5月12日，港龍地產更新了招股書。在首份申請于4月22日失效后，再度發起IPO沖刺。

　　作為一家小型區域房企，港龍地產近幾年業績飛速增長，2017年營收僅4.34億元，到2019年已經增至19.78億元。毛利率也高達42.7%。

　　但是與此同時，公司的負債壓力也在迅速增長。2017年資產負債比率為98.8%，2018年增至122.1%， 2019年進一步增至172.6%。截至2020年3月31日，資產負債比率已經增至287%。利息覆蓋倍數則一路下降，從2017年的7.6倍降至2019年底的2.1倍。

　　由于規模較小，公司融資渠道較少且利率較高。最近簽訂的額外銀行貸款協議和額外信托融資安排，年利率高達12%至14%。

　　港龍地產IPO：收入來自少數項目 毛利率迅速提升

　　港龍地產2007年成立于常州，目前業務范圍位于長三角及周邊城市，包括江蘇常熟、鹽城、南通及浙江杭州、嘉興、湖州、紹興等城市。

　　2017年到2019年，港龍地產物業開發及銷售收入分別為4.34億元、16.6億元、19.78億元。凈利潤分別為3280萬元、3.32億元、4.7億元。

　　2017年除住宅銷售外，還有商業物業及停車場及車庫的銷售，后兩者占到營收的近三成。到2019年，住宅物業銷售占到近95%，商業物業及停車場及車庫銷售則只剩5%。

　　公司近幾年毛利率迅速提升，2017 年為21.9%，2018年與2019年分別為30.8%及42.7%。毛利率大幅增長的主要原因是，住宅物業銷售毛利率在大幅提升，2017年僅為18.1%，2019年已經增至42%。

　　公司披露毛利率連續兩年大幅增長的原因是，2018年重大創收項目香江華庭二期、新港城二期及香語華庭一期等住宅物業銷售的平均售價上漲。這幾個項目分別位于常州及常熟，較位于鹽城的2017年重大創收項目華僑城三期平均售價更高。而2019年主要是由于景山秀水及華僑新城利潤率較高，景山秀水及華僑新城包括聯排別墅（部分為精裝修），這兩個項目的收益占2019年度住宅物業收益的80.5%。

　　僅從住宅物業來看，2017年港龍地產主要盈利項目是位于鹽城的華僑城，均價為5217元；2018年主要是位于常州和常熟的新港城二期、香江華庭二期及香語華庭一期，均價在6100-7400元之間；而2019年的兩個項目，景山秀水位于江蘇連云港，售價為9172元；華僑新城則位于鹽城，售價為10001元，這兩個項目收益占了住宅物業的85%。

　　從2017年到2019年，公司的平均土地使用權成本（地價）分別為1035元、1037元、1251元。從2017年到2019年，平均售價分別為5603元、7292元、7894元。這三年出售項目的地價基本未上漲，在售價大幅上漲的背景下，毛利率自然水漲船高。

　　港龍地產在招股書中也承認，近幾年盈利能力增加部分歸因于2016年地價上漲前收購的土地成本較低。

　　但是這部分土儲遲早會耗盡，2018年以來港龍地產加快納儲，2018年與2019年經營活動現金流凈額分別為-6.26億元、-67.56億元，主要就是因為這兩年收購了16幅地塊，支付的土地成本增加所致，未來能否繼續保持高毛利率是一大考驗。

　　與此同時，公司業務過于集中的風險也值得關注。近幾年盈利集中于少數城市、少數項目，一旦政策或市場有波動，公司業績波動也將加大。

　　目前，港龍地產總土地儲備為544.44萬平方米，分布在江蘇、浙江、河南、貴州、上海五個省市，其中江蘇和浙江分別占72%和21%。

　　負債猛增 融資成本高企

　　隨著業務的增長，港龍地產近幾年負債也在猛增。

　　2017年港龍地產資產負債比率為98.8%，2018年增至122.1%， 2019年進一步增至172.6%。截至2020年3月31日，資產負債比率已經增至287%。利息覆蓋倍數則一路下降，從2017年的7.6倍降至2019年底的2.1倍。

　　港龍地產融資來源包括：銀行及其他借款，其他融資安排（包括信托融資）、控股股東及非控股權益收取的墊款。

　　截至2019年底，港龍地產未償還銀行及其他借款總額為28.53億元。據公司披露， 2019年融資成本為7862.3萬元，較前一年增長111.67%。

　　港龍地產的融資成本并不低，2019年銀行借款利率為7.7%；其他借款利率為10.8%，加權實際利率達到8.8%。

　　除此之外，港龍地產還存在信托融資。最近公司簽訂了3億元的額外銀行貸款協議，和15億元的額外信托融資安排，年利率高達12%至14%。

　　除了銀行借款及其他借款外，控股股東及非控股權益的墊款是公司項目的重要資金來源。2019年應付非控股權益款項為46.83億元，其中45.2億元年息達15%，還有609.9萬元年息高達20%。

　　截至2019年底，港龍地產一年內到期的借款11.44億元，而公司賬面現金為10.52億元，不足以覆蓋短期債務。而且截至2020年3月底，1-2年到期債務規模達到26.74億元。

　　目前港龍地產現金流已經頗為緊張，2018年與2019年，經營活動現金流凈額分別為-6.26億元、-67.56億元。在負債高企，資金緊張的情況下，港龍地產IPO能否成功呢？