀經濟報道注意到，近期，政府主管部門和多家研究機構相繼發布北京2018年的樓市數據。數據顯示，北京二手房均價十年來首現年度下跌，居民購房杠桿明顯回落，消費者和業主預期下調，出現業主降價賣房現象，土地市場遇冷。但同時，共有產權住房等保障性住房供應創新高，集體建設用地建設租賃住房也將在2019年迎來首批入市高峰。

　　分析人士表示，北京新房、二手房和土地市場在強調控下整體遇冷的背景下，保障性住房成為北京過去一年供應重點，并且采取了多種方式完善住房保障體系，作為樓市政策風向標，北京在完善住房市場體系和住房保障體系的道路上，正穩健前行。

　　2018年北京樓市分化

　　2018年，北京樓市呈現出明顯的結構性變化，“保基本、分層次、廣覆蓋”的住房供應體系正在形成。

　　而在住房市場體系框架下，北京市場出現明顯降溫，這在新房、二手房和土地市場均有所顯現。

　　中國指數研究院數據顯示，北京樓市總體成交量為45658套，成交面積約496萬平米，同比下降9.2%。

　　北京作為存量市場為主的樓市，二手房市場價格被認為更加反映市場狀況。貝殼研究院數據顯示，2018年二手房成交量在住宅交易中占比達76%，除去保障性住房后將達8成。同時，全年二手房均價60925元/平，同比下跌3.3%，是2008年以來首次年度下跌。

　　而在土地市場，貝殼研究院數據顯示，2018年北京市成交住宅用地規劃建筑面積 624.5萬方，同比減少 35.6%。此外，全年土拍溢價率為15.4%，比2017年下降超過10個百分點，土拍樓面價23499元/平，環比下跌5.1%，時隔七年土拍樓面價再現下跌。此外，全年流拍住宅用地規劃建面115.8萬方，創近五年新高。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，北京市場確實正在降溫，這與政策嚴厲有關。

　　與市場體系明顯遇冷不同，在住房保障體系領域，北京則正在大踏步前進。

　　據統計，北京2018年公示取證項目（共有約133個）的房源類型上，有20個共有產權房項目取證，限競房項目則高達40個。

　　按照北京市住建委的數據，2018年北京市保障房新開工5.45萬套；分配公租房3.23萬套（戶），其中實物房源2.66萬套，新增發放市場租房補貼0.57萬戶。同時，截至目前已有9個集體土地租賃住房項目實現開工，可提供房源約7600套。

　　而在土地供應方面，截至2018年12月底，北京共落實保障性安居工程用地417公頃，計劃完成率為119%，超額完成年度總量任務。此外，2018年北京還供應及納入“上市項目庫”商品住宅用地共計732公頃，完成年度650公頃供地任務的113%，其中共有產權住房用地207公頃，計劃完成率為103%。

　　21世紀經濟報道注意到，在2018年中，共有產權房遇冷的新聞屢見報端，申購房源相較其前身自住房有明顯下降，同時棄房率有所上升，但北京方面推動政策的決心并未動搖。

　　對此，北京市住建委曾在2018年7月發文回應，不僅明言正對北京過去的出售型保障房政策“糾偏”，還罕見地承認了共有產權房遇冷的問題。

　　“這類遇冷是一面鏡子，能照出真正的剛需家庭，讓那些投機的人退出了購房競爭，真正解決居住問題的家庭中簽率反而高了，這正是政策追求的目標。從一定意義上說，這類遇冷越多，說明我們的制度越成功?！边@份回應稱。

　　2019年需求升溫仍受制

　　1月9日，據北京日報報道，北京地區部分銀行正在將首套房貸款利率從基準利率上浮10%下調到上浮5%。這引發了各界對北京樓市政策在2019年走向的猜測。

　　對此，北京房地產業協會秘書長陳志1月9日在一次直播中表示，對于2019年北京樓市走向，盡管迎來央行時隔三年后首次全面降準，但很難據此判斷樓市將迎來利好。“貨幣政策是水，利率政策就是閥門”，具體還要看首付比例、房貸利率水平等政策的松緊程度。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認為，2019 年北京調控政策將會邊際改善，主要是行政政策修復，更支持首次置業剛需進入市場，這會帶動北京市場換房鏈條，二手房市場或將小幅回溫。但不意味政策轉向，需求升溫仍受多重制約。

　　嚴躍進同樣看好二手市場。他認為，從大趨勢來講，北京以存量房交易為主，政府對這一領域的交易和價格的限制相對較少，市場表現更多是自發調整和預期影響變動所致，未來二手房市場，尤其是中小套型的二手房市場依然會有一個較好表現。

　　此外，陳志則表示，樓市銷售方式將在未來幾年內發生顛覆性變化，質量保障體系的嚴格程度也將再上幾個層級，過去部分房企的“高周轉、快盈利”模式和同質化競爭將難以為繼，逐漸被追求品質的競爭模式所取代。

　　陳志同時認為，北京在2018年下半年相對集中地出現了一批因房屋質量導致的糾紛問題，2019年北京市房協將對這些現象進行嚴格披露，報送政府相關部門，并錄入企業信用檔案，嚴重者將處以行業禁入的處分。

　　此外，在保障房領域，北京在2018年末放出“大招”，引起了多方關注。

　　2018年12月27日，北京市規劃和自然資源委員會掛牌三宗位于大興區瀛海鎮的集體建設用地，出讓公告顯示，上述三宗地塊將用于建設共有產權房，這在全國尚屬首例。

　　“如果放開，共有產權房的供應量將會井噴?！敝性禺a首席分析師張大偉表示，相比收益時間長、投入成本高的集體土地建設公租房，在集體土地建設共有產權等保障房，集體投入少，收益快，集體的入市意愿更強烈。

　　而多位受訪人士均向21世紀經濟報道表示，此類模式后續還面臨著包括土地使用年限、土地收入分配、產權比例設置等諸多問題，需要審慎對待和解決。

責任編輯：李鋒