出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/肖恩

　　年輕人，卷起來更有勁兒！

　　2月28日，龍湖集團發(fā)布公告稱，邵明曉辭任首席執(zhí)行官（CEO），并委任其為董事會副主席，同時，委任陳序平為新任CEO。目前，陳序平的職位是CEO，兼任地產(chǎn)航道總經(jīng)理及投資委員會委員。

　　40歲的年輕人陳序平被委以重任在一線真抓實干，而年僅56歲的邵明曉就退二線給吳亞軍當了顧問。按年齡來說，邵明曉其實還沒有到退休年紀，我們認為這不僅僅是一次簡單的人事變動，很可能意味著龍湖集團的發(fā)展策略會發(fā)生改變。

　　吳亞軍關心龍湖應對極端情況的能力

　　據(jù)稱，在三道紅線、集中供地等一系列調控政策背景下，董事長吳亞軍曾在2021年年初，召集高管開會，做出假設問道：“如果銀行對龍湖關門、銷售減半、龍湖是否還能正常發(fā)放員工工資、正常還債？”

　　對于此類問題看似極端，但是CFO簡單拿著計算機敲一下就能得出答案。面對老板的居安思危，龍湖高管們的答案是，不能！

　　這種危機感從2018年開始，在地產(chǎn)行業(yè)逐漸從中小微房企蔓延至頭部房企。隨著不少頭部房企逐漸暴雷，回過頭來看，在2021年初吳亞軍就提出這類極端風險的應對問題，還不算太晚，甚至有些先見之明。

　　因為樓市在去年下半年迅速降溫，至今仍在下滑！

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前2月百強房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比情緒本就降至冰點的1月份繼續(xù)降低23.5%，同比再降47.2%，較1月降幅擴大逾十個百分點，較2021年月均水平則降低56.5%。

　　雖然目前政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內(nèi)市場似乎形成一定的向下俯沖的勢能，三四月份市場能否回暖仍有待觀望。克而瑞28個重點監(jiān)測城市新房成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%，市場成交創(chuàng)近年來單月新低。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前2個月龍湖集團實現(xiàn)全口徑銷售額為200.6億元，同比減少46.5%，權益銷售額130.7億元，同比下滑50.21%。其中，1月龍湖公告的權益銷售額為69.9億元，可知道2月權益銷售額也只有60.9億元。

　　2021年規(guī)模掉到3000億以下，今年銷售減半，或許現(xiàn)在對于一向穩(wěn)健的龍湖來說，就是某種意義上的極端情況。

　　而在這個時候換一個年富力強的CEO，也是符合邏輯的。

　　從去地產(chǎn)化到地產(chǎn)航道成為CEO

　　實際上，陳序平的高升早有伏筆。

　　2021年7月8日，也就是吳亞軍向高管提問的半年后，龍湖在內(nèi)部發(fā)公告，宣布新設立地產(chǎn)航道，陳序平被任命為地產(chǎn)航道總經(jīng)理，兼任地產(chǎn)航道市場營銷部總經(jīng)理。

　　在隨后的中期業(yè)績會上，陳序平首次搭檔吳亞軍、邵明曉出席，3號人物的定位已經(jīng)初步引起關注。彼時，邵明曉對他的評價是“知識結構非常全面、非常勤奮，而且領導力很強的一個高管。”

　　陳序平2008年于清華大學土木工程專業(yè)畢業(yè)并取得碩士學位，同年以“仕官生”身份加入龍湖至今已供職14年。2016年底，從工程經(jīng)理一線做起的他出任成都公司總經(jīng)理，此后成都龍湖在“空間即服務”的戰(zhàn)略下地產(chǎn)銷售、多航道協(xié)同發(fā)展方面取得長足進步。

