出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化了5項(xiàng)措施，其中就包括：（1）恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、（2）恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、（3）調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策、（4）進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用、（5）積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

　　此5項(xiàng)措施被市場(chǎng)稱為“第三支箭”，相較于與此前“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比不超10%”的企業(yè)可以資本市場(chǎng)融資的限制不同的是，“第三支箭”可以說(shuō)是全面放開(kāi)了房企在股權(quán)市場(chǎng)融資，這也是時(shí)隔近10年后的重新放開(kāi)。

　　截止目前，已有包括萬(wàn)科、福星股份、世茂股份、北新路橋、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華夏幸福、新湖中寶、大名城等在內(nèi)的房企陸續(xù)公布其股權(quán)融資計(jì)劃。

萬(wàn)科近期動(dòng)作頻頻

　　隨著三季度“第一支箭”中增債發(fā)行，到“第二支箭”的交易商協(xié)會(huì)2500億元發(fā)債額度、“第三支箭”地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資支持，以及“金融十六條”指導(dǎo)銀行授信超2萬(wàn)億等政策的相繼落地，嗅覺(jué)靈敏的部分房企開(kāi)始動(dòng)作頻頻。

　　雖然萬(wàn)科缺席了額度非常有限的“第一支箭”，但后面可謂是獅子大張口。

　　11月21日，萬(wàn)科即公告董事會(huì)同意向股東大會(huì)申請(qǐng)新增不超過(guò)人民幣500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具授權(quán)，相較以往，此次萬(wàn)科董事會(huì)提請(qǐng)授權(quán)的額度明顯增加。隨即在“第二支箭”的框架下，次日萬(wàn)科提出280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，此后又在“金融十六條”的支持下，與銀行達(dá)成了超2000億元的授信協(xié)議。

　　實(shí)際上，在近期地產(chǎn)行業(yè)信貸政策實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向之前，萬(wàn)科的融資也相對(duì)順暢，加上前述大體量債務(wù)融資的支持，萬(wàn)科理論上并不存在流動(dòng)性焦慮。可即使如此，萬(wàn)科還是在第一時(shí)間以目前最大體量的方式，拿著“第三支箭”向市場(chǎng)要錢(qián)。

　　12月1日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，第一大股東深鐵集團(tuán)提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)，批準(zhǔn)配發(fā)的新股數(shù)量不超過(guò)A股/H股數(shù)量的20%。若按照當(dāng)前市值，以及 20%增發(fā)上限計(jì)算，即便假設(shè)發(fā)行折價(jià)10%左右，A股/H股有望合計(jì)募資約300-400億元。

　　預(yù)計(jì)本次議案大概率獲得股東大會(huì)用過(guò)，并同時(shí)也極有可能獲得證監(jiān)會(huì)通過(guò)，因?yàn)檫@在相當(dāng)程度上能向市場(chǎng)傳遞政策的執(zhí)行力和政府的救市決心。

萬(wàn)科是“被優(yōu)待”的一批房企

　　與不少房企遠(yuǎn)赴香港上市未果不同的是，萬(wàn)科不僅在A/H兩地實(shí)現(xiàn)上市，還在過(guò)去幾年接連在H股配股融資。萬(wàn)科曾先后于2019年3月、2020年6月配售H股，所得款項(xiàng)凈額合計(jì)156.5億港元，這甚至遠(yuǎn)超大多數(shù)房企的總市值。

　　源源不斷的股權(quán)融資支持讓萬(wàn)科贏在了起跑線上，大大改善了其包括“三道紅線”在內(nèi)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)起到了積極作用。萬(wàn)科也行成了融資鏈條上的良性循環(huán)，進(jìn)而在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上也表現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)捻g性。

　　但面對(duì)行業(yè)巨幅調(diào)整，即使是“被優(yōu)待”的萬(wàn)科也不免有流動(dòng)性緊張的擔(dān)憂。畢竟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高杠桿模式的核心支點(diǎn)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)去化的順暢，如若支點(diǎn)受挫，僅憑融資“騰挪”也難解實(shí)質(zhì)問(wèn)題。

