文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 李庚南

　　首套房貸款利率的上升，加上實際房價的上漲，使剛需一族的購房壓力明顯上升，甚至由現實可行性轉為不可行性。

李庚南：差別化房貸政策已背離初衷

　　這兩天，媒體大咖們在忙于解讀2018年《政府工作報告》；普通百姓們則忙于拆解藏在《政府工作報告》中的民生紅包。從提高個人所得稅起征點，到取消流量“漫游”費，到降低寬帶和專線使用費、降低過路過橋費用、降低重點國有景區門票價格等，民生紅包惠及扶貧、就業、養老、醫療、教育、住房、環保、個稅、消費及新型城鎮化等十大領域。

　　可以說，整個政府工作報告從不同維度充分彰顯了黨和國家對民生的高度關注，彰顯了執政者“盡力而為、量力而行，把群眾最關切最煩心的事一件一件解決好，促進社會公平正義和人的全面發展”的決心，讓聞者主人翁的感覺油然而生，也因此打開了百姓關于“最煩心”事的腦洞。

　　毋庸諱言，《政府報告》不可能事無巨細到每一件牽動百姓的煩心事。正如李克強總理在回顧過去五年的發展成就時所坦言，在空氣質量、環境衛生、食品藥品安全和住房、教育、醫療、就業、養老等方面，群眾還有不少不滿意的地方。

　　住房問題，特別是首套房貸款問題或許就是群眾不滿意的地方之一。這是近期朋友圈里熱議的話題之一，也成了剛需一族（既沒有住房又不符合保障性住房資格的群體）對兩會的一點“小期望”。

　　李克強總理在《政府工作報告》中明確，2018年要更好解決群眾住房問題，再次強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控”的政策導向，強調要“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居?！憋@然，差別化依然是我國房地產調控的總基調，而差別化房地產信貸政策是核 心。

　　盡管不同調控期賦予了差別化調控政策不同的內容，但限制與鼓勵始終是差別化政策的兩面。按照差別化房地產信貸政策要求，商業銀行應區分購房主體行為采取限制與鼓勵的利率政策，體現有保有壓的導向。一方面，通過上浮貸款利率及首付比例抑制投資投機性購房；另一方面對首套房貸實行優惠利率以支持自住性購房。抑制投資投機性購房是為了更好地滿足自住性的剛需購房。

　　但實際情況是，差別化房地產信貸政策或已陷入選擇性、單向性誤區。在持續調控總基調下，我們或許更多地注重如何抑制房地產市場的投資與投機性，而忽視或淡忘了差別化信貸政策的另一方面，即支持居民自住購房、讓廣大人民群眾早日實現安居宜居的初衷。其突出表現就是商業銀行在住房按揭貸款利率執行上，由最初的對首套房實行優惠利率、對二套房及以上實行利率上浮的差異化取向正逐漸異化，對首套房貸款利率由最初的7折、8.5折優惠利率逐漸回到基準利率以至繼續上行。

　　這是一個不爭的事實，——近年來全國不少城市住房按揭貸款利率呈現明顯上升勢頭。截至2018年1月份，全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當于基準利率1.11倍，環比2017年12月份上升0.93%；比去年1月份首套房貸款平均利率4.46%，上升21.75%。2018年1月房貸利率最高的城市是鄭州，首套房貸平均利率達到5.84%，較基準利率將近上浮20%，最高上浮達30%。 

　　首套房貸款利率的上升，加上實際房價的上漲，使剛需一族的購房壓力明顯上升，甚至由現實可行性轉為不可行性。

　　以杭州為例：中國房價行情網顯示的2018年1月份住房均價為30898元/ m2，較2017年6月的23840元/ m2，每平方米上漲了7418元；首套房貸款平均利率為5.54%，較基準利率平均上浮了13%。據此推算，杭州居民購買一套100m2住宅，若按7成首付20年期商業住房按揭貸款（還款方式為等額本息），上浮后月付按揭款14927元，較享受8.5折基準利率優惠時多付1443元；若再考慮房價實際上漲因素，則月付按揭款較實行8.5折基準利率時期至少多付4481元。這對中等收入家庭而言，無疑壓力大增；而且，還可能因不符合監管部門關于“月付/月收入不低于50%”的要求而難以通過貸款審核。

　　或許與房價的上漲比較，首套房貸利率上調本身所帶來的對剛需族的購房壓力大小還不是問題的關鍵。問題的關鍵在于，首套房利率上漲的趨勢或將進一步模糊差異化房地產信貸政策支持與限制的邊界，淡化對自住性購房需求特別是剛需購房的支持導向。

　　毫無疑問，住房問題是一個關系民生的重大問題。在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”政策導向上，體現的應該是有保有壓的區別對待政策：一方面應支持剛需，盡可能減輕這一群體的購房壓力，充分考慮這一群體的承受能力，合理確定首付比例和貸款利率；另一方面，對投資投機型購房，可以通過提高首付比例和利率。既達到抑制這部分需求的目的，從商業角度可以以豐不欠。這其實也是符合社會公平導向的。

