出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　進入11月，在疫情多點反復情況下，房企銷售回款又面臨較大壓力，本月已有包括旭輝集團、上坤地產兩家頭部房企相繼出險。旭輝表示將對境外債務停付本息，上坤表示于2023年到期的利率高達13.5%的優先票據也已經交叉違約。

　　與此兩家房企海外債相繼違約相對應的是，10月內房企的海外債券融資額罕見地為0，這更是在相當程度惡化了房企10月的融資環境。

　　以往內房企在市場競爭中講究“產品力”、“銷售力”、“品牌力”，而在當前環境下，“交付力”無疑成為了各房企韌性、安全、信譽比拼的關鍵指標。

10月融資再度回落

　　隨著部分地區的部分項目出現延期交付情況后，自今年7月以來，政府的保交樓政策被持續強化。

　　據央行公布的2022年9月PSL（抵押補充貸款）開展情況顯示，9月2000億保交樓政策性借款首單已落地。加之鄭州與國開行簽署1600億棚改貸款，以及各地房地產紓困基金的持續落實，和部分示范房企中增債的發行，保交樓政策已在加快推進。

　　這也是百強房企在9月份整體融資規模較8月份有明顯環比增長的原因，但9月環比增加61.8%的勢頭并未得到延續，10月百強房企的融資總量再度大幅回落。

　　克而瑞數據顯示，2022年10月100家典型房企的融資總量為424億元，環比減少了37.1%，同比減少12.9%。房企融資量環比大幅減少至近年的較低水平，房企融資難問題仍然較為突出。境內發債主體仍然是集中在招商蛇口、華潤置地等國企央企以及萬科這種財務狀況較好的民營房企。

　　從融資結構來看，本月房企境內債權融資382.55億元，環比減少24.1%，同比增加28%。若不考慮央企及萬科等房企外，其余房企的境內融資環比下滑幅度將更大。

　　此外，內房企本月的境外債權融資為0，近年來首次出現單月沒有房企進行境外債權融資的情況。多元化融資方面也呈現明顯縮減趨勢，資產證券化融資為41.48億元，環比減少33.3%，同比減少43.7%。

　　從上圖看，房企的兩大回款渠道之一的融資回款較兩年前已經巨幅縮減，與此同時，銷售回款盡管見底，但依然僅僅是邊際弱復蘇。克而瑞數據顯示，作為“金九銀十”的10月銷售旺季，百強房企單月實現銷售操盤金額5560.7億元，一改連續2個月的環比增長，環比降低2.6%，同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%。

　　面對兩項回款均已困難之際，房企的保交付面臨考驗，因此“交付力”也自然成為了這一階段各房企之間的競爭焦點。

這是比拼“交付力”的時代

　　實際上，房企的交付和銷售是相互依賴的關系。好的銷售回款，是提前交付的保障，而穩健的交付，反過來又是銷售的口碑和信用，因此兩者容易形成良性循環，或者惡性循環。

　　誰家房子交得早，誰家房子交得質量好，購房者就愿意買誰家的房子，現如今“交付力”已然成為了今年房地產市場宣傳最“硬”的廣告。作為房企銷售階段產品力的有力答卷，“交付力”映射著房企的實力與競爭力，房企拼“交付力”的時代已經來了。

　　從當前的資本市場環境看，最終能解決房企資金周轉難題的還是銷售回款。只有銷售回款有足夠的韌性和復蘇，才能帶動資金方的信心，并最終緩解資金困局。交付力，成為了促回款的最重要抓手，這無疑也讓地產行業從金融屬性恢復到了產品和服務屬性。

　　因此，不少房企從今年開始都陸續公告階段性的交付數據。我們統計主要頭部房企公告的前三季度交付數據后，2022年1月-9月，碧桂園集團連同其合營公司和聯營公司已在30個省、267座城市、910個區縣，累計合同交付共45萬套房屋。緊隨其后的分別是萬科、綠地控股、融創中國以及龍湖等房企。

　　盡管融創中國、綠地控股在資金上面臨困難，但仍然在持續保證交付的順暢。而碧桂園、龍湖、新城控股、旭輝集團、美的集團等示范民營房企的交付力也表現的相對較強。

　　值得一提的是，碧桂園在三季度銷售仍在底部徘徊的情況下，前三季度依然交付了多達45萬套房，接近融創、萬科、綠地的總和。其中，上半年有36個區域146個項目165個批次實現“交房即交證”。

　　實際上，“交房即交證”的項目，需按照政府要求，及時落實竣工驗收批建手續、施工建設管理等相關工作，做好各類驗收及辦證等各環節的手續。在交付前夕，碧桂園會開展聯合驗收、第三方機構評估、總裁驗收、業主預驗收，開展全方位排查，確保房屋交付質量。

　　因此，“交房即交證”實際上是要求更高的“交付力”，如期交付、“交房即交證”也是碧桂園對產品品質的堅持，也是在踐行對業主的承諾。此外，前述交付力突出的房企也都在努力保障業主權益，努力促回款緩解流動性壓力。