出品：新浪財經上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/湯朝露

　　近日，新城控股集團股份有限公司（下稱“新城控股”）發(fā)布了今年前10個月的銷售成績，月銷售額約為221.02億元，同比減少20.5%；合同銷售面積248.99萬平米，同比減少7.38%。

　　銷售額增幅連續(xù)4個月為負  年度目標還差671億

　　自今年六月份開始，新城控股的單月合約銷售額同比持續(xù)下降，且下降幅度有所加大。新城控股6-10月的銷售額分別同比下降11.67%、19.40%、13.91%、22.74%、20.5%。2021年前10月的累計銷售額同比增長也明顯放緩。

　　當然，下半年銷售額下降的不止新城控股一家房企。自6月以來，在高基數影響下，房企的銷售額增幅放緩，房地產市場整體走冷，這種影響一直持續(xù)到了十月。

　　10月末，新城控股累計合同銷售額達1929.11億元，同比僅增加1.08%；累計銷售面積1882.99萬平方米，同比增長5.97%。

　　新城控股2021年的全年銷售目標為2600億元，截至10月底，已完成全年銷售目標的74.2%。若要在剩下來的兩個月里完成全年目標，新城控股還需完成670.89億元的銷售額。每月平均需達成335.445億元的合同銷售額。

　　反觀2020年11月、12月的銷售額分別為290.61億元、310.55億元，接下來兩個月新城控股的銷售額增幅需達到11.6%。但新城控股下半年的銷售額頹勢不減，完成2021年的銷售目標存在較大不確定性。

　　銷售量價齊跌  新城控股難回款

　　銷售額下降，一方面是賣出去的房子少了，另一方面銷售均價也有所下降。新城控股從6月起銷售面積一直少于2020年同期，而銷售均價從8月起一直下降，低于上年同期。量價齊跌導致新城控股下半年來銷售回款不樂觀的狀況。

　　根據克而瑞數據，2021年10月份，全國重點城市中，二線城市商品住宅成交面積同環(huán)比齊跌，長三角二、三線城市需求階段性疲軟。隨著高熱地區(qū)繼續(xù)緩慢降溫，二線城市郊縣以及非核心城市群的三、四線城市以價換量的格局難以扭轉。而新城控股主要土地項目是在三、四線城市，這也使降價銷售的情況難以避免。

　　土儲以三線及以下城市為主  7-10月“躺平”拿地

　　根據新城控股2021年中報，截至報告期末，新城控股擁有土地儲備1.5億平方米，可滿足未來2-3年的開發(fā)運營所需。其中一、二線城市約占公司總土地儲備的37.75%，三線及以下城市的占比約為62.25%。

　　房地產銷售市場走冷，土地市場也難逃降溫。截至10月全國300城經營性土地總成交建筑面積達10533萬平方米，環(huán)比9月全月下降17%，同比降幅高達58%。新城控股也處于“躺平”行列中。

　　根據新城控股2021年半年報，上半年新城控股總拿地金額626.36億元，平均樓面地價3419.75元/平米。上半年的拿地金額占銷售額的53.23%，超過40%的水平。

　　相較于上半年較為激進的拿地策略，下半年，新城控股拿地力度明顯減弱，7-10月，新城控股總拿地金額僅66.88億元，平均樓面地價也下降至2197.18元/平米。7-10月拿地的城市能級以三線城市為主，而10月份更是零拿地。7-10月的拿地金額占銷售額比重僅為8.89%。

　　新城控股主攻長三角地區(qū)，因此，即使三、四線城市房地產市場以價換量，仍沒有減少在長三角三、四線城市拿地。

　　下半年來，新城控股主要拿地地區(qū)為廣州市、天津市、南寧市、南通市、連云港市、常州市、淮安市、日照市、烏魯木齊市。其中一、二線城市拿地面積占比18.99%，拿地金額占比達52.43%，過高的土地成本也讓新城控股下半年在一、二線城市拿地的熱情減弱。

　　下半年新城控股的拿地力度驟降，也讓2021年前十個月的拿地銷售比下降到了40%的安全線以下，為35.94%。這對于“三道紅線”中，剔除預收賬款后的資產負債率仍踩紅線的新城控股來說，或許也是改善財務健康的一種策略。