8月30日，碧桂園發布了2022年上半年業績公告，報告期內，碧桂園實現營收1623.6億元，歸母凈利潤12.95億元，歸母核心凈利潤約49.1億元。

　　相較于此前業績預告中，實現歸母凈利潤人民幣2億元至10億元，核心凈利潤45億元至50億元，碧桂園的實際業績基本落在了預告的上沿，略超預期。

　　在宏觀經濟下行與全國疫情多點散發等因素影響下，房地產行業依舊在經歷多重考驗，行業和企業都在市場震蕩中堅韌前行。據第三方統計數據顯示，碧桂園上半年交付了25萬套居行業首位，接近第二名龍湖集團5.25萬套的5倍之多，在銷售、交付的良性循環中，碧桂園上半年依然穩居行業銷售及回款之首。

　　在行業調整之際，有的在出清，有的蟄伏，還有的在修煉內功、調整布局。在逐漸分化的趨勢下，示范民營房企有望憑借通暢的融資渠道以及穩健的銷售和交付，率先抓住行業復蘇先機。

1070批次25萬套房屋如期交付

　　2022年無疑是地產行業充滿挑戰的一年，銷售市場的預期轉弱、需求疲軟、價格下滑，讓所有內房企承受巨大壓力，對房企也提出了更高的要求。

　　一部分房企未能保住經營底線，在債券違約頻發、房企暴雷持續、多地出現停貸風波的情況下，頻頻失約物業交付和債務兌付。而包括碧桂園等在內的示范房企，則在保交付、保兌付方面展現出了應有的穩健和擔當。

　　業績公告顯示，上半年，碧桂園已完成如期交付1070批次共計25萬套房屋，居行業首位。其中165個項目實現了“交付即交證”，以實際行動履行企業的社會責任、予行業以信心。

　　在平穩竣工結轉交付的基礎上，碧桂園實現來自“物業銷售業務”的收入達1563.73億元，但由于受到受疫情干擾，同比卻下滑31.4%，疫情成為拖累總營收增長的主因。

　　而在利潤方面，利潤率下滑已成為行業趨勢，未來地產行業將告別高利潤率和高ROE，逐漸過渡到制造業的利潤水平是大概率事件，維持穩定合理的利潤水平或是房企逐漸走向成熟期的標志之一。今年上半年，無論是民營、國企背景還是混合所有制房企，均出現了利潤大面積同比下滑甚至巨額虧損的情況，甚至包括諸如首開、正榮、建業、華僑城等頭部房企。這背后的原因主要與行情較高的2017-2019年部分高溢價拿地有關，今年大多數這幾年項目的結轉年份，碧桂園也不例外。

　　值得一提的是，2022年上半年碧桂園的交付物業所確認收入的平均銷售價格約每平米7458元（不含增值稅），與上年基本一致。實際上，碧桂園自2016年以來銷售均價基本在8200元/平米至9400元/平米，即使考慮增值稅的因素，碧桂園未來幾年的結轉價預計仍有提升空間，有助于改善毛利率。

　　面對行業深度調整，多數房企都在做調整，包括區域調整、多元業務重新定位、降本增效等。

　　上半年，碧桂園的營銷成本和行政費用同比下降36.3%，銷售費用率和管理費用率分別為2.64%、2.82%，合計5.45%，這已是碧桂園連續5年降本的成效。

　　此外，碧桂園在科技建造體系下，通過BIM設計、裝配式預制件、建筑機器人、數字化管理等環節實現降本增效。

　　其中，博智林機器人公司經過四年的發展，已逐漸進入收獲季，既能對內承接工程，又能對外拓展服務。截止7月底，已有30款建筑機器人投入商業化，已經覆蓋28個省份超550個項目，應用施工面積超一千萬平米。

　　整體而言，上半年市場持續低迷超出了預期，據不完全統計已有超50家房企上半年業績預虧。行業艱難背景下，碧桂園仍實現盈利，現金流保持平穩，經營韌性顯現。

銷售穩居行業首位 回款連續按7年超90%

　　克而瑞數據顯示，2022年7月，市場和企業銷售表現較上半年相對穩定，仍未有明顯改善跡象。TOP100房企累計銷售全口徑金額同比降幅49.3%，與1-6月份同比數據相較，降幅水平略有縮小，但幅度有限。

　　正如碧桂園集團總裁莫斌在業績發布會上所言，行業目前已經處在筑底階段，行業復蘇需要等待市場信心恢復，信心恢復才是解開銷售和理順一系列環節的關鍵之所在。

　　上半年，碧桂園實現權益銷售額1851億元，去化率仍達到了50%可觀水平，權益銷售面積2348萬平方米，規模繼續保持行業領先。據第三方機構克而瑞統計，上半年碧桂園全口徑銷售金額高達2469.9億元，整體銷售規模仍穩居行業首位。

