地產融資成本飆升： 貸款、發債普漲 信托成本增加

　　本報記者 辛繼召 王俊丹 深圳、上海報道

　　導讀

　　有中部地產公司人士稱，該公司短期融資利率12%左右，一年期融資利率9%左右，相比去年提高了3個百分點。從銀行的貸款利率超過6%，比基準利率提價近三成。

　　2018年以來，房地產融資成本大幅上升。

　　受到市場利率上升、表外金融監管等因素影響，房地產公司的資金成本上升較快，部分企業的融資渠道日漸狹窄。

　　一方面，房地產通過銀行間市場、交易所市場進行的場內債券融資新增較為困難，存量債務回售壓力大；另一方面，銀行表外對接非標融資監管更為嚴格。

　　有華南銀行業人士表示，年前資質尚可的企業，銀行會立即放貸。但今年監管尤為嚴厲，即使企業資質不錯，也很難投放到樓市等領域。多位信托公司人士均表示，與2017年相比，2018年的房企信托融資成本普遍上升了1-2個點。有中部地區地產公司人士表示，春節后通過信托等融資成本提高了3個點，一年期融資成本上升到12%。

　　對于房企來說，融資渠道收緊在2017年已感受十分明顯，由于企業信用債發行等多個融資渠道陸續受限大幅縮量，助推房企融資在2017年重新回歸銀行貸款和房地產信托。

　　民生證券研究院統計，2017年全年房企外部融資較2016年減少約2000億元。具體而言，銀行貸款比較平穩，從2016年的5.67萬億元降至5.6萬億元，同比下降1.2%。股權融資和債券融資大幅回落，股權融資從1688億元降至356億元，同比下降近80%；信用債融資從1.05萬億元降至3610億元，同比下降65%。

　　融資成本整體上升

　　2017年以來，房地產通過債市融資成本不斷上升。

　　有中部地產公司人士稱，該公司短期融資利率12%左右，一年期融資利率9%左右，相比去年提高了3個百分點。從銀行的貸款利率超過6%，比基準利率提價近三成。

　　有機構人士表示，2017年四季度后，房地產融資利率開始快速抬升。大型地產企業的融資利率在5%左右，中小地產企業融資成本在6%-9%不等，有些甚至更高。

　　中信建投近日的一項調研顯示，房地產企業普遍表示從2017年下半年開始融資難度加大，體現在融資額度和融資成本上。一家央企的開發貸款在前年還是基準利率下浮，去年下半年已經變成上浮，在境內融資收緊背景下，更多有渠道的企業開始轉向境外融資，企業普遍預計2018年整體融資成本會比2017年有50-100BP左右的上升。

　　地產企業的融資途徑，包括銀行信貸、股權融資、在交易所或銀行間市場發債、非標融資、境外融資等多種途徑。其中，股權融資自2015年之后已鳳毛麟角；2016年四季度，《關于房地產業公司債券的分類監管方案》、《關于企業債券審核落實房地產調控政策的意見》等政策陸續出臺，2017年公司債發行規模的驟減，且均集中在2017年下半年發行。

　　從利率看，在債市利率整體上行的背景下，2017年地產信用債發行利率較2016年亦有大幅上升，中長期地產信用債中，去年四季度AAA級加權利率5.92%，比2016年提高了1.63個百分點。

　　此次資金成本上升的特殊之處在于，在緊信用的背景下，部分企業資金成本快速上升，一些大型國企資金成本上升較慢，個人按揭貸款資金成本上升較慢。中長期貸款基準利率沒有發生變化，未來可能也不會發生變化。

　　中信證券預計，大中型民企來說，本輪資金成本上升周期（超過一年）存量資金成本可能要上升200到300個BP。民營房地產企業面臨的不僅是資金成本上升的問題，還有逐漸失去長期穩定的信用負債來源的可能。

　　貸款方面，監管加強了涉房貸款核查管控。今年以來，銀監部門已經針對違規輸血樓市向商業銀行開出10余張罰單。

　　信托融資成本普漲1-2個點

　　對非標融資而言，接受21世紀經濟報道記者訪問的信托公司人士均表示，與2017年相比，2018年的房企信托融資成本普遍上升了1-2個點。主要由于金融去杠桿背景下，資金來源減少導致的資金成本上漲。

　　這直接反映在了今年前兩個月新發的信托產品收益率上。目前信托產品平均收益率在7%左右，用益信托網統計的3月8日在售40只房地產類信托產品公布預期收益，其中26只預期收益超過8%，占比65%，遠高于信托產品的平均收益。

　　民生證券研究院宏觀固收研究人士認為，2018年房地產調控延續的趨勢下，融資環境趨緊難以改變。其中在信托監管趨嚴，去通道化成為監管重點的形勢下，房地產信托或將明顯縮量。

　　一家華北地區信托公司副總經理認為：“今年信托投房地產要從兩條線看，通道類的規模肯定在收縮，尤其是銀信通道，銀行對信托通道的需求本身在降低，除了嚴監管，信托通道費的上漲和資管產品征稅都是影響因素。另一方面，主動管理地產信托并不會有很明顯變化，今年大概率繼續增長。”

　　實際上從2018年已經過去的2個月情況來看，集合信托層面尚未出現縮量。在中信登公示的集合信托產品數據顯示，2018年1月1日至3月7日，共有178只信托產品投向房地產；對比看2017年4季度，共有210只信托產品投向房地產。從數量看變化不大，平均到每月，今年集合房地產信托產品數量還要更多一些。

　　同時信托主動管理的房地產信托產品也出現比較明顯的變化，體現在從融資類轉向投資類。2017年4季度，房地產類集合信托發行數量中投資類占比26%，今年前兩個月這一占比為32%，提高了6個百分點。

　　從房企角度看，今年在其他融資渠道狀況難以改觀，且信托融資成本再度上升的雙重作用下，房企也開始考慮收縮外部融資。

　　“我們并沒有感覺到房企融資需求的增加，從擴張轉向降低負債率、消化存量是房企近兩年的主要方向。”一位房地產信托經理稱。

　　對于融資的難度，不同類型房企差異十分明顯。就前30強的房企而言，依然能獲得大量成本低廉的資金支持，如保險資金。而排在100強之后的房地產企業生存之路越來越艱難。

責任編輯：李堅 SF163