出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　11月16日，閩系房企三盛控股（集團）有限公司（下稱“三盛控股”）接連發布2則有關出售旗下物業的公告，合計回款6.2億元。而就在穆迪9月15號給予三盛控股穩定展望一個月后的10月18日，穆迪將展望修改為負面。

　　穆迪短短一個月展望“翻臉”似乎有一定的前瞻性，三盛控股在10月15出售福州市馬尾區土地項目后，本月又直接一日內賣掉了兩起成熟物業。

　　穆迪看到了三盛控股什么問題？而三盛控股能邁過這道坎嗎？

連賣三處資產 三盛控股猛收流動性

　　10月15日，三盛控股出售一幅位于福建省福州市馬尾區瑯岐島、面積約75805平方米的土地，現金代價4.17億人民幣。而這塊地是三盛在2018年2月以7.5億元的總價競得的項目，總宗地面積為75805.07平米，與此次出售所公告面積完全一致。

　　2018年初的拿下的項目，按照正常的開發節奏預計，最快也要2019年才能有結轉確認收入的情況。而從披露交易的公告來看也基本符合商業邏輯，項目公司在2019年的收入僅有800元，2020年也僅有103.43萬元。

　　這也就是說，這個當初用7.5億元的成本拿下的項目，實質上還處在一種并沒有被“榨取利潤”的狀態，最后卻以4.17億元的價格脫手。

　　而在本月16日，三盛控股接連出售的兩處資產分別為建筑面積2.65萬平米的青島嘉標商廈、建筑面積為1萬平米的哈爾濱利福商廈，成交價分別為2.71億元、3.5億元，合計回款6.2億元。兩項物業目前都是用作出租用途的成熟商業，2020年產生的收入合計1842萬元。兩項資產的處置將為三盛控股確認6200萬元的收益。

　　三次資產出售后，三盛將合計回收流動性達到10.37億元，這對于歸母股東僅有26億的三盛來說不是一筆小數目。此外，這筆回款對于賬面316億元合同負債來說，也能助“保交付”一臂之力，畢竟截止年中三盛仍踩著一條紅線，少數股權“喧賓奪主”，杠桿率高企，保交付不容有閃失。

預計銷售將遇冷 穆迪展望調為負面

　　三盛控股在公告中表示，出售事項的所得款項凈額擬用于未來的潛在投資機會或用作集團的一般營運資金。

　　而事實上，這些資金或主要用作運營資金，目前三盛控股拿地是非常謹慎的，上半年新增權益土地建面54.5萬平米，金額僅有29.52億元，僅約為同期銷售額的十分之一。拿地謹慎、出售資產的背后，或與銷售遇冷有著較大關聯。

　　克而瑞數據顯示，1-10月三盛控股實現銷售額334億元，低于去年同期的345億元，其中10月的銷售額僅有10億元，與去年同期的70億元相差甚遠。

　　事實上，三盛控股的銷售從3季度開始就出現了明顯下滑的跡象，而到了10月份情況持續惡化。這或是穆迪9月份的展望還是穩定，到10月就負面展望的主要原因，而且穆迪還認為可能由于消費者信心減弱，三盛控股的合同銷售增長將在未來6-12個月內繼續減弱，進而導致公司財務指標和流動性惡化的情況。

　　如果說一家年銷售額大幾百億的房企每個月只能銷售10億元，而且將持續6-12個月，那這家房企大概率要遭遇流動性危機。

少數股權喧賓奪主 真實杠桿率或更高

　　在情緒高漲或者低落的時候，對于房企來說流動性和銷售往往有著千絲萬縷的關系。在購房情緒低落時，流動性和銷售就會形成負反饋循環，即流動性不佳會減弱動銷，動銷回款不振反過來又會惡化流動性。

　　而在當前房企融資整體緊縮的環境下，牽一發而動全身，開發商的財務杠桿率成為部分購房者關注重要指標。而三盛控股的高杠桿率就是穆迪認為會減弱動銷的重要因素。

　　半年報數據顯示，截至今年6月底，三盛控股的現金短債比為1.7倍，剔除應收賬款的資產負債率為78%，凈負債率仍高達126%，杠桿率依然高企。盡管僅踩一條紅線，但這也無法掩蓋三盛控股財務緊張的事實，從公司近期發債成本便可見一斑。

　　11月9日三盛控股公告稱，公司向信銀資本配售了7000萬美元票據，利率為12.5%。三盛控股稱，配售事項所得款項將用作2018年債券的再融資。而2018年的債券利率為8.59%與3個月Libor之和，而3個月的Libor一般在0.16%左右，也就是說三盛控股換的舊債成本在10%以下，而新成本卻達到12.5%。

　　此次從非銀機構借的高成本債，也明顯高出了公司目前整體的融資成本8.4%。資金方通過利率成本和評級方通過信用展望，均表示了擔憂，三盛控股的少數股權或是這其中的一個“暗雷”。

　　截止中報，三盛控股的歸母股東權益為25.91億元，而少數股東權益達到了79.4億元，自2020年開始劇增以來，已是歸母股權的三倍之多。

　　少數股東權益激增后，總股東權益大幅增厚，作為分母來說，這對于公司在紙面上降杠桿率（凈負債率、扣除預收款后的資產負債率）非常有效，這也是三盛控股近兩年凈負債率有所下降的主要原因之一。

　　但是，這些少數股東權益就一定是權益嗎？有沒有可能有很多明股實債或者是自融資金？我們需要打開三盛控股2020年年報，由于其僅僅公布了少數持股低于50%且主營為房地產開發的附屬公司，但我們還是找到了一些比較有嫌疑的個例。

　　三盛控股持股30%的福州盛海房地產開發有限公司，持股30%的福州致盛房地產開發有限公司，持股30%的福州盛嘉投資管理有限公司，具有一個共同的合伙人：福建凱森房地產有限公司。而天眼查顯示，這個公司旗下也僅有這3家公司，看上去這家成立于2016年底叫做福建凱森的公司似乎就是為了和三盛控股合資而成立的。

　　而這家公司背后的控制人為林玲，認繳金額僅有5000萬元，這個資金規模估計很難真正去開展房地產開發業務。

　　更能說明林玲或僅僅是投資人的是，福州盛海等3家子公司的法定代表人均為李存，李存目前擔任55家公司的法人，背后的出資人指向三盛控股。也就是說這三家公司均由三盛控制。

　　此外，我們從公司近幾年的歸母利潤與少數股東利潤的分配來看，似乎也可以看出這其中的蹊蹺。2017-2019三年間少數股東損益均為虧損，而同期的少數股權占比均在50%左右。而在2020、2021年，盡管少數股權為正，但是與股權占比仍有這巨大的差距。