香港樓市盛極轉衰

　　香港房價舉世聞名。2018年1月，香港已連續第八年被美國規劃咨詢公司Demographia評為全球房價最難負擔的城市。

　　由此衍生的棺材房、籠屋、蟻族現象，令太平山的會當凌絕頂和維多利亞港的璀璨景致失色，也令用獅子山精神自我激勵奮斗的香港人英雄氣短。

　　過去十余年間，香港樓市持續走強，至2017年，港島、九龍、新界的私人房屋均價飆升至19.45萬港元/平方米、17.57萬港元/平方米、10.72萬港元/平方米，但香港家庭年收入中位數只有32.76萬港元。一個普通香港家庭全年不吃不喝，在港島買不起2平方米。

　　今年9月底，美聯儲加息，香港金管局跟進，多家香港本地銀行上調最優惠利率，香港維持了十年之久的超低息環境結束了。看空香港樓市的機構排著隊，一家接一家。

　　香港樓市的拐點就這樣飄然而至。10月份，香港新房交易金額將至近16個月來的最低水平。轉入11月份，截至11月14日一手私人住宅的交易金額和宗數已分別同比下跌六成和五成。反映香港二手房價走勢的中原城市領先指數（CCL）在港島、九龍、新界東和新界西全線下滑。甚至有專家預言，2019年底前，香港房價將下跌15%。

　　香港曾長期霸占全球房價最高城市的前幾名，此輪下行通道的深度和廣度尚屬未知，但目前，至少還未上車的人對城市生活的希望會加厚點。

　　下行通道打開

　　港府今年收到的市民意見書中最突出的議題依然是房屋和土地供應。

　　10月，著名藝人劉德華出現在一段宣傳短片中，倡議在香港東大嶼發展大型填海建人工島，進行填海造地，招致大規模的輿論攻擊。在住房問題面前，港人對這位全民偶像毫不手軟。

　　據港府施政報告，這個填海計劃將在東大嶼發展1000多公頃人工島，成為香港長遠土地供應來源，最多能提供40多萬個單位，近百萬人口居住。但這個計劃遭到了環保人士的強烈反對。

　　1997年亞洲金融危機后，香港樓市一度陷入蕭條，房價暴跌。2003年起，香港樓市逐漸回暖，此后，一輪長達十余年的大牛市開啟。

　　2009年起，香港抑制樓市的辣招不斷，包括2009~2017年期間推出的8輪調節按揭成數和貸款額度的逆周期措施，也多次加征印花稅，2018年更是征收一手房空置稅，但香港樓市的熱情始終澆不滅。

　　市場普遍把香港房企畸高的主要原因歸結為香港土地供給長期不足，一是香港重視生態環保，近四成郊野土地不能開發，近年來因環保人士反對，大幅減少填海造地。地少人多，金融環境寬松，長期維持超低息狀態，房價一路飛漲。

　　根據恒大研究院數據，2002~2017年，香港港島、九龍、新界的私人房屋均價分別從4.46萬港元/平方米、3.32萬港元/平方米、2.92萬港元/平方米提高到19.45萬港元/平方米、17.57萬港元/平方米、10.72萬港元/平方米，分別增長3.36倍、4.29倍、2.67倍。而同期，香港家庭年收入中位數從19.2萬港元提高到32.76萬港元，僅增長0.71倍。

　　轉入2018年，香港房價僅今年上半年的漲幅就達到13%。解決香港住房難題已經刻不容緩。一股合力有望扭轉香港房地產市場局面。

　　房地產市場向來是短期看金融。今年9月底，美聯儲加息，香港金管局跟進，隨后匯豐、渣打等多家香港主要銀行上調最優惠利率。銀行利率上調，香港維持近十年的超低息環境結束，這意味著購房者的還貸壓力增加。

　　與此同時，由于經濟放緩、人民幣貶值等原因，香港樓市的內地投資者正在逃離香港樓市。九龍一家地鋪中介告訴第一財經，他近兩個月接觸的幾個內地客人最后沒有成交，即使損失數十萬港元的訂金。“沒有成交的具體原因很多，但大致可以總結為資金壓力增加，看空香港樓市。”