　　在行業(yè)深度調整之際，上任一個年輕、勤奮、能力強的CEO并不奇怪，值得注意的是，陳序平還身兼地產(chǎn)航道的負責人。

　　從2018年將龍湖地產(chǎn)更名龍湖集團，到后來將住宅、商業(yè)、長租公寓、物業(yè)服務等四大航道新增房屋租售、房屋裝修至六大航道，龍湖“去地產(chǎn)化”意圖明顯，物業(yè)發(fā)展的收入占比也在持續(xù)下降。并于去年7月在集團下單獨成立地產(chǎn)航道，與其余5大航道并齊，精簡集團，多元化成效初顯。

　　而隨著過去幾年包括恒大、奧園、陽光城、佳兆業(yè)等不少房企在內(nèi)的多元化遇阻，甚至耗費大量現(xiàn)金流，給不少房企敲響了警鐘。去年7月至今的銷售遇冷，更加堅定了郁亮的“黑鐵時代”的判斷，以至于其認為：2022年，縮表是萬科的一場生死之戰(zhàn)。

　　行業(yè)掙大錢的機會已經(jīng)過去，這幾乎是業(yè)內(nèi)共識，一切指向精細運營。

　　萬科將一改過去分散化投資，轉向集約化投資，并將萬物云分拆上市。同樣將龍湖智創(chuàng)分拆上市的龍湖或也不例外，更加精細地管理各航道的資金使用，尤其是地產(chǎn)航道的精細化管理，被提上了龍湖在新時期的發(fā)展議程之中。

　　根報道，今年龍湖會繼續(xù)收縮除商業(yè)、冠寓之外的部分非地產(chǎn)業(yè)務的投入。精細運營地產(chǎn)開發(fā)基礎業(yè)務是陳序平接下來改革重任。

　　抓銷售、控風險、應對極端情況

　　在龍湖內(nèi)部，吳亞軍、邵明曉對于陳序平的評價出現(xiàn)的最多的詞是：勤奮、抓細節(jié)、深度介入業(yè)務、控風險能力強等。

　　年富力強的陳序平，契合了吳亞軍對于公司下一步改革發(fā)展方向的意圖，而陳序平也在過去半年中率先“卷”了起來，向管理要效益。

　　首先抓組織改革。繼華潤、萬科之后，龍湖集團總部更名為集團賦能平臺，實現(xiàn)組織扁平化、敏捷化。組織架構調整有利于精簡總部，減少中間環(huán)節(jié)，縮短決策時間，提高運營效率。

　　其次抓銷售。在龍湖內(nèi)部，陳序平尤其強調，去年底拿的地，今年三四月份都要開出來。有了充足的可售貨值才能有可觀的銷售回款。而且，陳序平給每個地區(qū)都下了去化指標，壓力已經(jīng)精準降落到地方頭上了。甚至會出現(xiàn)每個月簽一次軍令狀的情況，沒有完成，部分地方營銷負責人就要發(fā)生職位變動。

　　再者控風險。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月龍湖新增貨值僅48.2億元，排名24位，較去年全年的第6名的排位明顯靠后。新增土地價值僅24.5億元，建面僅24.4萬平米。

　　龍湖在這個開年出手謹慎。此外，考慮龍湖集團內(nèi)部的一些“老大難”項目，陳序平對于拿地，強調一城一策精細化管理、精準投資。把每個城市分為多個區(qū)域，給每個區(qū)域貼標簽。這對于各地方公司的投資能力有了更高的要求。

　　應對極端情況。如果龍湖今年的銷售真如前兩個月一樣減半的話，由于2400億元的交付仍需要繼續(xù)，那對于龍湖來說，這或相當于賬面上少了近1500億元的資金。而公司截止去年中，賬面資金為989.81億元，并且這些資金大多在項目公司賬面上。因此，銷售減半對于龍湖來說是很難承受的，即使龍湖智創(chuàng)上市融資的幫助也有限。

　　地產(chǎn)業(yè)務是龍湖的根基，而且縮表的地產(chǎn)業(yè)務需要更加精細化的運營才能有較好的利潤，最緊要的是，要避免今年銷售減半的情況發(fā)生。而要完成這個任務，需要陳序平帶領全體龍湖同仁“卷”起來。