文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家   姜兆華

　　差別化信貸管理，是貫徹國家“房住不炒”的基本原則。實際操作中，銀行既不能搞簡單粗暴的“一刀切”；也不能患上房貸“恐懼癥”。

　　最近中信銀行（601998，股吧）北京分行暫停北京地區200萬以上個人房產抵押貸款（簡稱房抵貸），沒想到招來市場熱議。此次政策調整，該行給出解釋是：貫徹因城施策，基于房地產調控政策而做出的選擇。對于中信銀行房抵貸政策調整，市場反應大多集中在：暫停房抵貸對房價會有什么影響？

　　為什么叫停房抵貸業務

　　房抵貸是指借款人以個人名下房產做為抵押資產，向銀行申請的個人貸款，主要用于滿足個人消費和企業經營需求。從其定義可以看出：房抵貸用途就是滿足居民個人消費和企業經營的需求，不是用來滿足居民住房購買需求。一個與住房按揭貸款壓根不搭界的貸款業務，咋說叫停就叫停了呢？

　　一是房貸剛性監管約束。為貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”宏觀調控政策，銀監會今年大開“殺戒”，連續開出多張高額罰單，重點整治銀行信貸資金違規進入房市，而這恰恰點到銀行信貸管理的“軟肋”。從操作實踐看，很多銀行貸款用途往往經不住監管部門合規檢查。這無疑為銀行個人信貸管理平添了幾分合規風險。為此，銀行發放個人貸款謹小慎微，寧缺毋濫：既然管不住貸款用途，就索性不發放涉房貸款；即使信貸規模有富余，也不會觸碰監管政策的“紅線”。

　　二是銀行縮表規模緊張。金融市場亂象整治以來，銀行壓縮表外授信成為一塊難啃的骨頭。表外授信業務回歸經營本源，加劇銀行信貸規模的調劑難度；加之資金成本上升，倒逼銀行把有限信貸規模用在高定價貸款上；原本就不寬裕的表內信貸規模更加促襟見肘。本輪銀行信貸規模緊張，很大程度來自于銀行縮表的壓力。

　　三是涉房貸款結構調整。房地產調控反映在銀行賬面上就是涉房貸款增幅要有回落。從壓縮涉房貸款存量看，房地產開發貸、個人房貸多為中長期貸款，難有回旋余地；而房抵貸等個人貸款壓縮難度相對較少。從涉房貸款增量看，嚴控房地產開發貸、適度開展首套住房按揭貸、停暫個人房抵貸或是銀行自求平衡的策略選擇。

　　暫停房抵貸會有哪些影響

　　針對暫停房抵貸影響居民消費和企業經營的質疑，中信銀行給出的解釋是：不會影響北京地區居民及企業的正常購房需求。暫停房抵貸對居民和企業經營到底有哪些影響呢？

　　一是抑制投機炒房。一家銀行暫停房抵貸業務，對北京地區房價影響并不大。但銀行停貸苗頭一旦形成羊狼效應，其他銀行跟風效仿，共同切斷各類購房資金供給，炒房投機客的日子肯定就不會太好過。北京房價，尤其二手房價可能因流動性緊張會出現小幅下降。

　　二是推高房貸利率。在住房按揭貸款嚴格管控的形勢下，由中小銀行引發的房貸漲價潮，開始蔓延至四大國有銀行。從全國各地銀行首套房貸執行利率看，一線城市四大國有銀行普遍上浮10-20%，股份制銀行、城商行更是上浮20—30%。城門失火，殃及池魚。暫停房抵貸很可能助推北京地區房貸利率持續走高。

　　三是誤傷小微業主。市場上除中信銀行房抵貸業務外，中國銀行（601988，股吧）、民生銀行（600016，股吧）、郵儲銀行等銀行也都推出過與房抵貸相類似的個人住房抵押貸款產品。該項業務以審批靈活、實效性較強的經營優勢，深受中小企業主和個人客戶歡迎；對緩解小微企業融資難、融資貴起到過積極作用。此番中信銀行房抵貸大門突然拉下一半，讓小微企業主和個人客戶著實有些“傷不起”。畢竟炒房投機的是少數，而經商辦實業的卻是大多數。

　　差別化調控還需更精準

　　差別化信貸管理，是貫徹國家“房住不炒”的基本原則。實際操作中，銀行既不能搞簡單粗暴的“一刀切”；也不能患上房貸“恐懼癥”。

　　從房抵貸調整本意看，房抵貸似有流入房市的嫌疑。中信銀行暫停的是北京地區200萬以上住房抵押貸款，也就是說200萬以下住房抵押貸款還可照常辦理。根據這一調整方案，200萬成為劃分房抵貸是否進入房市的“分水嶺”；這種以貸款額度來衡量貸款用途的經營邏輯，讓人有些難以理解。從概率上講，銀行發放的每一筆200萬以上貸款都有流入房市的可能，那是否所有200萬以上貸款都要打上暫停標簽呢？

　　眾所周知，控制信貸風險的關鍵是貸款三查制度：即貸前調查、貸時審查和貸后檢查。貸款用途的盡職調查，貸款發放的受托支付，貸后資金的使用監管都可有效監控信貸資金。貸款金額大小不是區分信貸資金是否流入房市的評判標準，抓好信貸管理才是房地產金融調控的關鍵所在。

　　(本文作者介紹：中國海洋大學MBA、EFP金融理財管理師，現任某全國股份制銀行總行零售部門負責人。)