資金承壓 佳兆業物業分拆上市生變

　　各大房企為了“活下去”，紛紛開啟轉型之路，佳兆業集團也加入轉型大軍，擬將旗下物業板塊分拆，推向資本市場。

　　文｜胡嘉琦

　　房地產行業從“黃金十年”走向“白銀時代”，天花板漸現，各大房企為了“活下去”，紛紛開啟轉型之路，佳兆業集團也加入轉型大軍，擬將旗下物業板塊分拆，推向資本市場。

　　據路透旗下《IFR》引述知情人士報道，佳兆業集團控股有限公司(1638.HK) 將分拆旗下物業管理部門佳兆業物業上市，計劃集資不超過1億美元（約7.8億港元），上市前推介已于近期開始。

　　事實上，這并不是第一家房地產企業分拆物業板塊單獨上市，根據中國物管協會的統計，截至目前，港股主板上已有新城控股新城悅、碧桂園服務、彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務、祈福生活服務、浦江中國、雅生活、南都物業等10家內地物業公司成功登陸港交所掛牌上市。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《商學院》記者采訪時表示，近期房地產企業將物業板塊進行分拆上市是追求專業化的表現。但目前物業板塊上市的標桿企業不多的，上市，使得企業更關注存量市場和物業服務市場。從增值服務來看，分拆上市意味著企業尋找新的盈利點和機會點。但當前的增值服務是投入大、回報少。

　　不過，佳兆業物業的上市之路并沒有想象中那么順利。

　　分拆物業集團

　　2018年6月22日，佳兆業集團控股有限公司(1638.HK)稱，公司建議分拆佳兆業物業集團，并在港交所主板上市。同時，聯交所已確認公司可進行建議分拆。

　　據佳兆業集團公告顯示，于2018年6月22日，佳兆業物業就申請佳兆業物業股份于聯交所主板上市及獲準買賣，向聯交所遞交上市申請表格。建議分拆涉及透過由佳兆業物業進行股份發售，將佳兆業物業股份分拆并在聯交所主板獨立上市。當前，股份發售的詳情尚未敲定。

　　公告稱，佳兆業集團擁有佳兆業物業98.6%權益。按照計劃，待建議分拆及上市完成后，佳兆業集團將擁有佳兆業物業不少于50%權益，而佳兆業物業仍然為佳兆業集團之附屬公司。值得注意的是，在提交上市申請資料前，2018年5月4日，佳兆業物業已向投資者配股1.4萬股，占資本化發行完成前已發行股份的1.4%，總代價為700萬港元。

　　11月8日，佳兆業集團公告稱，建議分拆須待上市委員會批準，董事會及佳兆業物業董事會最終決定、市場狀況及其他考慮因素，故建議分拆不一定實行。倘建議分拆因任何原因而不予以進行，優先發售將不會進行。股東及潛在投資者于買賣佳兆業集團證券時務請審慎行事。

　　對于佳兆業集團表示“建議分拆不一定實行”等情況，《商學院》記者聯系佳兆業方面求證是否在釋放分拆有可能失敗的信號，佳兆業方面回復稱：“具體細節不便透露，后續會在公告里發出”。

　　“由于港股通的制度規定，港股通投資者是通過中國結算公司來間接持有股票的，換言之，股東名冊上是沒有此類投資者的名字的，所以本身也會限制部分股票權益。應該說此類約束，會使得投資者有所顧慮，進而在認購股份上比較遲疑，這樣自然會對上升形成一定的壓力?？傮w上說，這也需要佳兆業適當調整策略，對類似分拆上市的策略做新的調整。”嚴躍進在接受《商學院》記者采訪時說。

　　資金承壓

　　據《國際金融報》報道，佳兆業物業并未像其他物業公司一樣選擇“介紹上市”，而選擇直接IPO，后者需要發行新股，募集資金。介紹上市沒有“公開招股”一環，不涉及發行新股或出售現有股東所持股份。選擇IPO意味著審計成本增加，定價時易于被券商炒作，失去對公司的控制、風投等獲利退場等風險。

　　佳兆業未選擇以介紹方式上市，而是選擇IPO，在業內人士看來，資金承壓是重要的原因之一。 “這從側面反映出佳兆業物業對資金的渴求?！?國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖在接受《商學院》記者采訪時稱。

　　黃立沖認為，介紹上市形式不能使佳兆業獲得額外資金，只有IPO融資才能讓佳兆業獲得資金。佳兆業自從之前的債務危機停牌以后，財務壓力依然存在。隨著全國房產銷售節奏放緩，在限售限貸背景下，佳兆業通過分拆的方式可以在一些較為容易的融資平臺獲得一些資金。

