順德樓市調(diào)查：片區(qū)調(diào)控下“夾縫生存”

　　陳靖斌,許永紅

　　趙毅 隨著粵港澳大灣區(qū)格局不斷深化，大灣區(qū)形成的各種利好源源不斷地涌現(xiàn)，而房地產(chǎn)作為系統(tǒng)布局大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)脈絡(luò)，率先被各大房企爭相捕捉。這體現(xiàn)出企業(yè)對國家戰(zhàn)略的信心，同時也考量著地方的布控與智慧。

　　《中國經(jīng)營報》記者注意到，一方面各大房企在粵港澳大灣區(qū)緊鑼密鼓地進(jìn)行布局，涌現(xiàn)的“搶地”勢頭不斷地締造“地王”神話；另一方面，地方政府為穩(wěn)定樓市爭先恐后的“搶地”熱潮，相繼出臺精準(zhǔn)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，試圖對高壓的市場環(huán)境進(jìn)行分流、疏導(dǎo)。

　　以佛山市為例，當(dāng)?shù)卣畬?shí)行嚴(yán)格的片區(qū)限購限貸政策，其中順德區(qū)大良、樂從等區(qū)域一、二手房限購限貸。按照規(guī)定，在限購區(qū)域購房需2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明，通過補(bǔ)繳的個人所得稅或社會保險繳納證明不予認(rèn)定。事實(shí)證明這確實(shí)打擊了投機(jī)炒房行為。

　　但記者近日走訪順德區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)，在嚴(yán)格的一二手房區(qū)域限購限貸政策下，有開發(fā)商為了加速回籠資金，衍生出新的投資炒房方式幫助投資者實(shí)現(xiàn)牟利退場。

　　事實(shí)上，各地政府以樓市調(diào)控政策打擊投資炒房熱度無可厚非，有開發(fā)商為加速回款，冒險“夾縫生存”，近日更有“地震級”的樓市消息從地方乃至全國頻頻傳出……

　　片區(qū)成交兩極分化

　　“你有一年社保嗎？沒有就買不了。”近日，記者以外地購房者身份走訪佛山順德限購區(qū)域多個房地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)樓盤銷售人員表示外地人員如無本地社保納稅證明在大良等限購區(qū)將無法購房。

　　事實(shí)上，佛山市此前的相關(guān)規(guī)定也確實(shí)如此。

　　2017年3月24日，佛山市政府辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善該市新建商品住房限購政策的通知》（以下簡稱《通知》），根據(jù)《通知》要求，自3月25日起陸續(xù)對毗鄰廣州的佛山禪城區(qū)全區(qū)，南海區(qū)桂城、大瀝、里水等11個鎮(zhèn)街加碼限購政策，收緊非佛山市戶籍家庭購房資格。

　　按照《通知》規(guī)定，對于佛山無房的非佛山市戶籍家庭，在限購區(qū)域內(nèi)購買一套新建商品住房，且需提供購房之日前兩年內(nèi)在佛山市累計(jì)繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。

　　事實(shí)上，在順德區(qū)大良、陳村、北滘、樂從等鎮(zhèn)街實(shí)行限購政策，而順德容桂、倫教、杏壇等鎮(zhèn)街區(qū)域卻并不限購，記者注意到，隨著2017年片區(qū)限購不斷加碼，順德區(qū)的限購區(qū)域與不限購區(qū)域的成交量開始呈現(xiàn)兩極分化的趨勢。以大良街道與容桂街道為例，兩大鎮(zhèn)街道中心直線距離僅6公里，但2017年兩個街道的成交價格漲幅卻相差28.68%。

　　克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，由于容桂街道不限購，2017年容桂一手新房一共成交了7532套新房，成交面積79.1萬平方米，成交金額80.3億元，成交價格漲幅高達(dá)47.58%，兩項(xiàng)指標(biāo)均位居佛山非限購區(qū)域榜首。

　　而大良街道作為順德區(qū)區(qū)委、區(qū)政府所在地，由于樓市調(diào)控政策的影響，其2017年成交數(shù)據(jù)略顯不足。數(shù)據(jù)顯示，2017年大良一手新房一共成交了4539套新房，成交面積58.9萬平方米，成交金額74.8億元，成交價格漲幅僅達(dá)18.9%。

　　事實(shí)上，在片區(qū)調(diào)控之下，樓市成交量兩極分化已是不爭的事實(shí)，有不少中介開始選擇退出限購區(qū)域的一手房代理市場，而位于大良的一手房市場因?yàn)橄拶徴卟簧匍_發(fā)商也確實(shí)并不好過，資金鏈的回籠也成為樓市調(diào)控下巨大的考驗(yàn)。

　　記者在走訪后發(fā)現(xiàn)，有開發(fā)商為了盡快回籠資金，試圖配合投資者在限購區(qū)域投資炒房，以內(nèi)部簽訂協(xié)議的形式迅速實(shí)現(xiàn)套利離場。

　　網(wǎng)簽前拋售套利

　　《中國經(jīng)營報》記者注意到，在大良片區(qū)，由于片區(qū)限購對樓市進(jìn)行“分流”，有不少中介機(jī)構(gòu)“關(guān)門大吉”，門口貼著“旺鋪招租”的標(biāo)識，還有不少中介機(jī)構(gòu)選擇退出限購區(qū)域的一手房代理市場?！按罅家皇址繉τ谖覀冎薪楣緛碚f大多不愿意去代理，因?yàn)椴缓米?，現(xiàn)在主要做的是不限購區(qū)域的一手房?！睒酚屑业闹薪楦嬖V記者。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于大良樓市調(diào)控趨嚴(yán)，中惠璧瓏灣項(xiàng)目為了加速回款，可與投資炒房客內(nèi)部“打配合”?！?如果你真的有誠意有實(shí)力去買的，他們會給時間配合你?！蹦持薪橄蛴浾咛寡?。

