出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，華發(fā)股份發(fā)布新增土儲(chǔ)公告，力度不小，一宗地成交總價(jià)就達(dá)到44.89億元！

　　公告顯示，華發(fā)股份全資子公司上海鏵發(fā)創(chuàng)盛置業(yè)有限公司（下稱“鏵發(fā)創(chuàng)盛”）經(jīng)公開競(jìng)投，在今年上海第二次土地集中供給中獲得上海市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)地塊（地塊公告號(hào)：202205403），項(xiàng)目的總出讓面積為5.5086萬平米，容積率不超過2，規(guī)劃建筑面積為79497.2平方米。

　　華發(fā)通過多輪出價(jià)，擊敗招商蛇口和保利等龍頭，達(dá)到中止價(jià)。最終成交總價(jià)為44.89億元，溢價(jià)率達(dá)到9.36%，獨(dú)自一家吃下了該項(xiàng)目，成為本輪上海供地中少有幾個(gè)溢價(jià)接近10%的項(xiàng)目。而實(shí)際上，這個(gè)項(xiàng)目的盈利空間似乎并不樂觀。

實(shí)際成交價(jià)與房地聯(lián)動(dòng)價(jià)之間差額有限

　　從該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積7.95萬平米、總成交價(jià)44.89億元來簡(jiǎn)單估算，單位建筑面積的土地成本達(dá)到5.65萬元/平米。

　　不過，華發(fā)拿下該項(xiàng)目還是附有額外條件的。

　　華發(fā)需要在該宗地范圍內(nèi)“無償”配建保障性住房，相關(guān)建筑面積應(yīng)占該出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的5%以上，計(jì)5167.58平方米以上，且需要100%精裝修，并移交給浦東新區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)或者公共租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

　　此外，華發(fā)股份還需要對(duì)地塊建設(shè)不少于960平方米的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)負(fù)責(zé)，其中包括生活服務(wù)點(diǎn)、社區(qū)食堂、養(yǎng)育托管點(diǎn)、室內(nèi)健身點(diǎn)等。同前述保障房一樣，這些建成后的基礎(chǔ)設(shè)施及公共空間產(chǎn)權(quán)均要“無償”移交唐鎮(zhèn)人民政府。

　　如果以土地成本約為最終結(jié)轉(zhuǎn)成本的60%來估算，那在考慮兩處無償建設(shè)的成本投入后，華發(fā)在該項(xiàng)目可銷售的資源上實(shí)際所支付樓面成本或要接近6.5萬元每平米。而該項(xiàng)目的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為70620元/平方米，留給華發(fā)股份的盈利空間或十分有限，如果項(xiàng)目進(jìn)展速度不及預(yù)期，甚至也可能出現(xiàn)虧損。

　　值得一提的是，也是鏵發(fā)創(chuàng)盛，在上海今年第一輪集中供地中，聯(lián)合建發(fā)國(guó)際“觸頂”拿下閔行區(qū)浦錦街道MHP0-1302單元18-01地塊和七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)。成交總價(jià)分別為29.86億元、26.58億元，溢價(jià)率為9.39%、8.99%，成交樓板價(jià)為40580.74元/平方米、樓面價(jià)50573元/平方米。建發(fā)和華發(fā)拿下的這兩塊宗地平均土地成本分別位列上海首次集中供地的前五名，可見華發(fā)今年在土地市場(chǎng)動(dòng)作比較猛。

　　無獨(dú)有偶，兩處項(xiàng)目同樣需要無償配備建面5%以上的全部精裝修保障性住房，也需要“無償”建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施及公共空間，并“無償”移交街道。

　　全口徑來看，華發(fā)股份在上海的前兩次集中供地中，拿地總價(jià)達(dá)百億元，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，這對(duì)于去年銷售額僅千億出頭、拿地僅142億元的華發(fā)股份來說，力度之大不言而喻。但三個(gè)項(xiàng)目如果考慮全部因素，盈利空間實(shí)際上明顯要打折扣，華發(fā)股份無疑在憑借國(guó)資背景做大規(guī)模的基礎(chǔ)上，要反復(fù)權(quán)衡“保利潤(rùn)”和“保質(zhì)量”的取舍。

毛利率迭創(chuàng)新低 武漢項(xiàng)目被爆質(zhì)量問題

　　我們梳理過去5年華發(fā)股份銷售及拿地?cái)?shù)據(jù)，在銷售均價(jià)基本沒有增長(zhǎng)的情況下，拿地均價(jià)，尤其是拿地大年的2020年，明顯提高。

　　年報(bào)顯示，華發(fā)股份近些年的銷售均價(jià)在基本在25000元/平米的水平，提價(jià)能力明顯不足，從公司明顯低于百強(qiáng)房企平均回款率便可見一斑。

　　拿地方面，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年-2021年，華發(fā)股份的拿地金額分別為160億元、253億元、703億元、142億元，大致估算華發(fā)股份的拿地單價(jià)從2018年的6000余元/平方米漲至2020年的2萬元/平方米，盡管2021年有所回落，但也明顯高于2018、2019年。

