出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，南京市2022年第三批集中供地競拍結果出爐，南京作為二線城市，房地產市場一方面不如一線城市堅挺，另一方面卻可以折射出二、三、四線城市當前房地產行業的狀況，具有一定的參考價值。

　　根據自2020年開始實施土地集中供地政策，南京今年一共計劃集中出讓土地4次，此次是為第三次，原本計劃供給共46宗地塊，總起價463億元。但其中有14宗提前延期出讓，而剩余的32宗中有多達27宗底價出讓，僅1宗地價觸頂進入搖號階段，還包括1宗流拍，最終收金274.6億元，遠低于總起價。

　　從南京第三批集中供地的結果，我們可以看出當前地產行業的一些近況。

拿地熱情不高 不同區位分化明顯

　　梳理南京市今年內前三次集中供地結果，我們發現目前土地市場仍在尋底過程之中，主要數據，無論是成交的量還是價，均有不同程度的環比下滑。

　　31宗地的底價成交率超8成，高于前兩批次供地，以至于整體溢價率不足2.6%，相比首輪的4.52%、二輪的2.88%又進一步下行。

　　此次南京土地市場冷清，一方面是由于整體行業銷售回款仍在底部徘徊。據南京統計局數據，1-8月，南京商品房銷售面積616.73萬平方米，同比下降35.9%。盡管2季度以來南京出臺了多項放松政策，但CRIC數據顯示南京7-9月的新房成交面積三連降，9月僅成交52.7萬平方米，環比下降12%，價格也較此前有所走低。

　　另一方面，南京此次集中供地以河西新城及外圍副城為主，并非核心區域。因此，相比二批次中龍湖、萬科等房企， 這次拿地企業稍顯陌生，多以地方國企為主，只有極個別民企： 南京明月、中天美好、偉星、南京佳祺建設等。

　　可見，頭部地產企業，尤其是民營房企對于宗地的位置有著比較高的要求，出手也非常謹慎，主要集中在確定性最強的一二線核心區域。而即使此次南京的“河西新城及外圍副城”也因為區位不同而呈現出明顯的分化，位置更好的河西建鄴6宗地，不僅有1宗頂額成交，多數也是溢價成交。其他余下區域（秦淮、江寧、六合、溧水、高淳）的出讓地塊則全部底價成交。

　　總體來看，唯一的改善是本輪流拍率相比于首輪的30%、二輪的4.55%進一步下降至3.13%，有了一定的企穩跡象。但其中受到質疑的是，此次參與拿地的大多數都是地方國企，或有相當的兜底成分。

地方國企拿地比例增加 “是否真拿”受質疑

　　在此次的土拍中，中交和南京新六城投聯合體出手最為“闊綽”，競得的4宗地塊位于六合區雄州街道，以底價成交，總成交價15.65億元。

　　此外，成交價最高的地塊為建鄴區的NO.2022G67號地塊，最終成交價54.7億元，由南京本土國企頤居建設競得。

　　比較明顯地，此次拿地企業中，南京地方國資占主導，拿地比例超過85%。包括頤居、南京交投、南京潤科置業、南京吉溧開發置業等，其中還包括一些城投公司和保障房建設和安居置業公司，大多以底價參與拿地。

　　值得注意的是，隨著民營房企、全國性頭部房企拿地力度明顯趨弱，部分地方土地市場成交寡淡從而影響財政收入，由此部分地方國資和城投公司便登上了歷史舞臺，這也是近兩年代建賽道逐漸走俏的緣故之一。

　　由于城投公司的資金來源主要是地方政府和舉債，因此市場對于城投公司直接下場參與地方土地競拍始終持懷疑其為“托兒”的嫌疑。對于國企拿地比例較高的情況，財政部也于近期發文禁止的是國企“過場式拿地”，不真實繳納出讓金等情況。

　　財政部第126號文《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》明確：嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

全面取消限價或成必然 最終還是購房者買單？

　　如果說，南京房地產市場銷售、拿地均仍在尋底，區域分化明顯、國企入場“救市”，成為了目前二、三、四線城市的共同特征。那么成為繼東莞市后的首個全面取消新房限價的大中城市，則更有標志性意義。

　　相較于此前的土地出讓方式，南京第三輪集中供地最大的變化是，繼第二輪部分地塊取消限價后，南京第三輪推出的46宗住宅用地全部不設毛坯限價，全面取消了自2020年6月以來采取的“限房價”規則。

　　相較于此前城市規模較小的東莞以及只取消部分地塊“限房價”的廣州市，此次南京的政策動作指向更為明確也更果斷。這不僅可以促進住房市場的多樣化供應，也可以提供給房企更多的利潤想象空間，并通過打開售價上限來提高房企的拿地意愿，這也從側面反映出，地方土地出售遇冷的壓力。

　　不過，即使取消了限價，此次競拍的民營房企也寥寥。而事實上，更多城市放開價格管制，若能順利提高土地出讓收入，最后接盤的無疑還是房企和買房人，而是否是順利接盤也最終要看我國房地產市場的長期走向。