落伍多年的招商蛇口 給2000億貨源就能扭轉頹勢嗎

　　來源：投資者報

　　等了多年，談判了多年，前海地主招商蛇口終于迎來了實質性利好。近2000億貨源、近千億土地價值，能否挽回招商蛇口曾經在地產江湖的失落與內耗？

　　投資者網 李寧

　　作為特區中的特區深圳前海最重要的“地主”招商局集團，政府與企業間的土地整備已經進行了數年，而今這些在深圳寸土寸金的資產終于有了實質性利好。

　　如果從房地產江湖更長的時間來看，背靠母公司最具資源優勢的招商蛇口（001979.SZ）無疑已經落后很多年了。跟同時期相比的另外一些地產大鱷們，招商蛇口早就在持續花落。曾經的“招保萬金”之首，遠遠弱于萬科、保利地產。即便是與同類型的華潤置地（01109.HK）相比，也差距甚遠。

　　12月24日晚，招商蛇口發布了《關于簽署前海土地整備協議的公告》和《關于簽署合資合作協議的公告》，對前海片區土地的土地整備實施方式、補償價值、土地使用權置換方案以及后續合資合作的實施方案進行詳細說明。

　　據投資者網研究員了解，這是前海土地整備以來，首次披露關于前海土地面積、土地價值評估、土地收益等細節。

　　前海土地帶來直接利好：1850億元權益貨源和925億地價

　　公告稱，合作協議主要包括土地整備和合資合作兩個階段。土地整備階段，由前海管理局根據《土地整備協議》的約定收回前海土地整備范圍內原19家持地公司原規劃下的全部土地使用權，計算得出土地補償價值約432.10億元；再由前海管理局向招商蛇口控股子公司招商馳迪置換價值等于上述補償價值的新規劃下的土地使用權。該部分置換用地及前海管理局收回的經營性用地，將一并納入合資合作范圍。

　　在合資合作階段，招商蛇口控股子公司招商前海實業和前海管理局下屬前海投控將各自獲得的合資合作范圍內新規劃下的持地公司股權注入合資公司，通過現金對價補足實現50%：

　　50%的股權比例，并由招商蛇口合并財務報表。合資公司將負責開發建設合資合作范圍內全部的用地。

　　根據公告，招商置換用地面積約為42.53萬平方米，總建筑面積約為212.9萬平方米；前海作價出資用地約50.14萬平米，建筑面積約為284.86萬平方米，合計用地面積約92.67萬平米，總建筑面積約497.76萬平米。

　　該次前海土地整備評估與合作將對招商蛇口在財務和銷售方面產生什么影響？投資者網研究員日前就相關問題發送到招商蛇口董秘劉寧、證券事務代表陳江郵箱，但截至發稿前，并沒有得到相關回應。

　　華創證券首席房地產分析師袁豪說，合資公司旗下合計建筑面積約497.8萬方，對應評估地價約925.3億元。

　　國信證券首席房地產分析師區瑞明給出的招商蛇口該貨源估值在1850億元。

　　6年談判路：前海土地整備并不容易

　　不管是1850億的權益貨源，還是近千億的地價評估，招商蛇口的土地變現能力似乎得到了市場認可。但，何時能變現，或者未來市場預期如何，甚至于一直以來的前海地塊為什么沒有為招商蛇口帶來業績利好，也頗令外界疑惑。

　　有深圳地產業內人士就告訴投資者網，“機構的鼓吹并不大，最直接的感受是招商蛇口多年來業績處于爬坡狀態，即便有那么多核心土地，但并沒有給招商蛇口到了好處。反而是，招商蛇口近些年內部異常不穩，也影響了公司發展。招商蛇口錯過了最好的發展期。”

　　2012年底，深圳市政府宣布賦予前海管理局“非金融領域計劃單列市”的審批權限，這預示著原來由深圳規土委承擔的前海合作區規劃和土地管理職能，交由前海管理局負責，后者將擁有前海開發建設的主導權。

