出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，華潤置地有限公司（以下簡稱：華潤置地）上市25周年司慶日活動在深圳“春繭”體育場舉行，管理層與約600名員工代表共同回顧廿五創業歷程。

　　1996年11月8日，華潤置地于在香港聯交所上市，首開中國內地房地產公司香港上市先河。在25年艱辛探索后，時間無疑成為了華潤置地的朋友，而港交所數據顯示，華潤置地過去21年的歸母利潤復合增長率達到了28.5%的高水平。

　　25年來，華潤置地與城市共進，為助力城市發展耕耘不輟，“春繭”作為華潤置地深耕城市投資開發運營的鼎力之作，成為司慶活動的場地有著特別的意義。現如今，華潤置地穩居行業TOP10，已經綻放出包括開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務與生態圈要素型業務等4塊頗具競爭力的業務。站在行業處在邁向高質量發展的關鍵節點，華潤置地將在輕重結合的模式下，通過“3+1”一體化發展布局與現代化、科學、透明、穩健的公司治理體系，繼續穩健奮勇向前。

物業開發銷售：穩居TOP10

　　華潤置地1994年改組成立，從北京出發至今布局境內外83個城市，是華潤集團旗下負責城市建設運營的業務單元，已成長為最具行業影響力的城市投資開發運營商。

　　目前，華潤置地已構建了“開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務”三大主營業務與生態圈要素型業務有機聯動、一體化發展的“3+1”業務模式。而這其中最先起步，且最為根基的業務就是開發銷售型業務，也就我們通常所說的物業開發銷售業務。

　　從1994年入股華遠通過財務管控進軍房地產業，到2000年啟動深圳萬象城開發涉足商業地產開發，華潤置地逐漸從住宅開發轉變為綜合性發展商，并于2009年發布高品質品牌戰略，逐步確立了自己高品質綜合開發商的行業地位。

　　克而瑞數據顯示，2020年華潤置地憑借2850.3億元的全口徑銷售額居行業第九名，包括今年前10個月的銷售額在內，華潤已連續5年穩居行業銷售規模TOP10。華潤置地這份穩健的背后是管理層在項目布局、控制成本、提高效率、提升品牌溢價、保障財務安全等多面的精耕細作。

　　一直以來，華潤置地采取的是聚焦國家四大戰略區及一二線高能級城市的布局策略，歷年的一二線城市土儲和銷售占比均在80%以上，今年上半年在一二線的新增土儲占比在86%。由于高能級城市具備人口持續流入的優勢，其需求的穩定性遠超三四線城市。

　　此外，憑借著綜合競爭優勢，華潤置地通過招拍掛、城市更新、收并購、TOD等元方式拿地，在控制拿地成本方面具備一定的優勢。公司在一二線新增土儲平均成本大致作為當期銷售均價的40%左右，這保證了華潤置地能獲得穩健合理的利潤水平。

　　再者，華潤置地在2019年推出了涵蓋技術、部品、設計三大體系的產品標準化體系，這標志著公司內產品技術標準全面統一。規模化、標準化、工業化，成為了華潤置地控制建安成本的重要抓手之一。

　　值得一提的是，華潤近兩年已建成6個信息化平臺，包括營銷管理平臺、采購云平臺、成本管理平臺、商業運營平臺、物業管理平臺、物聯網瑞云平臺等建設與優化。數字化賦能不僅幫助華潤置地降本增效，還令公司盈利能力在行業調整期顯示出足夠的韌性。

　　最為重要的是，在關鍵的財務方面，華潤置地憑借著華潤集團的深厚實力和國企背景，融資成本與中海、龍湖等相近，一直處在4%出頭的行業底部區域。且公司的三項財務指標長期處于綠檔序列，為長遠穩健發展奠定了堅實基礎。

經營性不動產：租金收入今年或破兩百億

　　上市25年來，在華潤置地業績實現驚人復合增長的背后，也是總資產規模的穩步增加。截止今年中，華潤置地的總資產達到9215.65億元，其中投資性房地產賬面價值達到2005.45億元，這些不動產業務包括持有購物中心、寫字樓、酒店等物業，成為了公司最“硬”的資產。

