新浪財經房產|大眼樓管 王永

　　近日，華發股份向維業股份出售了兩子公司股權。這起出售是為了解決今年4月華實控股收購維業股份后出現的同業競爭問題。與此同時，也有利于降低華發股份的負債。

　　截至2020年9月30日，擬出售的兩家公司均有著超過10億元的總負債，股東權益則分別為2.42億元及1823萬元。

　　為了千億目標，華發股份還在狂奔，今年以來有息負債猛增，拿地金額也進一步增長。截至今年三季末，華發股份總有息負債為1230.67億元，剔除預收款后的資產負債率為76.8%，凈負債率為148.37%，現金短債比為1.19，踩中兩條紅線。

　　華發股份出售兩公司股權 解決同業競爭同時優化報表

　　12月4日，華發股份接連發布兩份公告，擬將持有的珠海華發景龍建設有限公司（以下簡稱“華發景龍”）50%股權、全資子公司珠海華薇投資有限公司（以下簡稱“華薇投資”）持有 的建泰建設有限公司（以下簡稱“建泰建設”）40%股權出售給維業股份。

　　維業股份以現金方式分別向華發股份支付華發景龍50%股權的對價2.19億元，向華薇投資支付建泰建設40%股權的對價9000萬元，合計3.09億元。

　　維業股份主營業務是建筑裝飾設計與施工，華發景龍主業包括建筑工程、室內外裝飾及設計，建泰建設主營業務則為建筑工程施工總承包等，三家公司業務具有相似性。

　　這起收購主要意圖是為了解決同業競爭問題。2020年4月，珠海華發實體產業投資控股有限公司（以下簡稱“華實控股”）簽訂協議，收購維業股份6241.16萬股，占公司股份總數的29.99%，同時原股東放棄剩余16.33%的持股對應的表決權。交易完成后，維業股份的控股股東變更為華實控股，實際控制人變更為珠海市國資委。

　　維業股份與華發股份屬于同一實控人控制下的關聯方，華發股份控股股東珠海華發集團有限公司（以下簡稱“華發集團”）通過華實控股間接持有維業股份29.99%的股份。

　　由于華發股份下屬企業從事建筑裝飾或設計業務，交易后與維業股份存在一定程度的同業競爭。

　　華實控股及華發集團承諾，交易完成將在未來36個月內，盡一切努力解決與維業股份及其下屬企業構成競爭或潛在競爭的業務，包括但不限于將符合條件的優質資產、業務優先注入維業股份，若無法注入維業股份的，將通過包括但不限于將產生競爭的資產、業務轉讓給無關聯第三方、將產生競爭的資產、業務托管給維業股份等一切有助于解決上述問題的可行、合法方式，使本公司及本公司控制的企業與維業股份及其下屬企業不構成實質性同業競爭。

　　華發股份也在這次的出售公告中稱，“（出售可以）進一步優化公司業務結構，集中力量發展公司房地產業務的專業化經營優勢。”

　　事實上，本次出售對于華發控股來說，還可以起到降低負債，優化報表的作用。截至2020年9月30日，擬出售的華發景龍總負債為12億元，股東權益2.42億元；建泰公司總負債為10.59億元，股東權益僅1823萬元。華發景龍是華發股份控股子公司，建泰公司控制權由華發股份子公司掌握，兩家公司此前都要納入上市公司合并范圍。

　　踩中兩道紅線 今年有息負債大幅增加

　　華發股份的負債率并不低。

　　截至今年三季末，華發股份總有息負債為1230.64億元，剔除預收款后的資產負債率為76.8%，凈負債率為148.37%，現金短債比為1.19，踩中兩條紅線。

　　今年以來華發股份賬面貨幣資金猛增，截至三季末達到459.91億元，比去年同期增加206.05億元。

　　值得注意的是，貨幣資金的大幅增加并不是銷售貢獻的，而是融資。

　　根據克而瑞榜單數據，今年前11月華發股份權益銷售額為575.8億元，比去年同期僅增加77億元，增幅為15%。預收賬款相比去年同期反而有所減少。籌資活動現金流凈額則大幅增加，前三季達到414.26億元，比去年同期增加了353.47億元。總有息負債規模比去年增加306億元。

　　2019年華發股份財務費用2.68億元，利息資本化金額達到59.54億元。隨著負債的膨脹，未來資金成本勢必同步增長，對利潤是個很大的壓力。

　　與此同時，華發股份還存在少數股東損益與權益不匹配的問題。今年前三季少數股東損益為7.66億元，少數股東損益占凈利潤的30%。少數股東權益為308.86億元，占所有者權益合計比重為59%。結合近幾年少數股東損益與少數股東權益數據來看，或存在明股實債問題。

　　今年華發股份在拿地上較去年進一步增長。前三季華發股份獲得土地總計容面積約為301.81萬平方米，較上年同期增長24.3%。新增土儲大部分位于杭州、上海等城市，長三角占67.4%，是布局重點。

　　根據克而瑞榜單數據，今年前11月華發股份實現全口徑銷售額926.7億元，距離全年1000 億目標僅一步之遙。但與此同時，權益占比在進一步降低。前11月權益金額為575.8億元，占比62%，比上年同期降低了近3個百分點。