出品：新浪財經上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/陳憲

　　世茂服務正在強調自己做城市服務大管家的野心。

　　11月1日，新浪財經在上海世茂濱江花園見到了世茂服務執行董事兼總裁葉明杰，彼時世茂服務剛剛慶祝上市一周年，見面地點特意放在了小區的“世集”屋頂，這是世茂服務做了多年的社區項目，在這里業主享受著物業提供的各種便利服務。

　　這是葉明杰理想中社區的一個縮影，在他的這個理想世界里，世茂服務是“城市大管家”，他希望世茂服務能夠從服務“居民”延伸至服務“居民+市民”，從服務“墻內”延伸至服務“墻內+墻外”，從“單一”物業服務拓展為“全場景”城市服務。

　　已成紅海競爭之勢的環衛業務，是世茂服務進入“城市大管家”的一個起點。世茂服務意圖通過對這個不好做的、傳統的行業進行改造，變輕還要升級。

　　“單一的環衛業務是紅海，拼殺很厲害，我們并不想做。我希望能從單一環衛業務做到多元業務。”

　　葉明杰的想法很大，但是他看起來對整個市場及世茂服務自身又有著清晰的認知，他坦言自己正面硬剛不過譬如萬科，也沒有不自量力的去接觸收購恒大物業，但他更相信，物業行業不會一家獨大，總會有世茂服務的一席之地。

　　頭部物企爭相涌入城市服務，世茂服務又有著怎樣的姿態和做法，葉明杰與新浪財經進行了一場深入的對話。

　　關于城市服務：我們不做環衛 做的是大管家

　　今年以來，世茂服務先是收購深兄環境、金沙田科技等兩家市政環衛龍頭，10月又宣布在成都市溫江區設立第二總部，投資10億深耕城市服務。據了解，城市大管家主要分為城市環境管家、城市空間管家、城市煥新管家、城市智慧管家等4類服務。環衛業務是提高獲單率、打造爆款的第一步。

　　世茂服務對于這一切入點的理解是，環衛公司過往太重了，可以改造成一個輕資產模式。同時將產業進行升級，由單一的環衛業務做到多元業務。“單一的環衛業務是紅海，市場拼殺很厲害，我不想做。”

　　問：我們了解到，不少物業公司都有以環衛業務作為切入點，進而進入城市服務，是因為環衛業務的門檻比較低，所以好進入嗎？

　　葉明杰：不是。環衛業務第一是規模量大，第二點來說，城市服務和環衛服務一樣，客戶都是政府，而我們可以通過客戶運營橫向發展；第三，環衛一體化，上下游垃圾處理的延伸與綠色發展關聯。

　　我們想要做的事，是把環衛服務這一重資產行業變輕。舉例來說，可口可樂以前設備存貨較多，屬于重資產公司，現在把制造、生產、罐裝賣了，只做產品研發和營銷，附加值更高，越來越輕。我認為環衛業務也可以通過這種模式來改造，比如前端可以和設備公司合作，把重資產的部分降下來。下游可以延伸到固廢處理、垃圾處理業務，來提高它的收入。

　　問：環衛收過來的時候，是準備這么把它變輕的嗎？

　　葉明杰：一個是變輕，一個是把業務去做升級。我希望能從單一環衛業務做到多元業務。單一的環衛業務是紅海，市場拼殺厲害，我不想做。

　　問：頭部物業都在探索城市服務，世茂服務有什么優勢？

　　葉明杰：每個企業的方式不一樣。萬科是做一個管理公司，總包底下都分包掉。而我們的模式是 1+1+x 的架構業務，我會去做類似于城市環衛服務，包括其他停車智慧、停車管理等等，做出五六個產品的爆款，再加上平臺合作的模式，總對總的模式，這是我們的差異化邏輯。

　　問：溫江的第二總部就是為了打造標桿項目？

　　葉明杰：幾個方面原因都有。第一，成渝是雙城經濟圈，作為一個全國化的企業，它是中西部必踩的一個點，沒有第二個比它更好；第二，西部能夠有持續性的稅收政策優惠；第三，地方政府支持我們打造出一個城市服務的樣板，這是我們現階段比較欠缺的。

