出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/小飛鼠

　　元旦前的大規模裁員、巨量未在財報中顯示的或有私募債、接連被標普、惠譽下調評級、年初以來的股債雙殺、1月銷售同比降43.72%.......

　　這個虎年春節對于漩渦中的龍光集團來說，并不好過！

銷售持續遇冷成為了“那一根稻草”

　　一直以來，步履在高杠桿鋼絲上的房企都視銷售為一切癥結的解藥，無論是土地價格、建安成本上漲，還是融資成本走高、產品力弱等問題，持續增長的銷售規模都能將這些風險掩蓋。

　　但隨著調控政策的曠日持久，從前幾年以每年倒下幾百家中小房企的速度開始，到去年逐漸波及恒大、陽光城、藍光、奧園、花樣年等頭部房企，行業無疑已經進入了凜冬。而受經濟增速放緩、疫情反復、購房者觀望情緒加重等因素的影響，今年房地產市場延續著自去年下半年以來的降溫態勢，百強房企1月的銷售業績表現均不佳。

　　現如今，銷售持續遇冷反過來，又成為了壓垮駱駝的那一根稻草。

　　近日，龍光集團發布公告，稱2022年1月錄得歸屬公司股東權益的合約銷售額約為人民幣90.1億元，較去年12月130.5億元的權益合約銷售額環比下降30.9%，較去年1月同比下降了43.72%。

　　實際上，與不少房企一樣，龍光集團從去年下半年開始，銷售就已經開始疲軟。

　　2021年，龍光實現權益銷售額1402億元，同比增長16.2%，其中下半年銷售總額為765.9億元，同比下滑了10.47%。也就是說，龍光全年的銷售正增長主要是由于2020年1季度因疫情導致的基數低的緣故，從去年7月開始，除12月，下半年的銷售均落后上年同期，且本應是旺季的下半年銷售額也比上半年下滑了9.6%。

　　龍光并沒有完成全年20%增長的目標，此外，全年龍光實現權益銷售面積797.4萬平米，均價約合17582元/平米。其中上半年的銷售均價為18589元/平米，下半年為16398元/平米。對于龍光來說，2021年下半年可謂是量價齊跌。

　　對于凈利潤率本就從2017年25.28%下滑至2021年18.44%的龍光集團來說，一方面利潤空間已經在被壓縮，另一方面大體量的舊改、商業布局沉沒成本多且短期內很難轉向。因此，此時的銷售不及預期，或成為龍光在今年元旦前大比例裁員的直接原因。

　　值得一提的是，截至2021年中，龍光集團賬面上的現金及銀行存款余額為人民幣420.6億元，凈負債率為60.8%，資產負債比率（扣除預收賬款后）為69.0%，現金短債比為1.85倍。“三道紅線”指標保持全部綠檔，龍光的加權平均借貸成本僅5.4%。

　　從賬面上看，龍光的財務似乎不存在問題，但為何在新年前匆匆裁員呢？或許賬面上的數字并不能反映龍光的真實債務情況。

撲朔迷離的私募債 被下調評級遭股債雙殺

　　此前，市場已有龍光集團存在20億美元到30億美元不等美元或有私募債即將到期的傳聞，這些未在審計財報中披露的或有債務，引起了投資者的廣泛擔憂。盡管期間龍光集團火速澄清稱，公司并沒有任何美元私募債，但據悉龍光又在2022年1月21日召開的投資者電話會議中稱，其擔保的私募債不超過10億美元。

　　龍光集團這一“騷操作”似乎對于公司的表外或有債務欲蓋彌彰。

　　鑒于前后表述不一、撲朔迷離的或有債務，評級機構表示了擔憂。一周后的1月28日，標普將龍光“BB”長期主體信用評級及其未到期優先無抵押債券的“BB-”長期債項評級列入負面信用觀察名單。標普指出，如果未公布的擔保債務得到證實，龍光集團的信用狀況和流動性則可能承壓。此后，惠譽更是直接將龍光集團的違約評級從“BB”下調至“BB-”，展望由“穩定”調整為“負面”。

　　元旦前的大規模裁員、巨量未在財報中顯示的或有私募債、接連被標普負面展望、惠譽下調評級、銷售預冷……．諸多因素疊加在一起，導致龍光在開年以來遭遇了股債雙殺。今年以來龍光股價跌去了20.5%，而目前存量的海外債無一例外均出現了大幅啥跌，票面較此前的100左右跌至60-70左右的水平。

　　Wind數據顯示，包括永續債在內，龍光集團目前的存量海外債約為36.6億美元，再加上近期發行的19.5億港幣的可轉債，合計近40億美元海外債。即使按照龍光自己所說的不超過10億美元表外或有負債，這個表外比例也是不小的，這對于公司的財務報表的透明度而言是一個巨大信用沖擊。

　　而這也間接引起了市場關于龍光與審計師出現分道揚鑣的傳聞。

明股實債疑云仍在？

　　實際上，龍光也或曾因財務小動作與上一家會計師事務所分道揚鑣。龍光2017年中報的時候審計師是畢馬威，年報就更換成了現在的安永。在2016年龍光地產的財務報告中，作為當時龍光的獨立審計師，畢馬威出具了兩項保留意見：

　　其中最令人關注的，是截至2016年底，平安大華已向“龍光駿景”以及“惠州東圳”分別注資48億元、39.6億元，同時龍光還在2016年為回購“龍光金俊”49%的股份向平安大華付款約20.86億元。畢馬威認為，龍光將上述交易歸為權益交易并不妥，其在審計龍光2016年年報時發現若干相關股權的回購協議和付款責任。

　　這實際上就是典型的“明股實債”的抽屜協議，而惠州東圳項目在2016-2017年引入平安大華后，又在2018-2020年引入金谷信托（2020年底已成100%控股公司），而信托的資金性質大多數固定收益類的，“明股實債”的嫌疑也很大。

　　實際上，2016年底上述“龍光金俊”、龍光駿景”以及“惠州東圳”等3家公司的非控股少數股東權益基本上就是龍光集團2016年的全部少數股東權益。也就是說，彼時龍光的賬面少數股東權益基本都是“明股實債”，而實際上行業內確有不少“明股實債”都是直接發生在表內的少數股東權益之中。查看龍光理念財務報表，龍光集團的少數股東權益近年來明顯快速增長，截止2021年中已達到252億元的規模，占總權益的35.63%。

　　正如龍光集團在2021年半年報中收購的附屬公司股權中，收購前珠海耀榮的另一個少數股東為深圳市格鑫投資有限公司，其注冊的經營范圍為投資興辦實業（具體項目另行申報）；企業管理咨詢等。收購前深圳駿業的一個少數股東為深圳市宏誠投資有限公司，其為深圳市格鑫投資有限公司的母公司，同樣為一家經營范圍為投資的公司。

　　此外，在公司2020年底年報披露的部分子公司中的少股股權，有部分為投資類公司持股，這其中或有不少類似于信托持股的情況。因此，龍光地產依然有著明股實債的疑云，而安永成為審計師以來的3年來，或許同畢馬威一樣有意分道揚鑣也并非全無根據。