出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　12月21日，金輪天地控股有限公司（下稱“金輪天地”）發布公告稱，公司與現有票據持有人進行積極討論，以全面解決現有票據的債務問題。

　　討論涉及的票據分別為2022年到期的12.95%優先票據，本金為1.22億美元；2023年到期的14.25%優先票據，本金為1.785億美元；及2023年到期的16.0%優先票據，本金為1.45億美元。

　　討論后，金輪天地與債權人就現有票據達成了重組協議，但金輪天地將在此前高票息的基礎上再度提升0.4%與0.1%不等的支持債務重組的相關費用。而此次推高成本的重組協議僅僅是延后了償債時間，解決債務危機的鑰匙仍在公司的經營之中。

5月底已有償付困難跡象

　　早在今年5月，偏于湖南、江蘇一隅的中小房企金輪天地就公告擬以其2022年票據、2023年票據交換新票據，不超過合計14.5億美元。此舉的目的是為了以舊換新，拉長公司債務久期，緩解短期流動性壓力。

　　可見，金輪天地的流動金緊張問題早在5月就已經有所抬頭，截止6月底數據顯示，公司賬面的貨幣資金僅有9.76億元，但短期債務卻高達44.62億元，債償缺口巨大。

　　彼時，為了說服債權人延長債務期限，金輪天地還給予了每1000美元以40美元的額外現金獎勵，徒增了4%的融資成本。而事實上，2022、2023年到期的舊票據的融資成本本就高達12.95%、14.25%，而2023年7月到期的新票據成本則高達16%，再加上4%的獎勵成本，合計年化達18%。

　　用“飲鴆止渴”來形容金輪天地的這番操作也并不為過。但即使是這么高的利息回報，也并不是所有的債權人都愿意去冒這個風險，仍有部分債權人選擇不以舊換新，想盡快收回本金。而這部分沒有換新的債務就是本次債務重組的導火索。

剩余4.45億仍無力償還 只能再度重組延后

　　正如公司賬面的可用資金所展示出來的資金情況，金輪天地上一輪沒有成功延期的美元債仍無力償還，自然也就成為了本次債務重組所需要解決的債務問題之一。

　　本次重組的討論涉及的票據分別為2022年到期的12.95%優先票據，本金為1.22億美元；2023年到期的14.25%優先票據，本金為1.785億美元；及2023年到期的16.0%優先票據，本金為1.45億美元。共計4.45億美元。

　　而此次金輪天地幾乎與債權人綁在一條船上了，債權人似乎也沒有更多的辦法。經討論后，金輪天地與債權人就現有票據達成了重組協議，但金輪天地將在此前高票息的基礎上再度提升0.4%與0.1%不等的支持債務重組的相關費用，并要求撤銷債權人擁有的回售權。而此次推高成本的重組協議僅僅是延后了償債時間，解決債務危機的鑰匙仍在公司的經營之中。

盈利疲軟 金輪天地或只能賣資產償債

　　金輪天地早在1994年就已經成立于南京，不過創業近30年來，金輪天地仍然偏于一隅，僅在江蘇和湖南兩地的南京、蘇州、揚州、長沙、無錫、株洲等6個城市有布局。相較于過去十多年異軍突起的諸多房企，金輪天地的發展顯得頗為佛系。

　　公司目前主要以房地產開發為主，收入占比達到八成，輔以少量的商業和酒店經營。官網顯示，公司的商業和酒店均只有4處物業，已開發的房地產項目也僅有33處，體量非常小。

　　2020年，金輪天地的簽約銷售額僅為40.8億元、32.7萬平方米，目前克而瑞的TOP200的門檻是72億元、37萬平方米。且去年并未在公開市場拿地，而是通過股權比例僅在10%-37%范圍內的合聯營公司新增土地儲備47.94萬平米，看來，金輪天地依然不緊不慢。

　　截止今年上半年，金輪天地合約銷售額同比增長83.4%同比增長32.18億元，同比大幅增長有部分原因是由于2020年同期季度較低的緣故，而下半年全行業遇冷也為金輪天地的銷售蒙上了一層陰影，尤其是債務出現緊張的房企銷售普遍遇到困難。

　　實際上即使銷售好，也并不代表盈利好。上半年，金輪天地營收同比增長184.36%的情況下，營業利潤竟是虧損1.14億元，凈利潤虧損0.76億元。毛利率直接降低為1.07%，凈利潤率更是低至-6.2%。而盈利能力驟降的背后是金輪天地銷售均價低迷，金輪天地2017-2020年的銷售均價分別為13656、12226、 12059、12469元/平米， 4年間銷售均價不升反降，而同期全國的房價和地價均在持續上升。

　　在售價下降，地價上升的兩頭擠壓下，金輪天地的盈利能力和業績均出現了加大幅度的下滑。2017年的毛利率和凈利潤率分別為39%、21.06%，而到了2021年，則分別降至1.07%、-6.2%。ROE也從11.75%降至-1.59%，減少高達13個百分點。

　　公司2020年財報顯示，4.06億元的經營利潤中，有高達2.33億元的融資成本，加回資本化利息的4.69億元，金輪天地共計支出的利息支出達到7億元，遠超公司的經營利潤，更遠超公司歸母凈利潤。今年中報，包括資本化部分在內的利息支出達到4.45億元，同比增長43.6%，增速遠超利潤。

　　金輪天地綜合高達融資成本在2019年為7.8%，到2020年就飆升至11.02%，而今年上半年進一步上升至11.8%，公司在金融機構處的風險溢價出現了明顯的惡化。目前的競爭環境，使得金融機構很難對中小房企有所青睞，中小房企已逐漸淪為替金融機構打工的定位。

　　對于當前的金輪天地來說，或許展期、延后等手段并不能真正解決公司的債務問題，賬面的投資物業，包括酒店和商業，或許難逃出售的命運。