5月11日，貝殼找房正式在港交所掛牌上市，成為首家以“雙重主要上市+介紹上市”形式返港的中概股。在港交所上市以來，貝殼股價表現相對堅挺，這或是由于返港上市在一定程度上緩解了美國《外國公司問責法》對中概股的影響。此外，貝殼也有望在后續進入港股通，在未來新增南向資金的加持下，公司股價表現預計將更為穩健。加上近期高層就支持平臺經濟發展的講話，無疑也大大提振從業人員及投資者的信心，貝殼或進入估值和預期修復通道。

　　不過，擺著貝殼面前的挑戰，可不僅僅是返港上市和股價波動這么簡單。在郁亮所謂房地產行業已進入“黑鐵”時代，自去年以來新房銷售萎縮，全國疫情影響情況下，貝殼不僅面臨地產行業短期的增長壓力，同時也要思考作為“房地產+互聯網”雙重行業身份，如何進一步提升互聯網對于居住服務的賦能、提效。

　　而這也是過去一年，貝殼董事長、CEO彭永東一直在思考的事。

GTV增長10%背后：貝殼式主動“體檢”

　　在此次返港的節骨眼，貝殼將自去年起啟動的組織人員瘦身計劃持續進行。

　　據悉，“瘦身提效”涉及一線房產經紀人、中高管理層、運營及中后臺部門員工。截止2021年底，貝殼員工總人數為11.01萬人，同比減少8%。此外，面對房屋銷售寒冬，出現類似于保險代理人員波動的情況也在意料之中，截止年底貝殼平臺的經紀人平臺經紀人數量為45.5萬人，同比減少了7.8%。

　　但值得注意的是， 2021年貝殼平臺交易房屋總數量達到450萬套，逆勢同比增長24%，交易總額（GTV）同比增長了10.1%至38535億元。其中存量房、新房、新業務的交易總額均有所提升。

　　對貝殼而言，在這一增一降之間，一個顯著思路轉變是：從追求規模為主，轉航到追求效率和利潤，達到改善經營的目標。盡管貝殼下半年的GTV有所下滑，但員工人均創造的GTV和收入是在增長的。

　　這背后的邏輯是，行業轉冷一時沒有恢復，貝殼平臺連接的前端作業經紀人減少，貝殼從后端支持方面進行了一系列調整，包含組織和精簡、聚焦效率。“去肥增瘦”的目的是，實現一個合理的后端和前端人員支持比，2021年全年經紀人數量和員工數量降幅均在8%左右，實現保持賦能支持的同時，提升效率降低成本。

　　相信在未來，前端后端人員配比，將成為貝殼未來戰略制定與執行一個重要考量。不盲目冒進，應對市場變化適時做出更敏捷地反饋與調整，是對自身經營狀況的一次“全面體檢”，也可以將企業快速調整到一個穩定且健康的狀態。此外，據記者了解，在部分冗余人員裁撤的同時，有些部門亦在持續招聘人員，儲備火種與力量。

小幅虧損背后邏輯：研發投入增長近30%

　　今年以來，房地產市場的寒意并未消減，頭部房企銷售額均出現50%左右的降幅。面對房屋交易市場的當下困局，一味跟隨市場收縮而收縮容易形成惡性循環。擺在貝殼面前的問題是，如何進一步提質增效提升內功，靜候周期轉暖；以及如何尋找第二增長曲線，協同自身的優勢基礎經紀業務。

　　截至2021年12月31日，貝殼的現金及現金等價物、限制性現金和短期投資總計約561億元，香港雙重上市實際上也為貝殼開辟了新的融資通道，在各方資源較同行明顯占優的情況下，貝殼減少支出做聚焦、鞏固自身競爭優勢、開拓新增長點成為在調整期不得不做的選擇。

　　數據顯示，貝殼于2019年、2020年及2021年的研發費用分別為人民幣15.71億元、24.78億元和31.94億元，增速明顯快于公司的GTV和營收。

　　此外，貝殼的研發投入遠超同行，2021年報數據顯示，我愛我家研發投入僅為1.45億元，安居客2020年研發投入約8億元。

　　毛利率下滑是大環境下的結果，但相較于5.24億元的凈虧損，貝殼似乎并沒有刻意做到盈利的意思，而是選擇繼續保持在研發領域的行業領先優勢，在市場環境調整期做聚焦，尋找新突破。這同樣證明了，無論市場如何改變，貝殼堅持產業數字化的方向不會變，包括在云技術基礎上尋求在數字化領域的創新、AI和VR、物聯網、金融解決方案、網絡安全、風險控制等方面發力。這對于未來進一步控成本、提質增效有著長遠意義。

　　未來，貝殼的研發投入預計也將對其“一體兩翼”戰略下，各居住服務垂直領域，進行諸如Home SaaS系統的數字化賦能、協同發展起到關鍵作用。

“一體兩翼”背后：業務協同初見成效

　　與不少地產公司從物業開發主業逐漸滲透到商業開發運營、物業管理、代建、裝修、養老、文旅等“房地產+”業務類似，貝殼在去年下半年逐漸確立了“一體兩翼”的戰略升級。

　　其中“一體”的房產交易事業群，涵蓋二手和新房交易服務賽道，“兩翼”分別為整裝大家居事業群與惠居事業群。在一體兩翼戰略布局下，貝殼希望再一次復制行業再造能力，進入到居住服務產業鏈上的其他細分垂類，從“買到房”升級到“住得好”。

　　貝殼表示，將在更快速靠近第一賽道B點的同時，全面激活其在居住服務領域的布局，更廣泛、長期地觸達居住服務領域的消費者，為其提供優質多元化的供給。根據灼識咨詢報告，家裝家居等在內的其他居住服務市場仍具有高增長潛力，預計到2026年市場規模將達到人民幣24.2萬億元，復合增長率仍超10%。

　　而將多年來積累的房產交易領域的數字化改造經驗，復制到家裝等其他居住服務垂直領域，正是董事長兼首席執行官彭永東所擅長的。在彭永東2010年加入貝殼后，便成為引領貝殼數據電子化、流程線上化及服務標準化工作的靈魂人物。

　　貝殼在整裝大家居事業群下，創立自有品牌被窩家裝和Home SaaS家裝家居系統，并通過收購圣都拿下全國31個城市開設110余家門店。貝殼與圣都的結合可以最大限度發揮各自的優勢，產生巨大的協同效應。在2021年四季度的城市試點中，貝殼二手和新房交易服務賽道已經可以為當地家裝業務貢獻約30%的客源。

　　貝殼在惠居事業群下，連接了鏈家、德佑、21世紀不動產等經紀品牌，以經紀服務方式提供超150萬套租賃房源，超4萬門店及5萬專崗經紀人，豐富住房租賃市場供給，服務不同人群的居住需求。包括貝殼租房旗下定位于輕資產模式的公寓品牌——新青年公寓已于2022年2月在上海徐匯區正式落地，項目總量達2979套。

　　2021年貝殼向客戶交付超過3500個家裝項目，來自新興業務及其他的收入（主要包括家裝家居和其他服務）達到23億元，同比增長17.9%。“一體兩翼”的業務協同戰略初見成效。