出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　半年前密集的有9家物企向港交所遞交招股書，而目前臨近12月底，包括長城物業、力高健康、俊發服務、珠江城市服務在內的9家物企的招股書基本全部已失效。

　　不過，從祥生活服務5月28日遞表到11月22日過會的情況看，基本排除了時間緊迫導致招股書超過6個月失效的情況。而從2021年初以來的整體情況看，從3月開始通過港交所聆訊的物企比例明顯下滑，僅有中南服務、中梁百悅、祥生活等3家，而6月遞表的全軍覆沒。

（數據來源：港交所，網絡）

　　由于物企在港交所上市的已超過50家，且排隊的有20多家，稀有性明顯降低。且考慮到目前港股市場的持續低迷，以及房企當前的緊張態勢，因此，港交所或明顯抬高了上市物企的門檻，以至于管理面積超1億平米的最大獨立第三方物企長城物業的招股書也在12月16日失效。截止發稿，長城物業并無二次遞表。

　　港交所在擔心長城物業的什么問題呢？長城物業是否也要知難而退了呢？

最大的獨立物企 規模不升反降

　　招股書顯示，長城物業于1993年成立，總部位于深圳市，彼時還是中洲控股的全資子公司。在后面的股改中，管理層逐漸成為了實控人。根據中指院數據，長城物業目前已是國內最大的獨立于開發商之外的物業管理服務提供商，為2021年中國十大物業管理公司中唯一一家獨立物業管理公司。

　　但獨立的定位也是把雙刃劍，一方面說明公司不必過度依賴單一房地產公司輸送項目，但另一方面在當前環境下靠自己在市場上開拓其他房企的項目，難度不小。

　　招股書顯示，2018-2020年，長城物業集團在管面積分別為0.84億平方米、1億平方米、1.09億平方米，同期的合約面積為0.98億平方米、1.33億平方米、1.53億平方米。由于沒有地產公司輸送項目，長城物業的在管、合約面積增長均明顯偏慢，值得注意的是，2021年第一季度，長城物業集團的合約面積甚至出現了負增長，第一季度合約面積較2020年末減少了29.1萬平方米。

　　目前長城物業的項目拓展完全依賴于收并購和參與招投標，這加大了管理面積和業績增長的不確定性。2018-2021.03期間，新簽訂項目面積為19.3、37.3、27.7、4.1百萬平米，與此同時2018-2020.03期間終止的項目分別為6.14、2.56、8、4.4百萬平米，終止項目多于新訂項目，這就是2021年1季度長城物業合約面積下滑的原因。

　　而這背后是物業行業集中度提高的收并購大戲，沒有母公司輸血的情況下，長城物業在這種跑馬圈地的競爭中是出于天然劣勢的，這也清楚的反應在了業績報告上。

　　2018-2020年，長城物業集團實現營業收入分別為24.04億元、28.1億元、30.4億元，利潤分別為7137萬元、1.34億元、2億元，2020年的營收及利潤增速分別為8%、54%，均明顯小于2019年。

　　這個業績增速在目前的港股物業管理板塊是明顯偏低的，且確定性更差，這或是長城物業未能通過聆訊的原因之一。

無關聯房企輸送 低毛利基礎服務為主

　　目前，長城物業由公司多名執行董事組成的一致行動人實際控制，合計持有長城物業66.50%的股份。中洲控股全資子公司中洲資本持有其18.22%的股份，成為除一致行動人之外的第二大股東。此外，碧桂園服務入局長城物業，持股比例為15.28%。

（數據來源：招股書，Wind）

　　但中洲控股旗下有中洲物業，碧桂園旗下有碧桂園服務，因此長城物業并沒有真真意義上的金主爸爸。這不僅僅是管理面積增長不快原因，這還會導致長城物業的增值服務占比更低，影響盈利能力。

　　招股書顯示，長城物業集團收入構成可以分為四大類，分別是物業管理服務、地產開發商增值服務、社區增值服務以及專業服務。其中，物業管理服務占78.2%、地產開發商增值服務占3.9%、社區增值服務占10.7%、專業服務占7.2%。

　　盡管長城物業的在管建筑面積中，約62.4%位于一線或新一線城市，但缺少物業協銷這類開發商“輸送”的高利潤增值服務，長城物業的營收基本以低毛利的基礎物業管理服務為主。

　　毛利率方面，長城物業2018年至2020年的毛利率水平為16.97%、18.33%、21.01%，而凈利率為2.95%、4.77%、6.82%。這明顯低于行業平均水平，以管理面積相近的華潤萬象生活相比，毛利率和凈利潤率分別達到了32%、20%。

　　長城物業毛利率偏低的原因，跟公司較差的治理也有著較大關系。公司拿到了均價較低的項目但續費率較低，2018至2021年3月，長城物業集團整體平均物業管理費分別約為每月每平方米1.9元、1.8元、1.8元、1.7元及1.8元，而中指研究院數據顯示，2020年12月，二十大城市物業服務均價為2.33元/平方米/月。

　　2018-2020年，其物業管理費收款率分別為76.1%、78.6%、81.1%。對比華潤萬象生活，其住宅、寫字樓物業管理費的收繳率在2020年分別達到了93.1%、97.6%。

　　長城物業面臨著物業管理費收款率偏低的壓力，同一套主營成本，收入卻更低，這無疑讓本就利潤微薄的長城物業雪上加霜。為此，長城物業還花費了巨大的精力在物業費糾紛上。

　　企查查顯示，長城物業目前所涉及的開庭公告、立案信息和裁判文書信息中，多起為物業服務合同糾紛。長城物業競業走上了通過“打官司”的方式追討物業費的路子。