大舉并購背后房企負債高企

　　楊玲玲，張玉

　　樓市調控進入“深水區”，公開市場土拍降溫，各房企馳騁于并購的賽場卻未見松懈。Wind資訊數據統計顯示，2016年，房地產行業并購案宗數為232宗，涉及金額為4058.98億元，同比上升40.99%；2017年，房地產行業并購案宗數為315宗，涉及金額為3291.28億元，同比微降18.91%；2018年截至1月31日，房地產行業并購案宗數為23宗，涉資495.53億元。

　　行業并購頻頻，不過，《中國經營報》記者注意到，一面是狂飆猛進的并購，一面卻是持續走高的債務。數據顯示，隨著境內融資渠道持續收緊，2017年全年，房企境外融資388.6億美元，同比2016年全年上漲176%。近日，又有禹洲地產、綠地香港、旭輝控股集團、濱江集團等多家房企加大收并購力度，也推高了負債。

　　針對收購對企業負債的影響等問題，記者先后致電致函近期有收購動作的多家房地產企業。其中，禹洲地產相關負責人回復稱：“最近準備年報，屬于靜默階段，暫時不對外宣傳公司運營方面的內容。”濱江集團方面表示會盡快給予回復，然而截至發稿，未收到回復。

　　收購催生負債走高

　　在行業集中度愈加明顯的當下，“并購”不僅是中小房企甩賣資產求生的手段，也逐步成為大中型房企儲備“糧草”的方式。

　　日前，禹洲地產披露重大物業收購事項，宣布以38億元收購沿海家園7個未建及在建項目，涉及權益可售面積約313萬平方米，潛在總貨值約989億元，潛在權益貨值超400億元。這也成為禹洲地產歷史上規模最大的一次并購。

　　同時，綠地香港近日公布了2018年的第一單土地進賬。綠地香港全資子公司上海東方康橋房地產發展有限公司作為買方，與廣東正域投資集團有限公司（賣方）簽訂股權轉讓協議，收購目標公司肇慶亨昌實業投資有限公司70%的股權及目標負債，代價為18.55億元。根據公告，目標公司旗下唯一物業為位于廣東省肇慶市高要區回龍鎮的宋隆小鎮項目。

　　“現階段，公開市場直接拿地的價格比較高，收購企業相對更劃算。同時，這也跟企業的發展速度有關，直接收購成熟的項目能更快進入開發，獲得銷售額。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　不過，并購背后走高的債務也給企業以壓力。根據綠地香港2017年中報所披露的接受供應商的建設服務而呈列的應付賬款賬齡分析，截至2017年6月30日，公司90日內的應付賬款為55.3億元，占所有賬齡內賬款的90.23%，2016年12月31日則為91.77%。公司短期內需要償還的賬款占比偏大。

　　同時，中國銀河國際證券的研究報告顯示：“于2017年9月，禹洲通過以每股4.53港元發行新股籌集16億港元。此次收購將一定程度增加公司的負債，但考慮到凈負債為60%~80%，杠桿水平仍合理。”

　　記者在采訪中了解到，除了禹洲地產，近期從市場上“吃進”項目的還有旭輝控股集團，其先后以注資、入股等方式，加大自己在房地產行業的投資組合力度。

　　根據旭輝控股集團公告，集團擬通過注資及收購青島銀盛泰房地產50%股權，現金總代價為15.19億元。完成后，集團擁有50%權益，另外50%權益由任軍及姜萍擁有，以共同開發房地產項目。

　　同時，濱江集團日前發布公告，公司與浙江春天創業投資有限公司和浙江宏立建設有限公司簽署合作協議，將以1.125億元收購宏立建設持有的杭州春天房地產開發有限公司15%的股權，合作主要針對陽光名城三期、四期未開發地塊。

　　不過記者注意到，濱江集團2017年三季報顯示，報告期內，公司資產總計564.14億元，負債總計410.38億元，資產負債率為72.74%。而截至2017年期初，公司資產總計495.45億元，負債總計338.12億元，資產負債率68.25%。2017年以來公司資產負債率有所上升，此次收購是否會進一步加劇負債壓力？

　　多位受訪行業人士提出，并購是把雙刃劍，頻繁的并購動作無疑會拉高房企的負債。譬如，2017年上半年，旭輝合計收購32個項目權益，土地投資額209億元。而根據旭輝控股集團2017半年報，報告期內，旭輝流動負債總額為603.57億元，其中應付賬款以及應計開支、已收物業銷售按金、一年內到期銀行及其他借款對比期初分別增加89億元、72億元及26億元。而非流動負債方面，非流動負債總額351.88億元，較期初增加近百億元。

　　在億翰智庫研究總監張化東看來，近年來，部分大中企業雖然資金鏈趨于緊張，但同時也需要不斷擴大規模，提高市場占有率；部分中小企業資金成本比較高，融資渠道不多，相對而言，他們主要面臨的是生存壓力。

　　多企業面臨兌付難題

　　同策研究院首席分析師張宏偉認為，并購談判暗潮洶涌，市場深度調整即將來臨。“當前房地產市場并購談判暗潮洶涌，有的企業為了剝離不良資產，有的企業因為資金兌付壓力加大，有的企業則是為了調整市場布局。”

　　近日，廣東省惠州市中級人民法院的一則《關于光耀集團有限公司重整案件競爭方式指定管理人》的公告，披露光耀集團正在申請破產重整。截至2016年6月30日，光耀集團債務超百億元，資產約為64億元，處于資不抵債狀態。

　　在張宏偉看來，從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力將真正體現（2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期兩年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大）。

　　其中，被指“打響地王崩盤第一槍”的南京京奧港未來墅項目，在低價入市、停工風波之后，也面臨著兌付危機。

　　公開信息顯示，2016年6月京奧港向中融信托提出了融資34億元的申請，信托期限12+6個月（滿12個月可提前還款），利率為6.4%~6.6%，并以標的地塊土地使用權抵押、項目公司100%股權質押、京奧港地產連帶保證、實際控制人連帶保證設置風控措施。融資主體為北京京奧港集團有限公司，資金投向是京奧港未來墅地塊。

　　按照中融信托的產品約定，到期日為2017年12月底。這意味著，京奧港未來墅必須在2017年回款才能償還信托。而信托計劃里稱，根據初步預算，項目可實現銷售收入93.9億元，扣除期間產生的各種稅費，本項目可實現凈利潤約17億元，回報率約為18.1%。然而1月25日，記者登錄南京網上房地產查詢發現，睿創新筑（京奧港未來墅備案名）首開的154套房源，仍有25套尚未出售。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，近兩年激進拿地的企業，接下來將過得比較難。同時，市場觀察人士指出，部分房企資金兌付壓力逐漸增大，甚至個別房企極有可能出現資金鏈斷裂風險。

　　特約撰稿 王子丞 李靜 對本文亦有貢獻

責任編輯：關海豐