12月11日，房企禹洲集團旗下物業管理板塊拆分，遞交了赴港上市申請。在管面積13.2百萬平方米，營業收入5.4億元，凈利潤0.65億元，依然是一家小型物管公司。此時借著這波物管上市潮拆分，對其定價也有一定好處。

　　不過禹佳生活上市計劃從年初拖到年末，港股物業板塊已經經歷過一輪過山車。2020年3月上市的燁星集團和興業物聯分別以14.8倍、20.4倍首發市盈率發行，在熱點炒作下股價一度高漲。但7-8月開始物業股估值回落，10月上市的第一服務以27倍的首發市盈率上市，首日破發后一路下跌至今。在恒大物業、融創服務等大體量的物管公司上市后，留給禹佳物業這類小物管的機會不多了。

　　林龍安26歲女兒掌舵   招商積余前副總經理擔任總裁

　　拆分前，禹佳生活為禹洲集團旗下子公司100%并表。拆分后，禹佳生活與禹洲集團為兄弟公司，均由林龍安、郭蘭英這對夫妻控制。同時林龍安之妻通過禹佳管理持有禹佳生活10%的股權，后者作為公司預留的股權激勵計劃之用。

　　禹洲集團在2020年3月份的業績會上首次提及拆分物業上市，中報業績再度表明最遲年底或2021年一季度赴港。兩次預告之后，禹佳生活終于揭開面紗。

　　與時下流行的房二代試水物企一樣，禹佳生活掌舵人為禹洲集團創始人林龍安之女——林禹芳。現年26歲的林禹芳在2017年舊金山大學工商管理學士畢業后，2017年8月至2018年10月在中銀國際（香港）擔任研究分析師，負責信貸分析、固定收入研究及客戶咨詢。中銀國際同時也是禹佳生活此番上市的聯席保薦人。

　　2018年10月，林禹芳進入家族生意，擔任禹洲集團執行董事，負責物業開發及物業管理業務。2020年12月擔任禹佳生活董事會主席兼執行董事。另一位執行董事林宇華為禹洲集團老將，2001年加入禹洲集團，2014年參與集團商業運營業務。其在禹佳生活的角色是監督集團財務、資本運營及風險管理。

　　老將帶新人的模式還不止于此，禹佳生活的管理層均由中堅力量組成。執行總裁古希印現年43歲，此前任職于招商物業東莞分公司總經理及招商積余副總經理；副總裁及商業運營業務總經理毛偉東現年47歲，此前任職于招商置業、仁恒商業管理有限公司；副總裁兼物業管理業務總經理王海群現年49歲，此前任職于世茂天成物業服務有限公司擔任副總裁；首席財務官陳思遠同執行董事林宇華一樣，此前在集團任職。

　　值得關注的是，與其他物管公司略有不同，禹佳生活的管理層中除去財務，執行總裁古希印在2020年12月到位，兩位副總裁也是在2020年初左右進入。由各種背景搭建的管理層班子磨合沒多久，且某種程度上都是各業務線空降，能否順利帶領團隊前進，老帶新的效率如何值得關注。

　　上市前全部為集團項目  獨立造血能力堪憂

　　12月7日，禹洲集團發布公告稱，今年合約銷售已積累突破1000億元，提前完成年度目標。千億之際，禹洲集團透露完成千億規模之后，未來2-3年公司不再追求量，但量也不能少，千億后公司需要利潤導向為基礎的業績增長，希望每年增長20%。

　　此前在今年中期業績會上，禹洲集團掌舵人林龍安還曾表示，物業板塊未來會繼續外拓及收并購，力爭在未來3年物管管理面積達到1億平方米。

　　禹洲集團不再追求量，而物業板塊加強外拓。兩個訊息透露的信號非常明顯，禹佳生活推向資本市場后，更需要獨立行走。

　　在這之前禹佳生活跟隨集團沖千億的步伐，10年來穩步增長，營業收入從2010年的0.3億元增長到到2015年1.2億元。尤其是2017物業管理服務收入同比大增80.6%后，營收步入3億元規模以上，2019年營收達到5.4億元。

　　但正是由于過度依賴禹洲集團，禹佳生活在2019年前無論是物業管理還是商業運營，全部的項目均來自集團或集團合營聯營企業。2020年6月總在管面積為13.9百萬平方米，其中第三方項目只有0.016百萬平方米。7月禹佳生活以2450萬元收購了舟山星城70%股權，后者在管面積為2.64百萬平方米，物業管理第三方外拓項目得以在總在管面積中占比16.7%。

　　值得關注的是，舟山星城2019年經審核財務報表錄得凈虧損。物管公司為了降低對關聯房企的依賴性，上市前通過收購扮靚財報的舉動不少見。

　　目前物業并購市場火熱，多家物企發布并購信息：鑫苑服務收購鴻企物業100%股權、時代鄰里收購成都合達聯行物業49%股權、奧園健康收購北京博安物業100%權益。行業收購市盈率多在10-15倍，幾乎與尾部物管公司目前市盈率（TTM）持平。禹佳生活本身作為蚊型物企，在并購方面優勢不顯。

　　按照林龍安的說法，未來3年物管管理面積達到1億平方米。以2020年6月13.2百萬平方米計算，未來每年在管面積的復合增長率將達到96%，相當于每年翻倍，這個目標難如登天。

　　2018/2019年，禹佳生活物管業務每年新增在管面積為1.3/1.8百萬平方米，2020年上半年較去年末新增1.7百萬平方米，增速在10%左右。截至2020年6月，物管未交付的面積為9.4百萬平方米，商業運營0.38百萬平方米，儲備率分別為0.7及0.5。現在有合同不具備高速發展的基礎。

　　而禹洲集團方面一線及二線城市的總土地儲備約為20.2百萬平方米，理論上這些項目轉化為物管項目需要2-3年時間。即便一年之內全部轉化，規模最多增加一倍多，與過億的目標相差甚遠。最后禹佳生活只能依靠上市募資，加速并購來發展規模。

　　擺在眼前的是，禹佳物業資本回報率逐年走低，2020年6月為1.4%。資產負債率逐年走高，2020年6月為96.4%。同時根據集團內部資金管理和分配安排向關聯方墊付或收取的資金，應付款及應收款逾40億元，這些將在上市前悉數結清。