出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　1月18日，魯商生活服務(wù)股份有限公司（下稱：魯商生活服務(wù)）二次赴港遞交招股書(shū)，這是距離公司去年7月2日首次遞交招股書(shū)后6月失效后的再一次沖擊港交所。

　　實(shí)際上，由于物企在港交所上市的已超過(guò)50家，且排隊(duì)的有20多家，稀有性明顯降低。且考慮到目前港股市場(chǎng)的持續(xù)低迷，以及房企當(dāng)前的緊張態(tài)勢(shì)，因此，港交所或明顯抬高了上市物企的門(mén)檻，以至于管理面積超1億平米的最大獨(dú)立第三方物企長(zhǎng)城物業(yè)的招股書(shū)也在12月16日失效。截止發(fā)稿，長(zhǎng)城物業(yè)并無(wú)二次遞表。

　　而排在珠江城市服務(wù)后，遞表的魯商生活服務(wù)也難逃失效命運(yùn)，嚴(yán)重依賴不再以地產(chǎn)為戰(zhàn)略方向的魯商發(fā)展、盈利能力處于行業(yè)尾部等情況，或許將成為魯商生活服務(wù)成功上市的絆腳石。

經(jīng)營(yíng)拓展能力堪憂

　　招股書(shū)顯示，魯商生活服務(wù)成立于2006年，為房企魯商發(fā)展旗下物業(yè)公司。總部位于山東省濟(jì)南市，業(yè)務(wù)范圍覆蓋山東省幾乎所有地級(jí)市以及北京和哈爾濱。實(shí)際上，近些年魯商生活服務(wù)的主要項(xiàng)目開(kāi)拓還是集中在山東省內(nèi)，北京及哈爾濱的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)幾近停滯。

　　截至2021年10月底，魯商生活服務(wù)簽約管理81個(gè)物業(yè)，其中74個(gè)在管項(xiàng)目集中在山東。而魯商生活服務(wù)省外業(yè)務(wù)開(kāi)拓不前的主要原因，還是太依賴公司的業(yè)務(wù)輸送。公司目前已簽約總建筑面積約22.84百萬(wàn)平米，在管總建筑面積約19.53百萬(wàn)平米，其中約70%左右來(lái)自關(guān)聯(lián)方魯商發(fā)展、山東商業(yè)集團(tuán)。甚至直接來(lái)自魯商集團(tuán)支付的收入，也占魯商生活服務(wù)總收入的17.9%、22.2%、29.1%及30.5%，第三方業(yè)務(wù)開(kāi)拓能力較差。

　　因此，魯商發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向大健康、地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展較慢，也成了魯商生活服務(wù)的合約面積增速較慢的關(guān)鍵原因。此外，相較于在管面積，公司的合約面積儲(chǔ)備似乎不高，這相對(duì)于市場(chǎng)上的不少物企，魯商生活服務(wù)未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)想象力大打折扣。

　　值得注意的是，在魯商服務(wù)目前的收入結(jié)構(gòu)中，也呈現(xiàn)出拓展能力堪憂的局面。

　　招股書(shū)顯示，隨著管理面積從9.95增長(zhǎng)至19.53百萬(wàn)平米，魯商生活服務(wù)的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入僅從2018年的1.63億元增長(zhǎng)至2021年前10個(gè)月的2.13億元。參考面積增長(zhǎng)，其單位面積創(chuàng)造的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入是在下滑的。此外，在基礎(chǔ)服務(wù)收入中，扣除魯商發(fā)展、山東商業(yè)集團(tuán)的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，來(lái)自獨(dú)立第三方的收入占比從2018年的53.4%下滑至2021年的44.4%。

　　與此同時(shí)，魯商生活服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)的營(yíng)收幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)，占總收入的比重從2018年的25.6%下滑至2021前十個(gè)月的17.7%。單位面積創(chuàng)造的業(yè)主增值服務(wù)同樣是在下滑的。

　　而唯一快速增長(zhǎng)的非業(yè)主增值服務(wù)收入，97.4%來(lái)自于魯商發(fā)展、山東商業(yè)集團(tuán)輸送的物業(yè)開(kāi)發(fā)及交付階段的設(shè)計(jì)服務(wù)、前期物業(yè)管理、景觀美化、交付前服務(wù)、其他定制服務(wù)等。

慘淡的利潤(rùn)率

　　在總量拓展不順的情況下，魯商生活服務(wù)存量業(yè)務(wù)的盈利能力也基本行業(yè)墊底。

　　2018-2020.10期間，魯商生活服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.82、3.21、4.03、4.58億元，期間相應(yīng)的毛利率分別為16.4%、17.4%、19.8%、25.7%。盡管魯商生活服務(wù)的盈利能力有所上升，但據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，這一水平在目前港上市的物企中，處于行業(yè)下游。

　　魯商生活服務(wù)獨(dú)立第三方的平均物業(yè)費(fèi)僅為0.7元左右，關(guān)聯(lián)方的平均物業(yè)費(fèi)也只有0.86元，只有魯商發(fā)展集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)收費(fèi)達(dá)到了行業(yè)平均水平，在2.2元左右。第三方項(xiàng)目的增加使公司整體物業(yè)費(fèi)從2019年的2.18元下降至2021年的1.7元每月每平方米。

　　如此低廉的物業(yè)費(fèi)很難有利潤(rùn)空間，獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在過(guò)去三年毛利始終為負(fù)數(shù)，公司還需倒貼錢(qián)，盡管2021年前十個(gè)月為正，但參考2020年也有可能在年底結(jié)清后轉(zhuǎn)負(fù)。所以魯商生活服務(wù)的物管服務(wù)毛利率一直都不高。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，總部在山東省的5大物業(yè)管理公司同期平均物業(yè)管理費(fèi)為3.5元每平米每月的水平，明顯高于魯商生活服務(wù)。這主要是由于魯商服務(wù)多數(shù)項(xiàng)目都是中低端項(xiàng)目，而中低端項(xiàng)目在物業(yè)費(fèi)、繳款率、續(xù)約率、增值服務(wù)想象空間都不及中高端項(xiàng)目。

再度失敗或是大概率事件

　　進(jìn)入去年下半年，物企上市進(jìn)入低潮。在下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)影響下，物企上市進(jìn)程出現(xiàn)了近“空窗期”。除了11月12日過(guò)會(huì)的中南服務(wù)外，諸多二次遞表的物企至今仍未能通過(guò)聆訊，諸如禹佳生活服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù)、海悅生活、新力服務(wù)等。

　　對(duì)比四家失效物企，魯商生活服務(wù)在在管面積、利潤(rùn)上均要落后，加上公司全國(guó)化拓展、獨(dú)立第三方項(xiàng)目的拓展能力明顯較差，且盈利能力位于行業(yè)尾部，并大幅落后于山東本地的龍頭物企。因此，盡管在多數(shù)物企還在衡量此時(shí)上市是否劃算而猶豫之際，魯商生活服務(wù)在第一時(shí)間二次遞交了材料，但失敗或仍是大概率事件。