　　從多渠道保障角度看，支持自住性購房需求特別是首套剛需與通過保障性住房支持低收入困難群體解決住房一樣重要。在支持首套剛需購房方面，差異化住房信貸政策不僅不應淡化，而且需進一步強化、細化，政策需要照顧著夾心層居民的居住需求，就像以保障性住房滿足低收入群體一樣。

　　一般來說，買首套房多屬剛需，且大多身處中低收入群體。這一群體在居住需求上，處于稍微跳一跳就能夠得著買房的尷尬境地。這種情況下，首套房貸款利率不斷上浮，意味著他們不得不向銀行支付更多利息，直接加大還款壓力，有可能使一些人更買不起房，圓不了擁有一套屬于自己住房的夢想，有違“房子是用來住的”精神。

　　或許有人要說了，既然買不起房，可以租房啊，國家不是在大力倡導租房嗎？但是，我們應該清楚，購房與租房群體總體上是有差異的，何況還有傳統因素的積淀（有恒產者有恒心）。假如這一“夾心層”群體的人因為首付、因為利息負擔重而該當去租房，那么他們豈不是還不如低收入群體（可以享受保障性住房）？這顯然有失公平。要知道，美好生活的基礎是不斷改善而不是相反！

　　誠然，按照市場的理念，商業銀行調高或調低利率完全是一種利益驅動下的理性行為。對商業銀行提高首套房貸款利率的行為，我們不應簡單地用道德的標準，以“貪婪、不厚道”一言以蔽之。客觀地看，首套房貸利率水平具有上行的內生動能，或者換言之，商業銀行一直以來就有擺脫首套房貸低利率的強烈愿望。因為期限長、利率低、成本高的房貸業務，對商業銀行而言并不經濟，按照銀行人的觀點，房貸利率若低于8折則可能出現利差倒掛。所以，從商業利益的角度看，利率向基準回歸或有助于改變這種商業銀行在房地產信貸領域規模不經濟的狀況。此前，商業銀行之所以愿意以低于基準利率的方式拓展房貸業務，除了基于搶占市場份額、應對資產荒壓力的考量外，更多地或是為了順應差別化房地產信貸政策的要求。

　　在市場利率中樞不斷抬升、銀行資金成本不斷上升、信貸規模趨緊，以及實體經濟逐漸回暖情況下銀行資產荒狀況的改善、對房地產信貸依賴的降低等因素綜合影響下，期限長、利率低的按揭貸款逐漸被銀行冷落也是情理之中的事。商業銀行“借坡下驢”，借著響應政府抑制住房投資投機的名義提高按揭貸款利率幾乎成了近年來樓市之詭秘。這就無形中給提高首套房貸款利率營造了輿論氛圍，以至于商業銀行提高按揭貸款利率的行為往往被社會誤讀為監管部門的要求，并因此形成負反饋，進一步激發或帶動更多的銀行加入提息的行列。

　　不可否認，從商業銀行角度，調高住房貸款利率自有其理性的考量。但是，當個體理性衍變為集體非理性的時候，勢必弱化差別化房地產信貸政策，影響國家“讓廣大人民群眾早日實現安居宜居”這一目標的穩步推進。

　　或許，商業銀行強調資金成本上升帶動按揭貸款利率上升的理由言之鑿鑿；但是，有兩個問題在當下需要反思：

　　一是對國家制定的差異化房地產信貸政策究竟該如何貫徹？作為擁有社會金融資源的商業銀行，特別是國有大銀行，不僅要追求自身經濟利益，還需兼顧社會利益，既包括貫徹國家政策，也包括履行社會責任。切莫將提高首套房貸款利率與貫徹國家房地產調控的堅定性劃等號！

　　二是提高首套房貸款利率果真遵循了利率覆蓋風險的導向嗎？在首付由最初的2-3成提高到7-8成的高抵押比例情況下，商業銀行房地產按揭貸款的名義風險敞口其實在大幅度降低（當然，際風險敞口則取決與整個市場的走勢），從利率覆蓋風險角度看，按揭貸款利率不僅不應提高而且應該有所下行。

　　從政府管理部門角度，除了應督促商業銀行貫徹差異化房地產信貸政策外，還應著眼長遠，積極研究如何平衡好支持百姓自住型特別是剛需購房需求與商業銀行經濟利益的課題，加快房地產信貸制度方面的創新。如：增強央行MPA考核的靈活性，既應注重總量調控，又應體現信貸不同領域的差異性；探索建立住房保障貸款體系，其資金來源可以通過發行專項債，發放對象僅限于首套剛需（或適時放寬到改善性需求，對改善性需求自然應有準確的界定）；或探索住房按揭ABS，但底層資產只能對應住房剛需形成的資產。

　　實際上，通過提高房貸利率特別是首套房貸利率，對遏制投機炒房行為作用有限，而所產生的對剛需人群的誤傷則不容忽視。誠然，居民杠桿率不斷上升的趨勢的確需要引起我們的警惕；但是，我們在強調降杠桿的同時，還需思考一個問題：美好的生活是否需要適當的杠桿？這其實是一個毋庸置疑的問題。且不論美好生活的召喚，即使打脫貧攻堅戰，也需要適當的金融杠桿來撬動。從人類歷史發展看，這似乎是一個不言自明的問題。需要警醒的是，切莫在倒洗澡水的時候連同澡盆中的嬰兒一塊倒掉！

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)