上海樓市年底集中推盤 加速價格調整

　　導讀：2018年樓市即將收官，各個房企都開始最后銷量的沖刺。自11月中旬以來，新房大量上市，盡管開發商推出了各種各樣的變相降價活動，但大部分新盤認籌率仍然不甚理想。

　　本報記者 唐韶葵 實習生 初昕 上海報道

　　上海樓市的膠著，或在年底破局。據不完全統計，12月上海有超過40個樓盤獲取預售證，包括中海建國里、萬科天空之城、中駿天瓏在內的多個樓盤均有新房源推出，其中全新開盤的項目不少。

　　競爭激烈下或許會打破目前的價格格局。多名業內人士指出，目前市場環境并沒有本質變化，供應相對過剩、購房者觀望情緒依然存在。

　　對此，不少業內人士認為，投資客撤退對樓市成交影響較大。同策咨詢研究院首席分析師張宏偉分析認為，由于限價，市區盤基本開盤售罄；但上海郊區盤的壓力尤其大，推盤量增加會加劇價格的調整。

　　下降的認籌率

　　業內人士指出，就樓市而言，近郊區和市區都是安全區域，樓市上漲時近郊區表現最佳。

　　這與張宏偉提出的“投資客褪去，遠郊盤客戶結構發生明顯的變化導致去化率下調”一致。張宏偉指出，郊區樓盤一般去化率已經降為20-30%，而市中心有些樓盤開盤，比如龍湖、保利項目，基本可售罄。從二手房價格來看，郊區二手房價格回落達到15-20%，由于遠郊的供應量大，整個市場仍然不太好。

　　反觀此次上海的調控周期變化，可以看到遠郊樓盤在樓市上升過程中受地價影響較大。2016年8月、9月，浦東祝橋新場高價地、青浦朱家角高價地的出現完全改變了上海遠郊的價格行情。兩年后，在限購限貸下，跌得最快的正是遠郊區樓盤。業內人士指出，這也是國內大部分城市的遠郊區住房銷售遇阻的原因，因為周邊沒有足夠的購買力接盤，有價無市。

　　以上海北郊的嘉定新城板塊為例，陽光里一期開盤均價4.1萬-4.5萬元/平方米，一個多月前該盤二期開盤，均價為3.5萬元-3.8萬元/平方米；據業內人士透露，西郊金茂府原計劃均價5.5萬元/平方米，預售證審批也一直沒下來。

　　又如，深圳樓市前段時間進入回調周期，光明、坪山的二手房出售周期拉長到了10個月，而南山、寶安、福田卻成交活躍，筍盤出一套賣一套。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，投資客當前相對是減少的，但還是有一些投資客蠢蠢欲動，若是把過去的二手房進行拋售，可能類似投資客當前還是會在近期積極入市。

　　2018樓市即將收官，各個房企都開始最后銷量的沖刺。自11月中旬以來，新房大量上市，盡管開發商推出了各種各樣的變相降價活動，但大部分新盤認籌率仍然不甚理想。

　　數據顯示，截至11月26日，11月份上海累計新開7個樓盤，但其中有5個樓盤的認籌率不足五成。12月16日，萬科天空之城第三次開盤，均價仍為5.8萬元。然而此次推出的722套房源，僅有302人參與認籌，認籌率剛過四成，跌幅超過50%，再加上部分購房者可能會放棄購買，最終去化率可能不足三成。而該盤在今年3月份開盤時認籌率高達96%。

　　房企回款壓力

　　據國家統計局公布的數據顯示，截至2017年末，全國的人均住房面積已經達到了40.8平米。雖然房產供應有所回升，但購房者更加理性和謹慎，購買力實際處于下滑狀態。

　　與此同時，房企去化壓力可從庫存上升看出端倪。截至2018年11月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為44791萬平方米，環比增長2.5%，同比下降0.7%。從2015年1月以來，全國100城庫存規模就呈現出持續的下跌態勢。而今年9月庫存規模明顯增長，10-11月繼續保持增長態勢。總體上看，庫存走勢迎來拐點，四季度正步入上行通道。

　　根據龍頭房企11月經營月報顯示，核心開發商銷售額環比顯著回升，銷售額、銷售面積自8月實現由降轉升，11月增速再次提高，同比維持高速增長。單月銷售總額達3455.69億元，環比上升20.9%，同比增速下降15.21個百分點。銷售面積2346.11萬平，環比下降1.04%，同比增長12.49%，增速相對上月下降24.71個百分點。

　　從11月單月房企銷售情況來看，趨勢出現分化，一線龍頭增速下滑，二三線龍頭房企銷售同比在維持較快增長。其中，TOP5房企實現銷售金額1901.95億元，同比增加3.09%，銷售面積1332.01萬平，同比下降8.23%，低于龍頭增速整體水平。

　　就完成度來看，11月龍頭房企銷售完成度相比有較大幅度的增長，全年目標業績壓力顯著減緩。其中，新城控股、世茂房地產、華潤置地三家2018年合約銷售目標分別為1800億元、1400億元和1830億元，1-11 月目標完成度分別為110.31%、110.80%和106.29%， 均已提前完成全年業績目標。

　　就融資情況來看，11月房企共進行境內融資61.45億元，境外融資10億美元，相比8月境內融資160億元的高峰下滑，同時利率走勢出現分化。

　　“做強放在第一位，把規模放在適當的位置。”12月21日，杭州濱江集團（002244.SZ）董事長戚金興在與媒體溝通時表示，濱江的資金安全穩健，今年增加了150億的貸款額度，包括公司債、短融，但公司不想提高負債水平，目前尚有很多項目貸款還沒有做。

　　據了解，濱江集團手上還有將近三四十億的中票和公司債額度未用，此外，今年獲審批通過的短融65億，目前也只用了18億。

　　戚金興透露，盡管今年集團在杭州開盤數量最多，但面對市場也進行了調整：針對供應量多的區域，今后溢價可能性小的項目，公司會盡快去化；對于城市人口不斷流入的，經濟發達的，會擇機進入。戚金興稱之為區域與城市的“騰籠換鳥”戰略。

責任編輯：李鋒