　　2013年5月，深圳政府出臺《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》，主動提出土地“公轉商”的要求。這種被官方稱為“創新前海合作區土地整備方式”的做法，揭開了此后政企就土地長達多年協商的序幕。

　　《規劃》提出，前海合作區內已出讓的工業、倉儲用地變更為商業、辦公、居住用途，符合主導產業要求的，原土地使用權人可以申請變更土地用途。

　　在此之后，前海土地整備工作由深圳市規土委等部門牽頭，推進與招商局、中集、深國際等企業談判。但在“工改商”過程中產生的補地價、土地增值等問題上，各方的談判遲遲未達成一致意見。

　　招商蛇口董事長孫承銘曾介紹，公司列入前海的土地整備范圍為2.9平方公里，因用地性質由工業改為商住性質過程中的土地增值收益分配，和政府進行了長達數年的談判。招商蛇口最早向政府提出土地增值收益部分按6：4進行分配，亦即公司占60%增值收益，卻并未獲得政府方面通過。

　　招商蛇口高管相繼落馬、辭職：多年來發展止步不前

　　政策沒談攏是一方面，另一方面是招商蛇口上一任多名高管相繼落馬，最著名的就是董事長林少斌和總經理賀建亞。

　　2015年8月，招商局集團總經理助理林少斌宣布落馬，他曾2001年-2011年十余年間擔任招商地產（招商蛇口原名）總經理、董事長職務。幾乎同一時間，招商地產總經理賀建亞也被免職。

　　“內部派系的斗爭與博弈，無疑讓招商蛇口那幾年腹背受敵，怎么可能發展好呢？”一位接近招商蛇口的內部員工這樣告訴投資者網研究員。

　　實際上，直到今天，招商蛇口內部問題仍沒有完全捋順。據投資者網研究員查詢，2018年，招商蛇口副董事長楊天平、副總經理趙軍、華南區域總經理蕭睿、華中總經理梁會軍相繼辭職。

　　2019年1月2日，招商蛇口另一位副總經理龔鐳也公告辭職。

　　值得關注的是，楊天平一直屬于招商蛇口排名前三的關鍵人物，在后招商地產時代和改名后的招商蛇口里，他被認為最有機會擔任招商蛇口總經理職務，他此前還擔任前海蛇口自貿片區管委會副主任。

　　從銷售戰略上來看，賀建亞主政后，給招商蛇口定下2018年實現千億元銷售，2020年進入房地產行業前十強，重歸房企第一梯隊的目標。目前千億銷售招商蛇口雖然已經實現，但重回第一梯隊早就變成難上加難。

　　截止2018年11月底，招商蛇口累計實現簽約銷售面積711.60萬平方米，簽約銷售金額1488.13億元。

　　招商蛇口注定是錯過了時代。2000年時，萬科全年營業收入為38.7億元，招商蛇口是29億元，彼時，兩家公司主營業務收入相差并不算大，招商蛇口還與保利地產、萬科、金地集團并稱為股市中表現最活躍最具代表性的四大地產龍頭股，“招保萬金”名震江湖。

　　但此后數年，碧桂園、恒大、融創、龍湖等后起之秀迅猛發展，招商蛇口不斷落后。

　　投資者網研究員以2010年為例，招商蛇口與保利、萬科、金地的距離就不斷拉大，2010年，萬科銷售額1081億元，保利地產銷售額662億元，金地銷售額為283億元，而招商蛇口的銷售金額僅為146.25億元。

　　再回到2018年，招商蛇口的差距就更大了，彼此可是隔著數個零的千億距離，萬科全年銷售額為6069億元，保利地產銷售額為4050億元，就連跟招商蛇口屬性接近的華潤置地銷售額也達到2106億，更不要說新貴融創中國4600億元、恒大6002億元。

　　深圳業內人士指出，“經歷過多年陣痛的招商蛇口能否重回第一陣營，至少短期來看，可能性并不大，加上目前的房地產調控態勢，去化率壓力以及行業性挑戰，無疑也將影響公司發展。同樣，前海的土地能不能真正利用好？還需要再觀察。”

責任編輯：李鋒