毫無疑問，我國房地產行業自去年下半年以來進入了超過1年的深度調整周期之中，面對大面積的疫情干擾、經濟增長降速、居民購房意愿降低的影響，內房企在銷售降速中逐漸分化。

　　相較而言，龍湖集團盡管在銷售端受行業貝塔因素影響有所下滑，但憑借著一直以來穩健的經營風格、多元化的業務布局、資產厚實的底子，財務得以保持穩健，開發交付依然有條不紊，上半年累計交付5.2萬套房源，提前交付率達90%以上。

連續6年“綠檔” 今年到期債務已償清

　　如果我們以資金為開端，來審視地產開發運營的商業模式，那房企的“財務”無疑是貫穿整個商業周期最為核心的要素，同時也是區別不同房企的經營風格、判斷房企能走多遠的關鍵所在。

　　截止2021年底，龍湖綜合借貸總額僅為1920.7億元，且平均借貸久期長達6.38年，其中短債為145億元，占比僅為8%，債務結構健康。同期在手現金為元885.3億元，現金短債比高達6.11倍，為近年來新高。此外，即使剔除預售監管資金及受限資金后，現金短債比仍達到3.88，現金流充裕。

　　截至2021年底，龍湖的凈負債率為46.7%，扣除預收款后的資產負債率為67%，一系列指標均維持行業內的較高水準，連續六年滿足“三道紅線”指標要求，龍湖集團平均借貸成本為4.14%，再創新低。

　　顯然，截止去年底，龍湖的財務已然屬于“優等生”并還在持續優化。今年以來，作為被監管機構選定的“示范房企”，龍湖累計新發4筆公司債，合計50億元，融資成本維持在4%左右的水平，跟央企國企融資成本幾乎持平。

　　此外，在7月中旬如約贖回到期的4.5億美元優先票據后，龍湖集團在2022年內再無剛性兌付的債務。

　　值得一提的是，近日龍湖已與多家國有及外資銀行達成協議，將獲得一筆近35億港幣的俱樂部貸款，預計本周內簽署完畢。這打破了近年來行業內無民營房企成功發行銀團貸款的局面。

　　從保持通暢的多元融資渠道、與國企持平的融資成本看，龍湖目前的財務狀況是得到了市場聰明資金方充分認可的。且憑借穩健的財務與持續的現金流，惠譽、穆迪、標普均分別給予龍湖BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級，是少數獲得境內外全投資級評級的優質房企。

扎根高能級城市 可抓住復蘇先機

　　以2021年銷售和債務數據來看，龍湖近三千億的銷售所占用債務不足兩千億，這在行業內是很低的。而杠桿率低的背后，則是龍湖厚實的自有物業和盈利有保障的土地儲備。

　　截止2021末，龍湖的土地儲備合計7354萬平方米，權益面積為5047萬平方米。全口徑面積相當4.3倍于2021年的銷售量，目前來看，龍湖的土地儲備是充足的，短期并無新增土儲焦慮，拿地自由度相對較高。

　　而在龍湖的土儲中，在售項目只進入了68個城市，且90%以上的項目在一二線城市。提前避開高風險的三線及以下城市，是龍湖銷售去化和盈利的保障。

　　成本方面，截止2021年底，龍湖總土儲的平均成本為每平方米5251元，僅為2021年合約銷售單價的30.9%。土地儲備寬厚的盈利空間，是龍湖較好利潤率和盈利增厚權益、降低杠桿率的本質所在。

　　此外，高能級城市的布局，還可以在房地產銷售轉好時抓住復蘇先機，實際上，龍湖集團銷售已經在行業中率先實現轉正。

銷售已率先復蘇 銷售均價堅挺

　　克而瑞數據顯示，2022年1-7月，龍湖集團累計實現全口徑銷售額達到1040億元，銷售同比接近回正，明顯好于克而瑞統計的百強房企近50%的同比降幅，龍湖在行業動蕩階段，始終保持在TOP10行列。

　　由于領先的品牌、產品力，龍湖集團在少數高能級城市深耕并取得了較為可觀的市場份額。上半年在重慶、沈陽、濟南、合肥、貴陽、咸陽6地摘得城市銷售金額榜桂冠，并在15個城市進入市場前五、35個城市進入市場前十。

　　盡管如此，面對行業普遍銷售不振，不少房企的股價均面臨較大壓力，即使是銷售量價穩定的龍湖也有被“錯殺”的風險。對于此，龍湖大股東及主要股東增持2億股，合計約55.6億港元，董事長吳亞軍表示，她相信行業會回歸到正確的軌道，而龍湖這樣優秀的公司，在行業出清后，會有更大的機會。

　　實際上，前七個月龍湖銷售回款量價表現均穩定，這或也是龍湖上半年流動性和融資環境較好的原因。隨著房地產調控政策的逐漸轉向，疫情對于經濟影響的消退，下半年行業銷售有望迎來邊際回暖，房企的流動性有望逐步改善。

多元現金流成穿越周期的“壓艙石”

　　如果說多數房企的資金來源，主要是融資和銷售回款，那么對于龍湖來說，還有第三項和第四項資金來源，即自持物業和物業管理的經營性現金流。

　　在“空間即服務”的戰略下，龍湖集團商業運營、長租公寓、物業管理等經營性業務經過多年沉淀，均躋身行業前列。

　　2021年，非地產開發業務貢獻收入已接近10%。而根據克而瑞披露的數據，2022年上半年龍湖集團商業及租賃住房的租金收入達到66億元，即每月僅租金入賬超10億元，全年有望超120億元，較2021年同比增速或超20%。

　　自持物業相繼成長壯大并貢獻現金流和利潤，成為公司穿越周期的“壓艙石”和“穩壓器”，也是行業周期發展中可攻可守的利器。截止去年末，龍湖商業開業總建面594.23萬平米，目前在建投資物業27個。預計今年開業的將有18個，合計建筑面積將達到751萬平米，這將為龍湖今年全年業績及現金流奠定基礎。

　　此外，龍湖的物業管理業務也在2021年貢獻了84億營收，成為繼物業開發、物業投資后的第三大業績貢獻力量。且物業管理的現金流穩定性和成長性較租金收入更佳，加上輕資產輸出的空間，有望成為龍湖今后的重要增長極。

90%提前交付率 上半年結轉收入有保障

　　龍湖憑借著穩定的現金流，成為上半年保交付的領軍企業。據樂居統計，龍湖集團高品質交付了位于49個城市的76個項目，合計83個組團共52500套品質住宅。成為繼碧桂園后的交付數量第2的房企，明顯高于其銷售排名，且提前交付率90%以上。

　　實際上，房企的交付和銷售是相互依賴的關系。好的銷售回款，是提前交付的保障，而穩健的交付，反過來又是銷售的口碑和信用，因此兩者容易形成良性循環，或者惡性循環。

　　客戶對龍湖提前交付的滿意度高達91%，此外，龍湖還不斷升級交付體驗，上線“云交付”，“交房即交證”等服務，這無疑將再度提升其品牌力和信譽，明顯助力銷售端回暖。

　　超預期的交付，將帶來可觀的結轉收入，在上半年物業、租金收入穩健增長的前提下，預計龍湖上半年將時間可觀的業績表現。