　　同時嚴躍進指出，這說明佳兆業或對此類分拆上市有各類不確定性?？傮w上看，對于此類上市制度來說，需要此類企業積極去做了解，另外，物業公司通過IPO上市也是一種相對主流的做法，也體現了其對于融資方面的急迫性。

　　據佳兆業公布的半年報顯示，截至2018年6月30日，佳兆業累計合約銷售約253億元，盈利能力顯著提升，總收益同比增長75%達150億元，毛利達47億元，同比增長66%。不過，與2017年同期相比增長僅12.7%，在同行50%乃至100%的增速里，顯然增長有些緩慢。

　　目前，佳兆業的負債率也處于行業高位。安信國際報告顯示，佳兆業截至 2018 上半年的總債務超過 1000 億元，凈債務約 840 億元，負債率 259%，高出香港上市房企平均80%水平。

　　2017 年佳兆業復牌時公布了 2014年~2016 年財報，凈負債率超過 300%，2017 年的凈負債率下降至300%，2018 上半年雖改善至 259%，但仍處于行業高位。據佳兆業集團年報顯示，截至2017年底，負債總額約1833.9億元，有息負債加權平均融資成本為8.27%。其中約22.2億元須于1年內償還，約179億元須于1~2年內償還。

　　2015年~2017年，佳兆業物業交付前及顧問服務的毛利率從36%下降至28.8%；物業管理服務的毛利率先是從34.6%直降至29.5%，后于2017年小幅回升至31.9%。

　　受上述兩大業務板塊影響，2015年~2017年，佳兆業物業分別實現營收4.78億元、5.39億元和6.69億元；毛利潤分別為1.65億元、1.62億元和2.05億元，整體毛利率分別為34.6%、30.1%和30.5%，總體呈下滑趨勢。

　　同時，由于背靠母公司不同，佳兆業與此前上市的物業公司在規模上仍有一些差距，佳兆業物業2017年的營收規模僅為碧桂園的1/4。

　　據中國指數研究院《2018中國物業服務百強企業名單》中，佳兆業物業并未上榜。另據佳兆業上市申請書顯示，從2015年～2017年，佳兆業物業收益分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元。佳兆業管理合同管理面積約為2400萬平方米，共計119個物業項目。

　　而截至2017年底，碧桂園2017年年內物業管理及社區相關業務的收入約26.56億元，同比增長35.6%。據碧桂園年報顯示，碧桂園物業管理合同管理面積約3.295億平方米，覆蓋超過240個城市，共服務約100萬戶業主。據悉，碧桂園物業簽約的管理面積主要得益于碧桂園集團強大的規模支持。

　　物管蛋糕增大

　　佳兆業擬將物業板塊單獨IPO，目前10家內地物業公司已經成功登陸港交所掛牌上市，分拆上市正成為眼下地產企業的一大熱點。目前中國房市進入到“存量房”時代，物業管理的市場蛋糕增加，同策研究院總監張宏偉認為，存量物業還有很大的市場空間。目前我國約有200多億平方米的存量房資源，但現在做得好的公司管理規模約在5億元~6億元，未來物業管理市場集中度還有待進一步提升。

　　因此，房企期待通過分拆上市推動公司的規模化增長，同時增強存量物業的市場占有率。另外，物業本身是一個入口，在此基礎上，還有很多增值業務和相關的一些其他衍生服務和收益，未來存量有很多機會，房企爭相對物業進行分拆上市，實際上是在爭奪市場。

　　值得注意的是，房地產行業具有明顯的周期性和高負債、高杠桿、重資產等特征，由此，上市房企的市盈率和市凈率并不高，港股市場對上市房企的估值也不高。而物業管理公司則具有輕資產及逆周期的屬性，由此，分拆上市之后，物業管理公司則能獲得更高的估值。另外，物業管理公司的現金流也更加穩定，即使遇到房地產市場下行，業主也不會拒絕繳納物業費，分拆上市是房企多元化融資的試金石，以期達到“點石成金”的效果。

　　同時，房企對物業分拆上市積極占領市場的同時也應考慮如何對物業進行管理。嚴躍進建議，智能化是促進物業高效管理的渠道之一。類似物業平臺需要將科技做到位，但是也不能單純追求所謂的高科技而忽視了業主的需求，應結合業主的需求提供更人性化和便利化的服務。

　　隨著房地產行業進入下半場，諸多大地產商進行不同程度的多元化發展。資金方面的償債壓力驅使佳兆業以新途徑試水資本市場。成立于1999年的“舊改之王” 佳兆業曾在2013年一度趕超萬科，成為深圳市新房住宅成交量及成交金額雙料冠軍，最近幾年卻被一線龍頭越拉越遠，往日榮光，今朝黯淡。“悟已往之不諫，知來者之可追”，佳兆業此番物業分拆上市能否為公司發展平添動力，讓業界頗為期待。

責任編輯：劉萬里 SF014