　　問：環衛業務利潤率低，如何把握規模擴張和盈利之間的平衡？

　　葉明杰：你做任何業務前期利潤都是低的，為什么投環衛，最終還是希望能夠有能力升級和業務協同。環衛業務規模再大也不是城服公司。

　　關于社區增值服務：看好托育、養老、家裝　　

　　今年8月，世茂服務與椿熙堂達成戰略合作，將提供居家養老服務。

　　問：大家關注社區增值服務，單獨列出來：車位空間運營， 擴展空間小，經紀金融難度高，社區零售家政比較好做，毛利率低。綜合下來，美居養老文旅可能是細分比較有前景的，您怎么看？

　　葉明杰：社區增值服務花樣百出，細究下來每家社區增值服務的內容其實并不完全相同。具體做什么，每家都有深入的思考和分析。世茂服務看好的是托育、養老、家裝，這塊市場空間大，也符合符合政府規劃方向。

　　首先行業是早期階段。成熟期、衰退期的行業我們不進去，比如租售業務一定不會進去，貝殼已經是行業最強，我們從0開始做沒有必要。回過頭來說養老業務還處于早期，雖然探索晚了一步，大家都是剛剛開始，世茂服務沒有落后。

　　問：社區團購算本地生活嗎？

　　葉明杰：沒有想過去做社區團購。社區團購的團長是可替代的，物業有流量、場地、空間，直接平臺模式合作更好。

　　問：通過自營還是平臺形式去做？

　　葉明杰：這個我們自己判斷。第一是行業處于早期，第二未來有空間值得投入。我們確定的是社區托育、養老、家裝，未來圍繞資產和用戶角度做一些延伸。

　　我們的策略是1+N+x，1即自主運營的業務自己成立專業公司運營，比如開展哪些產品，有些是平臺合作的產品；第二個N即總對總，優選幾家；X即屬地化創新，當地業務團隊自己找供應商，我們會審核。

　　養老方面，世茂服務通過收購椿熙堂獲得在養老方面的能力，8月底至今兩個月，還處于建立業務協同機制的過程，明年1月應該可以看到效果。

　　托育和家裝我們選擇了自己搭建。一方面目前托育市場大的公司較少，另一方面家裝業務鏈條非常長，硬裝毛利低周期長，加之全國管控非標準化，沒有形成日本產業化邏輯。

　　世茂去做的邏輯是希望依托地產和物業的流量入口，做后續的數字化。比如我掌控了所有房地產公司下游業主買物業要裝修，通過某種形式鎖定用戶，再運營給到合作伙伴、硬裝公司等，圍繞這個生態鏈公司提供流量，通過流量提供去變現。總體來說家裝行業是老的，但世茂的模式是新的。

　　問：自營業務會投入多少資金？

　　葉明杰：我們這次融資48億港元，潛在并購占80%，本地生活投入多少存在不確定性。我們還是希望調劑空間在自己手上，沒有辦法給出明確指引。

　　至于投資回報率，世茂前期做創新業務，自主孵化階段從0-1，很難說投資回報率。但作為輕資產業務這塊一定不會差。輕資產的業務特點是業務成熟以后利潤高、現金流好、負債也低。這些特點決定了業務值得去做。

　　關于收并購：沒有接觸恒大 根本是量力而行

　　世茂服務2021年半年報顯示，賬面現金及現金等價物為56億，11月2日通過配股和發債融資48.2億港元。所得款將大部分用于潛在并購占80%，約38.56億港元，業務擴展及一般營運資金只占10%。3日，市場即傳出奧園健康正與合生創展、碧桂園、世茂、美的等買家接觸的消息。

　　問：世茂做并購想要什么標的？

　　葉明杰：四個板塊都會開展，現在并購主要集中在城市服務和綜合物業。具體的話，多拿中心城市標的。二是能夠提升城市服務的專業化能力，優先學校、醫院之類的。增值服務雖然也有椿熙堂，但比較小。前者看重規模和能力，后者主要是能力。

