出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　市場(chǎng)下行的情況下高負(fù)債房企負(fù)重前行。近日，有媒體曝出一份富力地產(chǎn)內(nèi)部文件，將對(duì)營(yíng)銷(xiāo)管線人員進(jìn)行優(yōu)化、淘汰，要求各區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)在12月31日前完成人員配置工作。裁員對(duì)于富力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)也并非空穴來(lái)風(fēng)，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)以來(lái)，公司財(cái)務(wù)壓力巨大，連踩“三道紅線”，疫情的突襲更讓公司雪上加霜。盡管公司采取了積極的應(yīng)對(duì)措施來(lái)增強(qiáng)去化能力，但能否頂住高負(fù)債壓力牽動(dòng)著投資者的神經(jīng)。

　　銷(xiāo)售增長(zhǎng)放緩 減少拿地支出

　　富力地產(chǎn)成立于1994年，總部位于廣州，經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，公司已經(jīng)形成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，在酒店發(fā)展、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)及設(shè)計(jì)建造等多元化發(fā)展格局。

　　隨著行業(yè)變遷，作為華南五虎之首的富力地產(chǎn)，卻面臨著銷(xiāo)售放緩，負(fù)債高企以及酒店資產(chǎn)虧損等難題。

　　整體上看，公司的合約銷(xiāo)售處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中只有2011年出現(xiàn)下滑情況。近年來(lái)，公司的合約銷(xiāo)售額在2015年增速探底后，一直到2018年處于高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2019年出現(xiàn)回落。

　　從土地布局來(lái)看，公司的2015-2017年的新增土地逐年增長(zhǎng)，其中2017年漲幅最大，新增土地面積1811.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)259.29%。2018年和2019年逐年回落。與此同時(shí)，權(quán)益協(xié)議銷(xiāo)售面積穩(wěn)定增長(zhǎng)。按照面積計(jì)算的投銷(xiāo)比在2017年達(dá)到最高峰2.86，然后一路下降至2020年上半年的0.57。可見(jiàn)高負(fù)債牽制住了發(fā)展腳步，不得不減少拿地支出。

　　不難看出，公司在土地布局以及銷(xiāo)售上有放緩趨勢(shì)，而這背后原因是由于歷年集中拿地，在面對(duì)市場(chǎng)下行時(shí)去化壓力較大。截至2020年6月30日，公司的土地儲(chǔ)備權(quán)益建筑面積為7039萬(wàn)平方米，足夠未來(lái)五、六年的開(kāi)發(fā)之用。

　　去化是解決一切問(wèn)題的基礎(chǔ)，新冠肺炎疫情的爆發(fā)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)正面沖擊，由于居家隔離及關(guān)閉現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售，協(xié)議銷(xiāo)售及業(yè)務(wù)活動(dòng)受到嚴(yán)重影響。

　　根據(jù)最新銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)，2020年11月，公司的權(quán)益合約銷(xiāo)售額為146億元，銷(xiāo)售面積為121.9萬(wàn)平方米，與去年同期相比，銷(xiāo)售收入上升7%，銷(xiāo)售面積下降5%。1-11月，累計(jì)權(quán)益合約銷(xiāo)售金額約1172.8億元，銷(xiāo)售面積約9，93.03萬(wàn)平方米。對(duì)比內(nèi)部全年銷(xiāo)售目標(biāo)1520億元，前11個(gè)月完成了77.16%。而近期爆出的營(yíng)銷(xiāo)體系的調(diào)整更是印證了公司銷(xiāo)售壓力之大。

　　需要注意的是，截至6月30日，公司共有員工39244人，相比年初的62305人下降37.01%。可見(jiàn)公司從年初就已經(jīng)開(kāi)始有意減少人員。

　　“三道紅線”全中 賣(mài)資產(chǎn)回血

　　2017年公司通過(guò)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的大部分酒店資產(chǎn)，進(jìn)一步鞏固了酒店業(yè)務(wù)，一舉躍升為全球最大豪華酒店業(yè)主。截至2020年6月30日，公司擁有90間運(yùn)營(yíng)中酒店，總建筑面積為395.22萬(wàn)平方米，總客房數(shù)為27173間，品牌包括萬(wàn)豪、洲際、希爾頓、凱悅、雅高、萬(wàn)達(dá)等。另外，公司還有42間在建及規(guī)劃中的酒店，合計(jì)共132間酒店。

　　收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)短期內(nèi)為公司帶來(lái)了一筆豐厚的一次性非經(jīng)常損益。但酒店屬于重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，長(zhǎng)期來(lái)看這筆收購(gòu)加劇了公司的財(cái)務(wù)困境。

　　2019年公司酒店?duì)I運(yùn)銷(xiāo)售額為70.95億元，與2018年持平，期內(nèi)虧損10.08億元，虧損翻倍。2020年初公司的投資物業(yè)及酒店因疫情面臨重大挑戰(zhàn)，其中酒店分部受沖擊最為嚴(yán)重，尤其是第一季度，商務(wù)及休閑旅游計(jì)劃全部暫停。2020年上半年，公司的酒店?duì)I運(yùn)銷(xiāo)售額為14.28億元，同比下降57.75%，虧損9.36億元，虧損同比增長(zhǎng)122.65%。

　　截至9月30日，公司的有息負(fù)債為1816.77億元，其中長(zhǎng)、短期有息負(fù)債比為1.41，相比年初的2.07有所下降，短期負(fù)債占比增加。

　　以“三道紅線”作為標(biāo)準(zhǔn)，公司扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為78.56%，相比年初下降0.91個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為179.73%，同比下降22.82個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為0.48，同比下降0.11。

　　面對(duì)償債壓力，公司開(kāi)啟賣(mài)資產(chǎn)模式來(lái)降低負(fù)債，11月9日，公司將位于廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園的物業(yè)70%權(quán)益出售給黑石，交易對(duì)價(jià)44.1億元。 需要注意的是，賣(mài)資產(chǎn)只能解決眼下問(wèn)題，長(zhǎng)期問(wèn)題還需強(qiáng)化自身造血能力。