近日，大發地產發行一筆票面利率為12.375%的8000萬美元優先票據，與今年7月份和10月份發行的兩筆合并，用途為現有債務再融資。

　　根據Wind數據，截至今年上半年，大發地產剔除預收款后的資產負債率為71%，凈負債率為112.8%，賬面現金28.26億元，而短期有息負債達到48.71億元，現金短債比0.58。三條紅線全部踩中。面臨著較大的債務壓力。

　　大發地產三條紅線全踩 再度高息發債

　　12月11日，大發地產發布公告，額外發行8000萬美元優先票據，這筆票據與今年7月30日發行的1.5億美元優先票據及10月21日發行的1.3億美元優先票據合并。

　　到期時間與前兩筆一樣都是2022年7月30日，票面利率同樣為12.375%。這個利率水平顯著高于近期內地房企美元債的平均發行利率。

　　根據Wind數據，截至今年上半年，大發地產剔除預收款后的資產負債率為71%，凈負債率為112.8%，賬面現金28.26億元，而短期有息負債達到48.71億元，現金短債比0.58。三條紅線全部踩中。

　　近年來，大發地產的有息負債總額不斷攀升。截至2020年6月其有息負債總額達到109.65億元，2019年底這個數額為90.93億元，2018年為56.45億元。

　　其負債包括銀行借款和優先票據。從2019年4月起，大發地產先后發行過多次優先票據，募資總額接近10億美元，發債利率均不低，票面利率最低為11.5%，最高達到13.5%。

　　從期限來看，優先票據將在兩年內到期。截至半年報，大發地產一年內到期有息負債規模為48.71億元。第二年到期的優先票據金額為21.76億元，加上銀行貸款和其他借貸金額達到34.66億元。明年償債壓力同樣不小。

　　上半年，受新冠疫情及交付項目售價較低的影響，大發地產營業收入34.72億元，同比下滑12.63%；凈利潤為1.41億元，同比下滑55.29%。毛利率由去年全年的22.93%下滑至20.12%；凈利率則由8.12%下滑至5.03%。其經營活動現金流出現了2018年以來的首次凈流出，流出金額達到38.48億元，籌資活動則凈流入31.83億元。

　　下半年甩賣商業回籠資金

　　下半年以來，大發地產接連甩賣了三個項目。10月27日，大發地產兩家全資子公司將上海凱暘置業有限公司100%股權出售給了上海邁亮，總對價經調整后確定為2.74億元。

　　上海凱暘凈資產為2.67億元，主要從事物業開發，主要資產為大發融悅四季項目的一項投資物業及多項已竣工持作銷售物業（包括停車位），總建筑面積約28000平方米，位于上海市青浦區秀澤路與匯金路交匯處，已建設完成。

　　2019年該公司實現除稅后凈利潤2.18億元。根據后續披露，大部分物業已售出并交付，剩余的是多項未售商業物業、停車位及公寓，占總建面的32.6%。顯然大發地產出售周轉率低的商業物業，意在快速回籠資金。

　　11月13日，大發地產全資子公司再度出售兩家子公司股權，其中余姚凱潤88.3%股權總對價為1112.6萬元；蕪湖垠一100%股權總對價為8678.42萬元。

　　余姚凱潤與蕪湖垠一與上海凱暘類似，同樣為物業開發公司，余姚凱潤主要資產為余姚融悅府多項已竣工持作銷售物業（包括停車位），建筑面積約1000平方米。蕪湖垠一主要資產為大發融悅東方（蕪湖）多項已竣工持作銷售物業（包括停車位），建筑面積約164000平方米。

　　前11月銷售額增長25% 權益占比持續下降

　　根據克而瑞榜單數據，大發地產今年前11個月實現累計合同銷售額263億元，同比增長25%。年初公司的銷售目標是保持15%以上的增幅，銷售目標下線為240億元，如今已超額完成全年目標。

　　但是不能忽視的是，其權益占比在迅速下滑。根據克而瑞榜單數據，今年前9個月大發地產權益銷售額占比為57%，在上半年的基礎上繼續下滑。上半年其權益占比為59%，2019年則為67%。這說明大發地產在通過合作撬動規模增長，這勢必影響到公司的未來利潤。

　　大發地產銷售主要集中在長三角二、三線城市，上半年溫州、寧波、杭州加起來占到銷售額的52%。

　　從土儲來看，2019年底其土儲規模為500萬平方米，按照當年155萬平米的銷售面積算，僅夠兩到三年開發。相比公司對銷售規模的要求來看，土儲略顯不足。

　　上半年，大發地產新增土地 16 塊，新增土地儲備190萬平方米，同期銷售面積為80萬平方米，拿地力度（拿地面積/銷售面積）為2.4，2019年則為1.7，拿地力度增大。

　　在加大拿地力度的同時，土儲成本也在增加。上半年大發地產新增土儲平均成本為5974元每平方米，比2019年增長近12%。，今年上半年全部土儲平均地價相比2019年底增幅達到10%，約占當期售價的35%。