出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，富力地產官網一則名為《Overseas Regulatory Announcement》公告顯示，其計劃將旗下10只美元票據進行展期，并尋求持有人豁免票據項下現有和潛在的相應違約或違約事件。這10只債券均為富力海外發債平臺怡略有限公司發行的債券。據悉，計劃展期債券的未償本金總規模高達49.4億美元，超三百億人民幣。

　　此前，富力的債務展期有成功的，也有不成功的。而此次將10筆美元債綁在一起尋求展期，富力并在公告中直言不諱，如果此次展期不能成功，其或將不得不進行債務重組，大似有與債權人孤注一擲綁定之嫌疑。

一次性尋求展期10筆美元債超300億

　　該來的還是來了！

　　實際上，富力地產是早一批流動性出現困難的房企之一，早在買下萬達77家酒店之后的2019年，富力的負債問題就已經浮出水面。2019年中報顯示，其短期債務已經達到了597億元，遠超賬面資金，2019年7月，富力就動員包括公司財務、開發、工程等非銷售部門均應以銷售為中心，全力以赴配合銷售目標的達成。

　　憑借著賬面自持資產的信用底子及其現金流輸血，富力得以堅持至今。在面對2020年以來的疫情，以及后來的三道紅線和融資政策，抓回款、賣資產成為了富力自救的關鍵抓手。但近一年持續的銷售低迷卻最終成了導致富力接連尋求債務展期甚至重組的導火索。5月富力的銷售收入僅約40.8億元，同比下降66.58%，而今年1-5月的銷售收入約218.3億元，同比下降58.4%。

　　此次富力尋求展期的10筆美元債，額度也巨幅提高到超300億，其中有3筆美元債將于2022年到期，到期金額為12.6億美元。值得注意的是，這其中甚至還有4筆2024年到期的美元債，這對于富力的債權人和投資者來說都不是好消息。其一，這或說明富力自己預期其面臨的流動性困境或至少將拖延至2024年以后；其二，不惜將2024年的美元債綁在一起來尋求展期，或大似有與債權人孤注一擲談判、綁定之嫌疑。

　　而富力也在公告中直言不諱，如果此次展期不能成功，其或將不得不進行債務重組。對于這10筆美元債的投資人來說是比較被動的，畢竟誰也不想看見“魚死網破”的情況發生。

　　此外，富力為了安撫債權人情緒，在公告中表示。如在滿足所有相關條件，且修訂文件和書面豁免得到執行后，其將在付款日就各系列票據向每位合格持有人每1000美金本金支付5美金同意費。

　　也就是說債券展期后，融資成本將提高0.5%。而上述美元債票面利率本就比較高，有7筆票息超過8%，有3筆票息超過11%。再疊加0.5%的成本，富力增長的財務成本壓力下，是其寄希望于通過時間換空間的打算，但目前看，即使換來了充足的時間，慘淡的銷售前景似乎也很難給富力提供足夠的騰挪空間。

流動性緊張已躍然紙上

　　對于富力和債權人來說，這是一場相互之間資金和心理的揣測。

　　除提高利息成本外，富力還計劃實施強制提前贖回條款，即在完成特定資產處置后，強制回購或贖回、給予指定賬戶擔保、每半年一次的債券報告以及指定賬戶的使用金額等，來安撫債權人。

　　富力也只能這么做，因為富力的流動性緊張已經躍然紙上了。年報顯示，截至2021年末，富力地產一年內到期的借款約583億元，可能動用的現金及現金等價物僅為62.57億元。

　　據公告內容，富力提出對各系列票據的擬修訂要求包括：延長到期日，修改利率條款，取消維持付息儲備金賬戶并為其提供資金的要求等。富力要求取消付息儲備金賬戶，基本說明其已基本沒有多余的流動性去覆蓋儲備賬戶里的預備資金需求了。

　　同時，富力還提議豁免票據項下的直接或間接產生的任何違約或違約事件，包括未能保持利息儲備金賬戶的最低余額，未能贖回/未能支付部分借款的本金和/或利息等。這也從側面反映，富力已經沒有信心確保這些額度較小的資金償還。

　　此前，富力發行的“16富力04”、“16富力06”兩筆境內債展期方案均獲持有人通過，但“19富力02”展期兌付方案卻未通過，議案被75.13%的比例反對。

　　值得注意的是，“19富力02”與前兩筆不同的是，其到期日為2024年5月8日，債權人或許是由于到期日還遠，并不需要現在就無奈而同意展期。這也為此次同樣包含2024年到期債務的展期方案方案能否通過蒙上了一層陰影。

富力還有多少資產可賣？

　　截止去年底，富力的有息負債仍有1327億元，為了償還債務，等銷售回款是來不及了，變賣資產成為唯一出路。

　　富力在2021年全年幾無新增土地，甚至已經將出售資產列為公司的成功策略，并表示出售的規模和速度前所未有。

　　但實際上，從富力財報看，其出售資產的速度還遠遠不夠。2021年底，其賬面存貨、發展中物業及可供出售物業合計2100億元，較2020年的2299.6億元下降有限，土儲總建面6472萬平米，較2020年的權益土儲建面6426萬平米去化也不明顯。此外，去年富力的投資性房地產以及在合聯營公司的賬面余額均無明顯變動，富力的資產處置速度并不理想。

　　這一方面，是由于行業大環境較差，另一方面從富力地產僅有10%左右的低利潤率看，其資產的吸引力或有限。

　　而此次要約展期中明確將通過資產處置來償還債務，富力勢必要加大處置力度，這其中資產折價出售恐避免不了，今年來出售資產的動作從自持物業開始。

　　3月15日，富力將位于英國倫敦的Vauxhall Square項目，以9570萬英鎊（約合人民幣7.96億元）出售給遠東發展；4月，其以26.6億港元將Thames City出售予中渝置地創始人張松橋；5月30日，其將海南首府項目以10.01億元的價格出售給力量能源。

　　據悉，目前富力正計劃出售此前收購的萬達酒店資產，目前在接洽的酒店項目有10個左右，單價在2億~7億元之間，大都位于三四線城市。

　　從賬面上看，富力的存貨、發展中物業、可供出售物業、投資性房地產、固定資產等，只要不是巨幅折價，其償還1327億元債務是可以的，但也勢必也將元氣大傷。

　　曾經的華南五虎之首，如今卻早已墜落平陽！