3月25日，龍湖集團發布年報，2021年龍湖實現營業總收入2233.75億元，同比增長21%，歸母凈利潤238.54億元，同比增長19.26%。其中，剔除公平值變動等影響后歸母凈利潤同比增長20.1%至224.4億元。

　　在過去幾年項目陸續進入結算周期的當下，不少房企都出現了增收不增利的情況。相比之下，龍湖依然保持著穩定的營收及利潤增長，體現出了龍湖一貫穩健經營的風格，也完成了對股東的承諾。此外，作為唯一的全投資級民營房企，連續6年保持“綠檔”，也是龍湖全年合計派發股息每股元1.70元、同比增長18.9%的底氣。派息率達到45%，持續穩定地回報股東。

物管、商管已初具規模 冠寓實現盈利

　　年報顯示，龍湖2021年實現營收2233.75億元，同比增長21.0%。其中，地產航道共計穩步交付物業總面積1377.3萬平米，實現營收2045.5億元，同比增長19.6%，成為龍湖堅實的基本盤。

　　此外，龍湖多航道業務也取得明顯進展，已逐漸可以在沒有地產航道“幫扶”的情況下自主發展，貢獻收入已接近10%。

　　其中，物業投資業務2021年收入同比增長37.5%至元104.1億元，主要為天街、星悅薈、家悅薈以及冠寓自持物業。2021年，龍湖運營的商場銷售額達467億元，同比增長53%，全年平均日客流量209萬人次，同比增長38%，疫情對于龍湖商業的影響較小。全年商業租金收入同比增長40%至81.5億，整體出租率高達97.2%。租賃住房（冠寓）全年貢獻收入22.3億元，整體出租率達到93%，從去年開始實現盈利。

　　自持物業相繼成長壯大并貢獻現金流和利潤，成為龍湖在行業周期發展中可攻可守的利器。截止去年末，龍湖商業開業總建面594.23萬平米，目前在建投資物業27個。預計今年開業的將有18個，合計建筑面積將達到751萬平米，這將為龍湖今年業績及現金流奠定基礎。

　   龍湖的另一塊重要業務為“物業管理及相關服務”，全年收入84億元，同比增長41%，這塊業務主要體現在即將在港股上市的“龍湖智創生活”的物管及商管業務中。

　　2021年，龍湖智創生活物業管理板塊基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實現全口徑收入104億元，首次破百億。物業管理板塊實際管理面積達2.64億平方米，隨著龍管理線上化的普及，龍湖智創已實現人均管理約9300方，人均創收達35萬元的行業頭部水平，也收獲了業主滿意度連續13年超過90%的成績。

下半年低價拿地 毛利率預計維持在25%

　　龍湖各航道的協同發展，其基礎是地產航道的高質量發展。

　　2021年，龍湖全年實現合同銷售額同比增長7.2%至元2900.9億元，回款率維持在90%以上，銷售單價16975元/平方米，較上年增長1.4%。其中，長三角、西部、環渤海、華南及華中片區合同銷售額分別占集團合同銷售額的28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%，各地區銷售業績貢獻較為均衡。

　　對于今年3000億元的銷售目標，陳序平表示今年的主要工作在于保證股東回報，預計龍湖2022權益銷售在2000億左右。

　　此外，龍湖各航道的協同發展，還將提升公司整體的利潤率水平。

　　2021年龍湖整體毛利率為25.3%，較上年有所下降，但在行業整體毛利率都在趨勢性下滑的環境中，依然保持在領先的水平。隨著物管、商管、商業等高毛利業務貢獻收入的提高，預計毛利未來保持25%的合理水平，地產開發板塊未來毛利率也將維持在20%左右。

　　值得注意的是，隨著去年下半年龍湖進入土地市場獲取一些列低價項目，陳序平表示，地產開發的毛利率預計或企穩回升。

　　在去年初“雙集中”供地模式下，龍湖保持了相對冷靜，并在冷清的下半年果然進入市場有所斬獲。龍湖全年新獲取122幅地塊，總建面2355萬方，平均權益成本為6485元/平米。

　　截止2021末，龍湖的土地儲備合計7354萬平方米，權益面積為5047萬平方米。平均成本為每平方米5251元，僅為當期簽約單價的30.9%。

　　土儲權益比例較高，且平均成本不足銷售均價的三分之一，這就是陳序平將在今年提高銷售權益比、穩住甚至提高毛利率的信心所在。

融資成本再降 連續6年“綠檔”

　　過去一年，地產行業多家公司風險暴露，引發 “三大國際評級機構”評級下調或展望調至負面。年初以來，政策有回暖跡象，但“房住不炒”的主基調依舊延續，這也對房地產企業提出了更高的要求。

　　現階段，財務穩健的房企無疑擁有更大的機會。

　　年報顯示，截止2021年底，龍湖綜合借貸總額為1920.7億元，平均借貸久期長達6.38年，其中短債為145億元，占比僅為8%，債務結構健康。同期在手現金為元885.3億元，現金短債比高達6.11倍，為近年來新高。此外，即使剔除預售監管資金及受限資金后，現金短債比仍達到3.88，現金流充裕。

　　考慮帶年初已經償還了部分短期債務，CFO趙軼表示，今年龍湖集團的剛性還款只有70多億元。另外，龍湖集團計劃今年提前歸還部分債務，讓整體盤面更加健康。

　　龍湖的凈負債率為46.7%，扣除預收款后的資產負債率為67%，一系列指標均維持行業內的較高水準，連續六年滿足“三道紅線”指標要求。截至2021年底，龍湖集團平均借貸成本為4.14%，再創歷史新低。自去年底以來的融資成本均保持低水平。

　　龍湖集團憑借穩定的財務策略與持續的現金流，繼續獲得惠譽、穆迪、標普BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級。截至2022年3月，龍湖集團依然是唯一獲得境內外全投資級評級的民營房企。

　　截至2022年3月25日，龍湖集團市值為2363.30億港元，動態市盈率達到13，位列民營房企第一名，也顯示市場對龍湖集團成長性的認可。