出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，浙系房企“四小龍”之一的祥生控股（集團(tuán)）有限公司（下稱“祥生地產(chǎn)”）發(fā)布了今年前10個(gè)月的銷售成績(jī)，月銷售額僅約為40.82億元，延續(xù)了3季度的低迷。“禍”不單行的是，全球三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)普，將祥生控股的主體信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，展望“負(fù)面”，與此同時(shí)，還將其美元票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”。

　　面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的大環(huán)境，銷售回款驟然遇冷，這對(duì)于祥生來(lái)說(shuō)并不是個(gè)好消息。而評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的悲觀展望，或?qū)⒓又叵樯Ｍ獾娜谫Y難度。標(biāo)普甚至稱祥生控股集團(tuán)在資本市場(chǎng)準(zhǔn)入方面遇到限制，其融資渠道已經(jīng)收窄。

銷售驟然遇冷 年底沖刺或困難重重

　　“金九銀十”作為傳統(tǒng)的銷售旺季，對(duì)于不少房企來(lái)說(shuō)，今年卻是另一番景象。10月份，TOP100房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降幅達(dá)32.2%，自7月以來(lái)一直維持下跌趨勢(shì)，深耕浙江的祥生地產(chǎn)就是其中之一。

　　今年前10個(gè)月，祥生實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額約683.63億元，平均合約售價(jià)約為每平方米13570元。較去年全年的權(quán)益銷售額781.68億元下滑了近百億規(guī)模，如若按照其“金九銀十”僅30-40億元的銷售成績(jī)，祥生全年銷售恐怕要錄得負(fù)增長(zhǎng)。

　　9月與10月祥生合計(jì)銷售74億元，權(quán)益合同銷售額三季度下降了60%。往常年底11月、12月是房企沖刺全年銷售目標(biāo)的關(guān)鍵月份，就目前看今年的情況或不樂(lè)觀。購(gòu)房人都在觀望，且更愿意選自財(cái)務(wù)狀況好、能確保交房的房地產(chǎn)商。

　　而今年祥生地產(chǎn)的銷售回款預(yù)計(jì)將明顯不及預(yù)期，流動(dòng)性也并不樂(lè)觀，這還與公司整體戰(zhàn)略布局有著莫大關(guān)系。

低能級(jí)城市土儲(chǔ)或成“累贅”

　　自2016年實(shí)行“1+1+X”的投資戰(zhàn)略以來(lái)，祥生地產(chǎn)號(hào)稱立足浙江省，深耕長(zhǎng)三角，并選擇性布局具備高增長(zhǎng)潛力的城市。

　　截至2021年中期，祥生控股集團(tuán)總土地儲(chǔ)備2295萬(wàn)平方米。從公司目前的土儲(chǔ)面積看，祥生地產(chǎn)位于浙江省的土儲(chǔ)占比最高為50.5%，其次為泛長(zhǎng)三角區(qū)域占到36.9%，其他具有高增長(zhǎng)潛力的城市占到12.6%。

　　值得注意的是，半年報(bào)顯示，祥生的228個(gè)項(xiàng)目分布在全國(guó)11個(gè)省份的47個(gè)城市，其中三四線城市權(quán)益面積占比約75%左右。這其中主要的城市包括紹興、臺(tái)州、麗水、衢州、濟(jì)寧、宣城、宿遷、仙桃、呼和浩特等。

　　據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止3季度末房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期加速上行至14.9個(gè)月，三四線供過(guò)于求加劇，成交下行致去化周期激增至17.53個(gè)月，高于百城平均，去化風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。去呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)，上升勢(shì)頭較一二線更快。

　　在庫(kù)存周期激增的情況下，三四線城市的供求關(guān)系出現(xiàn)變形，導(dǎo)致商品房的成交面積出現(xiàn)了明顯的下滑。10月，除去4家一線城市保持了一定的韌性外，包括二三線在內(nèi)的主要城市絕大多數(shù)都出現(xiàn)了大幅度的成交量驟減的情況。

　　而祥生地產(chǎn)聚焦的其余更多低能級(jí)的城市，或面臨更加困難的局面，公司全年的銷售及回款或出現(xiàn)較大的壓力。盡管公司近兩年開(kāi)始強(qiáng)調(diào)新增土儲(chǔ)的高能級(jí)，但土儲(chǔ)的消化、更替在短時(shí)間內(nèi)并不容易實(shí)現(xiàn)。

標(biāo)普展望悲觀 回款艱難的祥生會(huì)否掉進(jìn)惡性循環(huán)

　　參考祥生地產(chǎn)的土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)，短期內(nèi)回款或不樂(lè)觀。鑒于此，全球三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)普，將祥生控股的主體信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，展望“負(fù)面”。與此同時(shí)，還將其美元票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”，而這個(gè)評(píng)級(jí)逼近了標(biāo)普和惠譽(yù)給恒大的評(píng)級(jí)。

　　事實(shí)上，在當(dāng)前環(huán)境下評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的悲觀展望，或令祥生地產(chǎn)本就比較緊張財(cái)務(wù)狀況雪上加霜，甚至進(jìn)入惡性循環(huán)。

　　截至2021年6月底，祥生地產(chǎn)共擁有債務(wù)462億人民幣，其中234億元的信托和其他融資（分別為159億元和75億元），約相當(dāng)于其債務(wù)的50%。高比例的非銀融資占比將其平均融資成本推至8.6%的較高水平。

　　截至2021年6月底，祥生控股集團(tuán)剔除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率79.4%，凈負(fù)債率96.6%，現(xiàn)金短債比1.2，踩中一道紅線歸為“黃檔”。

　　值得一提的是，截止6月底，1.2的現(xiàn)金短債比并不安全，且祥生賬面有778.6億元的合約負(fù)債。在當(dāng)前全面保交付的大環(huán)境下，加上公司慘淡的3季度銷售，截至目前祥生的流動(dòng)性恐不樂(lè)觀。而當(dāng)下金融機(jī)構(gòu)普遍都非常謹(jǐn)慎，一旦房企出現(xiàn)資金斷裂的情況，極容易陷入惡性循環(huán)的境地。