　　問：有人比你錢多，怎么辦？

　　葉明杰：那就給他。錢不是無限的，物業不可能一直通過收并購增長，需要去做能力建設。這么大市場不能全被別人吃掉，我們不著急。

　　問：接觸過恒大嗎？現在有接觸一些同行的物業公司嗎？

　　葉明杰：我從來沒接觸過恒大，因為吃不下，沒想過這個事。現在接觸的沒有辦法講。

　　問：如何避免收并購效果不佳？

　　葉明杰：根本是量力而行。在做之前，物業公司應該具備相應的能力，比如具備能夠消化100 萬平米的能力的人，去消化1000 萬平米，一定會撐掉。所以人家有能力又有錢，那就讓別人收，我如果沒錢沒能力少收點。如果強行競爭我拿到的可能是燙手山芋，對方可能拿到的是一個寶。

　　世茂服務收了17家公司，每家公司情況都蠻好。內在是我們具體了相應的能力，我們有投前投中投后的前置管理。收并購一體化的過程中，我們有三個月的前景計劃，這是一個標準化的能力。

　　問：管理規模變大，什么時候放緩？

　　葉明杰：明確講今年面積會做到三個億，明年這個基礎上還會有大概60%~70%增長。

　　關于行業：物業不會一家獨大

　　問：如何看待物業和房企的關系？

　　葉明杰：物業以前是助力房企銷售，很多時候是房企的下屬公司，后期增量市場變差，存量的物業業務就火了。如果增長是依賴于母公司的業務，它的發展是沒有什么前途的。

　　問：物業行業有天花板嗎？

　　葉明杰：行業天花板肯定有，只是時間長短的問題。十年前看房地產行業，可能 13、14 億到頂了，每年都在突破天花板。目前的物業行業現在談天花板太早了，還能再沖三五年。

　　物業的發展和地產其實不完全掛鉤。17萬億是房地產開發對應的銷售額，只是物業所做的一部分，另外的城市服務、公建都不是地產的。一邊管理面積在延伸，另一邊客戶的消費能力也在不斷提升。

　　問：公建穩定性好嗎？

　　葉明杰：合同周期三到五年，做的不好就不穩定。但絕大部分是穩定的，可以達到99%。

　　問：行業最終格局是什么？

　　葉明杰：不會一家獨大。頭部、區域性、專業化都會有。小的公司通過收并購擴大規模可能要死，區域、專業最深是根本。

　　問：物業行業什么時候是成長期，什么時候是成熟期？

　　葉明杰：你看物業行業過去40年發展了嗎？它基本緩步踏步。首先行業的發展和時間沒有絕對關系，其次和規模也沒有絕對關系。有的物企很多年前規模就很大，但沒有助推行業發生真正的變化。收并購只是規模做大，只有能力提上去，行業才會越來越往前進，產出的價值越來越高。

　　記者手記：

　　注意到世茂服務是因為業績。

　　2020年10月上市的世茂服務，近三年凈利潤復合增長率85%，上市后首份中報業績增速達135.6%，高增速快趕上黑馬融創服務，在次新股中表現亮眼。轉眼上市一周年，公司又馬不停蹄發布了城市服務藍圖，看上去步履匆匆。

　　而城市服務已經不是一個新鮮的詞匯，頭部物企爭相從環衛切入，碧桂園服務、萬物云各有各的玩法。作為一名旁觀者的感受是，房地產整合加速了物業收并購，行業關注度空前，資本市場異常敏感。

　　帶著疑惑、好奇，我見到葉明杰。沒有市場上的嘈雜，葉明杰更像一個實干派，一坐下直奔主題，坦言面對各種問題“世茂服務城服的毛利為什么比其他家低？”，他說“沒有對比過，沒法解釋”“我們現在探索養老也沒有落后別家”“現在pe高的就是好的，明顯就那三五家”．．．．．

　　被問到融資后在接觸哪家標的，葉明杰則立刻表示涉及敏感信息，無法透露。3日即傳出合生創展、碧桂園、世茂等在接觸奧園健康。

　　對于現階段的世茂服務及整個行業，葉明杰有自己的認知和思考。正如他在采訪中所言，量力而行。世茂服務未來會走到哪一步，我們且行且看。