　　實際上，房企的交付和銷售是相互依賴的關系。好的銷售回款，是提前交付的保障，而穩健的交付，反過來又是銷售的口碑和信用，因此兩者容易形成良性循環，或者惡性循環。

　　碧桂園在交付端的穩健表現，成為了銷售的堅強后盾，也是公司可以同比加快19天按揭放款效率、提升回款率的重要原因。上半年碧桂園的權益銷售回款1702.9億元，權益銷售回款率92%，連續7年保持在90%以上的高位。

　　在銷售回款及其他經營資金流入合計達1802.8億元的基礎上，碧桂園上半年分別在土地及工程款支出1355.3億元，在稅金等其他經營支出395億元后，錄得52.5億元的經營活動現金凈流入。

　　對于地產企業來說，現金流就是血液般的存在，也是反映房企真實經營狀況的重要指標，今年上半年經營性現金流為正的企業鳳毛麟角，碧桂園錄得正經營性現金流體現出企業良好的造血能力。碧桂園在保證生產交付的前提下，對于新增土地款的支出更加審慎，除高回款外、減少拿地力度成為上半年錄得正現金流的關鍵。

　　上半年，碧桂園僅在佛山等地獲取低溢價率的土地9個，權益地價僅約61億元，基本處于觀望狀態。正如碧桂園集團首席財務官兼副總裁伍碧君所言，對于底部還有多久并不好預測，留足夠的現金流才是對公司、對股東最合理的選擇。

　　不過值得注意的是，碧桂園在投資端也有一些顯著變化。

　　碧桂園更加注重提高權益比重以規避合作方的風險，上半年新增土儲權益比高達91%，而在已有土儲中的權益比也超80%。其次，碧桂園更加注重高能級城市的布局，上半年在一二線城市新增土儲占比達到71%。再者，碧桂園也更加聚焦核心區位，包括長三角、珠三角、環渤海等都市圈。

負債連降3年 凈負債率多年低于60%

　　房地產行業，由于當初從香港引入預售開發模式的緣故，成為了典型的高杠桿經營行業，行業普遍的負債率都在80%甚至以上。而類似于銀行業，高杠桿行業在經濟周期中遇到下行周期時往往會經歷相當痛苦的去杠桿過程，這無疑也是當下房地產行業正在經歷的事情。

　　但環顧全球主要經濟體，房地產都是關乎居民“衣食住行”的支柱性產業。在周期過去之前，主體之間的分化會非常明顯，而示范民營房企有望憑借通暢的融資渠道以及穩健的銷售和交付，大概率將率先抓住行業復蘇先機。

　　事實上，目前行業的調整結果基本也是在按照邏輯演繹的。高杠桿房企，諸如恒大、融創等面臨著巨大的生存危機。而財務穩健的房企，諸如萬科、保利、中海、碧桂園、龍湖等，則由于仍保持這良好的主體信用評級及多元的融資突進，在行業調整期，無論是銷售、現金流、杠桿率還是保交付，都要明顯更優。

　　截至2022年6月，碧桂園賬面總債務為2936.8億元，相較去年底下降7.6%，這是碧桂園繼2020年、2021年后連續第三年縮減總負債規模。總債務中，短期債務占比持續縮減至24.8%，同期可動用現金余額1479.8億元，現金短債比達2.03，目前年內已無到期境外優先票據，到明年中到期公開市場債務也僅有約160億元左右，短期資金充足。

　　杠桿率方面，截至上半年，碧桂園凈負債率為48.1%，連續多年維持60%以下的低位，剔除預收款后的資產負債率進一步降低至72.1%，預計將在明年中全年歸為“綠檔”。

　　此外，碧桂園上半年通過大型銀行貸款、可轉債、中期票據、配股、回購、發行ABS以及通過“債券發行+信用保護”方式發行的5億小公募等多元途徑融資，保持了流動性的健康。據伍碧君透露，與龍湖相同，目前碧桂園在銀行間有50億元中期票據額度，預計今年可能會逐步用于補充流動性。

　　近?有市場消息稱中國監管部門計劃通過指定國有企業擔保和承銷示范性房企的??幣債券新發，為部分房企提供流動性?持，其中龍湖、碧桂園、旭輝控股、?地四家房企作為示范房企被納入考慮范圍內。

　　相較之下，行業整體的融資環境并不樂觀。CRIC數據顯示，7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環比減少13.7%，同比減少62.9%。其中債券發行了348.88億元，同比減少40.4%。

　　盡管行業分化和調整仍在持續深化，但中國經濟韌性強，長期向好的基本面沒有改變，新型城鎮化還有很長的路要走。正如莫斌此前所言，地產仍然會是一個在長效機制下健康、規模體量超十萬億規模的市場，穿越“暴風雨”后，那些活下來的企業將會有更大的機會。