　　1~11月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3772.2億元，同比下降33.14%。其中單11月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額304.4億元，環(huán)比10月還下降了5.17%，同比下降29.46%。值得一提的是，此前10月，萬(wàn)科合同銷售額321.0億元，同比下滑23.5%，降幅較9月同比擴(kuò)大，環(huán)比9月也下滑。萬(wàn)科“金九銀十”延續(xù)了低迷表現(xiàn)，11月再度下探，全年基本在每月300億規(guī)模左右徘徊，銷售回暖不及預(yù)期。

　　由于銷售低迷，萬(wàn)科現(xiàn)金流在三季度也開(kāi)始不樂(lè)觀。萬(wàn)科在今年第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1307億元，同比增長(zhǎng)25.3%，但實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)僅有48.3億元，同比下降14.4%。銷售和利潤(rùn)率下滑同時(shí)影響現(xiàn)金流，單三季度，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額約為-124.6億元，同比下降124.9%，導(dǎo)致現(xiàn)金流凈額從上半年的83億元減少為前三季度的-41.76億元，同比驟降442.36%。

　　單從“三道紅線”看萬(wàn)科的財(cái)務(wù)，是比較穩(wěn)健的，但是在邊際變化上，卻是糟糕的。如果郁亮親自督戰(zhàn)銷售仍不見(jiàn)起色，那么融資，包括債券和股權(quán)，將會(huì)成為萬(wàn)科另一個(gè)倚重的流動(dòng)性來(lái)源。

　　而實(shí)際上，債券和股權(quán)融資又以相輔相依的。

“組合拳”：配股是為了更多地借錢(qián)

　　按照萬(wàn)科的說(shuō)法，此次配股融資是第一大股東的提議，大股東希望萬(wàn)科能積極把握政策機(jī)遇，為公司繼續(xù)堅(jiān)定轉(zhuǎn)型和長(zhǎng)期健康發(fā)展儲(chǔ)備資源。

　　實(shí)際上，萬(wàn)科作為中國(guó)資本市場(chǎng)職業(yè)經(jīng)理人掌舵的標(biāo)桿企業(yè)之一，公司的融資經(jīng)營(yíng)必然離不開(kāi)郁亮等管理層的掌控。此次，股權(quán)、債權(quán)的組合拳，或是郁亮自喊出“活下去”之后的又一領(lǐng)先于市場(chǎng)的操作：融資舉債出手抄底！

　　多年來(lái)，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率一直在80%左右，也就是說(shuō)，此次如順利配股融資300-400億元的凈資產(chǎn)，可供萬(wàn)科撬動(dòng)1200-1600億元的負(fù)債，這基本就與萬(wàn)科獲得的2000億授信相契合了。

　　在擴(kuò)表的計(jì)劃下，萬(wàn)科在10/11月似有逆勢(shì)發(fā)力抄底跡象，10-11月累計(jì)獲取8宗地塊。

　　萬(wàn)科自2018年來(lái)就一直在收縮拿地力度，今年前三季度則全面轉(zhuǎn)為防守，直到今年10月才有明顯的邊際恢復(fù)跡象。公告顯示，萬(wàn)科今年1-10月共獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目32個(gè)，拿地面積600.7萬(wàn)平方米，權(quán)益拿地面積378.7億元，前十個(gè)月的累計(jì)拿地力度僅為18.1%，整體看相對(duì)較小。但10月份拿地邊際增加明顯，單月拿地總金額116億元，拿地總建面114.8萬(wàn)方，拿地金額占銷售金額的比重為36.1%，環(huán)比上升32.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　11月份，萬(wàn)科又入賬3宗地，拿地建面67.1萬(wàn)平米，盡管較10月有所下降，但高于前三季度的平均水平，隨著融資環(huán)境的放松，預(yù)計(jì)4季度萬(wàn)科的整體拿地力度會(huì)是內(nèi)年最高。

　　此外，不僅是拿地，在多元化投入方面萬(wàn)科也有意加大力度，萬(wàn)科將在長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等“地產(chǎn)+”項(xiàng)目持續(xù)投入資金，因此融資需求也將加大。可萬(wàn)科這一次若真逆勢(shì)發(fā)力，成敗關(guān)鍵在于，這次行業(yè)調(diào)整到底是普通周期，還是整體轉(zhuǎn)向，這或也是整個(gè)行業(yè)的迷思。