出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　11月1日，一個名為“泰禾麗景家園”的公眾號發(fā)布消息稱，泰禾北京院子二期項目即將復工復產。并稱北京市住建委、朝陽區(qū)政府正式簽批了項目的復工復產方案，原總包單位中鐵建工協調退場，與新總包單位北京城建集團簽署了項目施工總承包協議。

　　文章還表示，10月27日，在朝陽區(qū)住建委的主持下，北京院子二期召開了復工推進會，這或預示著項目的復工已進入實質流程。

　　經大眼樓管查看，此公眾號的主體雖為個人，但是公告后的署名為北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司。2017年，泰禾集團下屬公司張家口鴻運房地產開發(fā)有限公司以59.6億元拿下北京院子項目地塊，其后土地持有人就變更為現在項目開發(fā)商北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司，同樣為泰禾集團的全資子公司。

　　截止發(fā)稿，在主流媒體均已報道的情況下，并未見北京市政府、朝陽區(qū)政府和建委辟謠，泰禾集團及錦繡置業(yè)也未有澄清，也無維權業(yè)主的否認，因此我們認為這條消息大概率是真的。

　　隨著泰禾北京院子二期的復工復產，我們要問：泰禾集團活過來了嗎？

黃老板自己都忙著撤資

　　近日，深交所對泰禾集團及黃其森給予通報批評處分，究其原因是未能及時公告合伙人撤資此類對于公司資產、負債、權益有重大影響的事項。

　　其一，泰禾4月份公告的泰禾集團下屬企業(yè)嘉興晟昱股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）的LP嘉興焜昱將其實繳出資69億元單獨減資。減資后，本就欠一屁股債的泰禾賬面并沒有錢可以退還給該LP，因此采取了“股轉債”的手法，由此泰禾又新增一筆債務。

　　此后， LP嘉興焜昱將此筆債權轉讓給中城建設完成撤退，此后泰禾集團與中城建設的債權、債務相互抵消63.8億元。也就是說，中城建設對于泰禾集團的債務幾乎全部“還”給了LP嘉興焜昱，讓其順利完成了撤資的操作。

　　查看該LP嘉興焜昱的股權構成，其背后黃其森占股95%，而黃其森及其一致行動人在泰禾集團的占股也才60%左右。因此，在當前泰禾集團資金緊張的情況下，黃老板這筆撤資似有“自己先跑”的嫌疑，而上市公司的中小股東要承擔的剩余債務比例將加大。

　　其二，今年3月，泰禾集團及其子公司與相關方簽署關于上海新江灣項目、深圳坪山項目和上海顧村項目合作終止協議，本次終止合作預計產生虧損約4.21億元。

　　此三個項目均是泰禾集團在2016、2017年與信達地產的項目合作，撤資后分別產生了1.72億元、0.59億元、1.9億元的虧損。此三個項目是2015、2016年拿的地，到今年過去了五六年，泰禾非但沒有享受到地價及房價上漲的紅利，反而虧損了4.21億元。

　　兩項如此匆忙的撤資，也側面反映出泰禾至少截止到今年上半年并沒有變得好過。

欠債已近500億

　　時間來到了9月底，泰禾三季報顯示，公司前三季度實現營業(yè)收入僅剩下15.82億元，同比慘淡的2020年仍下降43.65%，持續(xù)凈虧損7.62億元，虧損同比減少61.36%。預計今年泰禾或也難逃虧損，因此也可能面臨ST的風險。

　　克而瑞數據顯示，上半年泰禾的銷售未進TOP200，而TOP200的門檻是28億。半年報顯示泰禾上半年將預售和退款的金額算在一起，金額不足4億，基本等于沒有銷售。而租金及服務收入合計僅5.5億元，對于公司龐大的債務來說，不足10億的回款可以說是“杯水車薪”。

　　截至三季度報告期末，泰禾手里的錢只剩下19.21億元，而已到期未歸還借款金額已經達到了496.88億元，應付利息就達到136.97億元，基本處在利滾利的狀態(tài)，一年內到期的非流動負債為538.94億元。

　　泰禾集團目前的股權也基本全部處于被質押的狀態(tài)，股權也全部被凍結，此前8月因為被法院強制執(zhí)行而被動減持比例達到1%。目前看，泰禾的債務問題仍未有實質性的進展。

保交付成頭等大事

　　目前的情況，泰禾是很難再融到資金進行“借新還舊”了，消化現有資產成為泰禾最根本的出路，即使尋找投資人，對方看的也是公司目前的資產情況。

　　截止上半年，泰禾的土地儲備建筑面積為3239.91萬平米，這和2019、2020年年報中幾乎一樣的。泰禾這兩年的資產幾乎是“爛”在賬面上了，沒有新增，也難以去化。

　　在經歷了恒大、花樣年、當代置業(yè)、華夏幸福等企業(yè)的資金困局后，當前任務的大方向主要保交付，泰禾的項目也不例外。

　　正如“泰禾麗景家園”的公眾號所述，北京院子2期項目是在北京市、朝陽區(qū)政府和建委的推動下，才能在停工近2年后看到復工的曙光。這對于已付款的業(yè)主來說，保交付才是最大的利好，這是民生問題。

　　如文中所述，目前泰禾在十幾個城市陸續(xù)實現交付，但公司目前在開發(fā)的項目坐落在30個城市，因此泰禾的復工復產情況只是局部的，并未有全面復工復產跡象。從去年7月萬科簽署框架協議后，一年多了萬科入股的事情并無實質進展。沒有活水流進來，泰禾“爛”在賬面上的資產是很自行難消化的，復工復產也只是權宜之計。