　　在此背景下，華發(fā)股份的開發(fā)毛利率持續(xù)走低自然成為相應(yīng)的結(jié)果，今年Q1毛利率更是下降為19.22%的新低水平。由于華發(fā)的土地儲(chǔ)備并不豐富，為了維持規(guī)模就需加快拿地速度，可供挑選的余地較小。因此過去幾年，加上今年上半年明顯加強(qiáng)了拿地力度，而項(xiàng)目的盈利能力或面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，但華發(fā)并無更好的解決辦法。

　　既然土地成本、售價(jià)、融資成本都是市場(chǎng)決定，那么留給房企決策權(quán)衡的空間只剩下管理費(fèi)用和建安成本。縮減支出，提質(zhì)增效自然是一方面，但精減工程質(zhì)量也成為不少房企追求利潤(rùn)的另一“險(xiǎn)招”。

　　今年，華發(fā)北京“華發(fā)中央公園”項(xiàng)目交付后，遭到了該小區(qū)多位業(yè)主的集體投訴。“華發(fā)中央公園”項(xiàng)目是當(dāng)年華發(fā)股份為進(jìn)軍北京市場(chǎng)擊敗金茂、中鐵建等多家大房企溢價(jià)拿下的地塊，但交付后不僅有樓體外立面出現(xiàn)扭曲狀，且據(jù)報(bào)道項(xiàng)目全部樓棟均未做散水處理，諸多業(yè)務(wù)房間內(nèi)墻體地面空鼓，有業(yè)主投訴其偷工減料、以次充好，甚至還存在部分工程不符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的情況。

　　而在此前，華發(fā)武漢項(xiàng)目“華發(fā)四季”業(yè)主在住房保障和房屋管理局前要求“退房”。據(jù)悉，華發(fā)四季項(xiàng)目去年年底才交房，但半年后就遭到業(yè)主的投訴，業(yè)主投訴和維權(quán)主要集中在兩大問題：一是交房質(zhì)量與宣傳不符；二是項(xiàng)目降價(jià)幅度過大。對(duì)于此，武漢公司管理層卻說沒錢整改，華發(fā)股份也于7月22日在投資者互動(dòng)平臺(tái)表示，將盡最大的努力解決業(yè)主的合理訴求，保障業(yè)主的合法權(quán)益。

今年持續(xù)融資 大股東關(guān)聯(lián)方卻還在“吸血”

　　華發(fā)股份在面對(duì)投資者和購房者關(guān)于住房質(zhì)量及背后的財(cái)務(wù)狀況的質(zhì)疑，表示公司經(jīng)營(yíng)狀況良好，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)安全穩(wěn)健，現(xiàn)金流充足，不存在資金鏈緊張問題。

　　但事實(shí)并不盡然！

　　近日，華發(fā)股份擬向華發(fā)控股集團(tuán)申請(qǐng)以不超過7.2%的成本融資不超6億元，同時(shí)向關(guān)聯(lián)方橫琴人壽以年利率6.8%融資不超10億元，合計(jì)不超16億元。在當(dāng)前融資成本均明顯下降的情況下，華發(fā)股份的關(guān)聯(lián)方輸血的成本依然遠(yuǎn)超公司2021年平均融資成本5.8%。

　　此外，今年3月，華發(fā)股份還通過關(guān)聯(lián)方橫琴華通金融租賃有限公司以不超過6.5%的利率展開6億元融資租賃業(yè)務(wù)，

　　大股東強(qiáng)勢(shì)的背后，是華發(fā)股份今年來非常依賴國(guó)資大股東和關(guān)聯(lián)方的資金。除去上述資金需求外，華發(fā)股份還在今年6月擬以公司租賃住房所在項(xiàng)目公司股權(quán)、相關(guān)債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行不超過50億元租賃住房定向資產(chǎn)支持票據(jù)，華發(fā)集團(tuán)將支持不超過總額的30%。與此同時(shí)，華發(fā)股份還披露兩筆中期票據(jù)的注冊(cè)文件，以及計(jì)劃開展10億美元外匯套期保值業(yè)務(wù)。

　　華發(fā)股份在去年底“突擊”削減短期債務(wù)已達(dá)到“三道紅線”轉(zhuǎn)綠的目標(biāo)，今年上半年面臨銷售難題，融資需求再度變得緊迫，預(yù)計(jì)全年債務(wù)總額或?qū)⒂兴鲩L(zhǎng)。

　　值得一提的是，在華發(fā)股份一面嚴(yán)重依賴大股東和關(guān)聯(lián)方資金支持情況下，卻將資金大規(guī)模存放于關(guān)聯(lián)財(cái)務(wù)公司處。

　　資料顯示，近年華發(fā)股份在財(cái)務(wù)公司的存款急劇攀升，由2019年的45.43億元大幅上漲至2021年末的193.37億元。其中，在2021年末存款余額 193.37 億元中，存款主要存放在建行、農(nóng)行、中行、平安、光大和中信等銀行，日均及最高存款余額分別為168.48億元、 325.70億元。2021年度收到財(cái)務(wù)公司存款利息收入1.91億元，平均利率1.15%，這明顯低于公司向關(guān)聯(lián)方的融資成本。

　　面對(duì)如此的大股東關(guān)聯(lián)方“賺差價(jià)”和自身的融資處境，華發(fā)股份的財(cái)務(wù)難言安全穩(wěn)健。