　　據(jù)其售樓處銷售介紹，通過內(nèi)部簽訂協(xié)議延遲網(wǎng)簽的形式，在一年后網(wǎng)簽前即可牟利退場，但該投資方式必須要全款。“公司其實(shí)就只是想回款，以這種方法你投資一棟都可以，也不會限你指標(biāo)。”

　　那么該方法又該如何做到呢？“先不網(wǎng)簽，只是和我們公司內(nèi)部簽訂延遲網(wǎng)簽合同，給一年時間讓你搞定社保資格?！变N售道出了其中的奧秘。他表示由于外地投資者沒有購房資格，在與公司內(nèi)部簽訂合同的時候簽多少套都可以，“只要在交足一年社保滿足購房資格后，網(wǎng)簽前轉(zhuǎn)手拋售給下家，而這種拋售方式也不會產(chǎn)生契稅和增值稅?！?/p>

　　記者質(zhì)疑該投資方式是否真的能實(shí)現(xiàn)盈利時，銷售跟記者“打包票”保證盈利?！耙荒甑臅r間大良這邊不說多，至少也能漲5000元/平方米。”

　　對于相關(guān)調(diào)查情況記者致電致函了涉事樓盤開發(fā)商中惠集團(tuán)以及佛山市順德區(qū)國土城建和水利局予以核實(shí)，順德區(qū)國土城建和水利局對此回應(yīng)稱，經(jīng)初步了解，大良“中惠璧瓏花園”項(xiàng)目已認(rèn)購176套商品住宅，認(rèn)購者大多數(shù)為佛山戶籍市民，僅有少數(shù)為非佛山戶籍。其將進(jìn)一步進(jìn)行核查，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有相關(guān)違法違規(guī)行為的，將依法處理。中惠集團(tuán)則未回復(fù)。

　　樓市“地震”

　　事實(shí)上，由于樓市調(diào)控趨嚴(yán)，為了加快回款，開發(fā)商開始選擇與投資者“打配合”屬無奈之舉，中惠集團(tuán)銷售直言公司只是為了回款。

　　然而樓市的后續(xù)影響這才剛剛開始……

　　近日由于不少“地震級”的樓市消息從地方乃至全國頻頻傳出，未來的房地產(chǎn)市場格局或?qū)⒂l(fā)嚴(yán)峻。

　　10月8日，廣東佛山市順德區(qū)國土城建和水利局發(fā)布關(guān)于征詢《順德區(qū)人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國有商住性質(zhì)征地留用地供應(yīng)管理的通知》公眾意見的通告，擬對順德的商住留用地地價進(jìn)行限定，未來五年內(nèi)，單宗商住地成交價不得超過37.25億元。

　　征詢意見明確，根據(jù)合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模、促進(jìn)土地高效開發(fā)利用的原則，需合理控制擬轉(zhuǎn)讓留用地土地面積和建設(shè)規(guī)模，并確保土地成交總價不超過本鎮(zhèn)（街道）商住用地歷史最高成交總價。

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，順德推出對土地出讓的限價措施，或會對順德的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生收縮性的影響?！敖衲暌詠硪?yàn)榉康禺a(chǎn)形勢不明朗，外加政府對樓盤的銷售采取限價措施，所以說很多開發(fā)商拿地的積極性降低了，甚至出現(xiàn)好多土地流拍的現(xiàn)象，在這個情況下如果再強(qiáng)化土地出讓總價限制的話，可能會進(jìn)一步強(qiáng)化開發(fā)商不拿地或流拍趨勢。”

　　不僅樓市調(diào)控的后續(xù)影響在順德片區(qū)初步顯現(xiàn)，對于全國各地而言，房地產(chǎn)行業(yè)乃至各大房企的發(fā)展形勢亦不容樂觀。

　　據(jù)《券商中國》10月5日報道稱，隨著上市公司股票質(zhì)押融資難度不斷提高，證券公司承攬股票質(zhì)押融資門檻，不僅要看股票質(zhì)押融資金額和該上市公司全部股票質(zhì)押比例，還要看質(zhì)押個股資質(zhì)和所處行業(yè)。已有券商明確指出，負(fù)債過高的行業(yè)如地產(chǎn)行業(yè)不接，某些保險系手中的股票也不接。

　　宋丁認(rèn)為這會整體影響到房地產(chǎn)未來的發(fā)展?！斑@兩年經(jīng)濟(jì)形式不好，特別是股市表現(xiàn)得很差，這給承攬這項(xiàng)業(yè)務(wù)的公司帶來很大的風(fēng)險，如果地產(chǎn)公司經(jīng)營風(fēng)險不能排除的話，就會影響融資的效益，很可能會帶來更大的風(fēng)險，因此不少券商把門檻提得很高。”

　　而券商釋放出來的融資信號或會對整個證券、股票市場帶來連帶波動。“如今整個房地產(chǎn)形勢不好，如果房地產(chǎn)上市公司別的融資渠道也受到影響，利率再提高，同時股票質(zhì)押融資受到阻攔的話會更加大上市房地產(chǎn)公司融資的難度，最終影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，同時也連帶影響證券市場，股票市場也會受到波動。”宋丁表示。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道少了，資金鏈肯定會越來越緊張，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)壓力大，壓力大回籠資金必然要加快銷售，而加快銷售必然降價。接下來一段時間，市場持續(xù)調(diào)整，房企加速回籠資金。

責(zé)任編輯：張國帥