　　據高力國際統計，2018年上半年，內地對香港住宅用地的投資金額僅為8.35億美元，而去年全年的金額為70億美元。

　　仲量聯行香港董事總經理曾煥平表示，近年，香港各區市場越來越仰賴于中資來港擴張的需求來支持增長，但中美貿易摩擦加劇、國內經濟增長放緩等因素對香港的經濟及樓市造成一定打擊。

　　房價或跌15%

　　2018年以來，內地樓市持續不樂觀，購房者持幣觀望，不再輕易出手。三季度，這種觀望情緒逐漸彌漫到香港。

　　此前，香港置業發起一份第三季“置業意向調查”，結果顯示近五成受訪者看淡樓市，較多人認為未來12個月個樓價跌幅在5%以內，只有33%受訪者計劃未來12個月入市。

　　利空因素布滿香港樓市上空，其作用力很快地從成交數據上顯示出來。

　　綜觀整個第三季度數據，據港府發表的經濟報告，香港住宅物業市場成交量僅錄得14413宗，同比下跌超過兩成。

　　第四季度開始，10月份，香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，已降至16個月最低水平，交易數量僅為1130宗，只有9月的一半左右。二手樓市也在持續放緩，公屋的買賣可見一斑。根據香港中原地產監測數據，10月二手公屋買賣錄得35宗，總值1.03億元，同比9月的43宗及1.24億元，分別下跌18.6%及16.9%，宗數創33個月新低，金額創25個月新低。

　　轉入11月份，截至11月14日，根據香港中原地產數據，一手私人住宅方面，11月暫時錄得371宗及44.69億港元，預計全月錄得850宗及100億港元，按月下跌63.6%及53.4%，或創近6個月新低，金額則創下2017年1月份93.8億港元后的22個月新低；二手方面，暫時錄得781宗及70.79億港元，預計全月將錄得1800宗及160億港元，金額將創32個月新低，宗數亦連續兩個月跌穿2000宗水平。

　　中原城市領先指數（CCL），于11月16日僅為180.4，比上月下滑2.52%。而中原城市分區領先指數，在港島、九龍、新界東和新界西全線下滑。

　　另外，市場前景不明朗，樓市庫存還在增加。香港中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年10月起，香港樓市開始下行，新盤尾貨未能有效削減。

　　多方面因素正在沖擊市場，至少從目前看來，香港樓市風光不再。

　　各大投行亦在看空香港樓市上不遺余力。

　　瑞銀和野村證券、花旗等多家機構均預測香港樓市成交將會下行，房價隨之下跌。其中瑞銀預計，從現在起至2019年底，香港房價的跌幅有可能達到10%。

　　銀行已開始提高抵押貸款利率，并指出自2008年以來，過去兩輪類似的樓價上漲后，房產價格分別出現了5%和13%的下跌；而花旗預計今年下半年香港房價或會下跌7%。

　　早前，里昂一份報告指出，香港的房地產市場正經歷十五年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正沖擊著樓市，隨著居民對房價的負擔能力下降以及可能惡化的市場情緒，未來一年房價或將出現15%的回調。

　　“我們預期香港住宅價格將于2019年底前下跌15%，香港長達10年的樓市上升周期將宣告完結。”曾煥平與里昂有同樣的判斷。

　　曾煥平表示，香港房價已開始下跌，雖然香港住宅市場整體的方向無法由政府全權控制，不過，政府有能力通過調整樓市措施，減輕宏觀環境持續增加的下行風險，令樓市“軟著陸”。”我們希望政府撤銷特別印花稅，檢討雙倍印花稅及放寬貸款與估值比率。”

　　不過近日，香港金融管理局總裁陳德霖表示，樓市發展要看宏觀經濟及國際形勢，尤其是貿易戰會否持續或升溫，現需時間觀察樓市是否已進入下行周期。有市場人士認為，港府不會很快出手。

責任編輯：李鋒