　　“硬”的原因在于，不動產一方面可以增厚公司總資產規模，拓寬拿地和融資能力，另一方面這些商業資產還可以貢獻穩定增長的現金流。

　　從2000年啟動深圳萬象城項目，到2014年發布商業地產戰略至今，華潤置地實現了成為“中國商業地產領導者”的目標，成為購物中心綜合實力行業第一。業績方面，投資房地產的資產規模從2010年的186.81億元增長10倍至2020年的1873.79億元，資金收入從2010年約16億元增長至2020年的128億元，首破百億，今年或破200億大關。資產和收入幾乎達到了10年10倍的增長。

　　截止今年上半年，華潤置地已開業萬象系列購物中?48個，儲備項?60個，實現營收66億元，同比增長高達65.4%，商業建筑面積穩居中國商業地產前列，出租率達到96%。

　　華潤置地在營寫字樓項?全部布局于??線城市，實現租?收入9.4億元，同比增長29.8%，出租率達到75.7%，為?業?位。

　　華潤置地開發建設及運營管理酒店項?30余個，??線城市占?超70%，其中已開業13家酒店，上半年實現收入7.4億元，同比增長110.2%。

　　從增速看，華潤置地的投資物業還在“大象起舞”，而且從投資到運營的競爭力在持續提升。這從華潤城、深圳灣、西安三中心等近兩年華潤的明星代建項目就可見一斑。

輕資產管理：萬象生活成輕資產管理第一品牌

　　華潤的輕資產運營業務包括商業運營管理、物業管理業務等，主要開展的平臺即為華潤萬象生活。

　　萬象生活作為華潤置地配套的物業管理板塊，一直是隨著華潤置地的地產業務不斷壯大。2017年5月，華潤萬象生活成立，并于2020年底成功在港交所分拆上市。

　　截止2020年底，華潤萬象?活業務覆蓋69個城市，其中79%的在管住宅商業以及76%的在管商業物業位于??線城市。全年實現營業收?67.79億元，按年增長16%。今年上半年華潤萬象服務上半年實現營業40.16億元，較2020年同期增長28.05%；實現歸母凈利潤8.06億元，同比增長138.07%。同期毛利率為32.2%，凈利率為20.07%。

　　華潤萬象生活目前在管面積135.85百萬平方米，合約面積183.7百萬平方米，位列行業頭部。除深耕住宅、寫字樓、商業物管等傳統賽道外，也發?城市空間運營賽道，積極布局?業園區、產業園區物管賽道。

　　萬象生活在服務龐大基數的家庭和業主的同時，充分挖掘流量和數據的價值，為客戶提供增值服務。推出了包括購物中?“?點萬象”會員體系、住宅物業“悅家”業主端APP和寫字樓“officeasy”?程序這??會員體系，分別服務1340萬會員、84萬業主、超6萬的商業業主。

“地產+”生態圈：城市建設運營競爭力持續提升

　　“地產+”的多元化業務成為當前房企尋找新增長點的重要途徑，通過協調已有的行業資源，在存量規模上，挖掘新價值。圍繞3大主業，華潤置地的生態圈要素型業務包括代建代運營、城市更新、長租、產業、康養、影業、教育等。

　　而在各生態圈業務中，最考驗實力的城市建設運營，卻成了華潤置地最得心應手的“手藝”。從10年前的深圳灣體育中心，到承辦今年全運會的西安奧體中心，華潤置地雄厚城市建設運營競爭力已成為行業標桿。

　　現如今每年要接待600萬消費者的深圳灣體育中心，已成為國內為數不多能實現盈利的體育館項目。出色的項目前期規劃和后期運營，讓華潤置地贏得了不少地方政府的信任，相繼獲得了不少重大項目。光在深圳就建設運營了深圳灣2期、南山醫院、深圳灣學校、南山科華學校、人才公園等項目，此后的上海靜安體育中心、西安的“三中心”、成都的世界大運會場館、嘉興的南湖湖濱紅色文旅項目、深圳的湖貝項目。

　　華潤置地圍繞城市的總體發展目標和規劃，充分發揮自身擁有“城市綜合體、城市更新、新區建設、TOD綜合開發、城市代建代運營、產業地產、文旅地產”七大核心能力和資源優勢，布局全業態、全價值鏈、全資質的省市建設與運營業務。

　　2019年，華潤置地建設的西安國際會議中心、西安國際展覽中心一期、西安奧體中心三個項目全面落成。西安“三中心”是“一帶一路”標志性工程，也是保障第十四屆全運會和承辦各類國際性會議的重要項目。

　　僅此“三中心”項目，就包含會議中心、展覽中心、奧體中心三種業態，華潤置地還自己組織了設計、監理、施工、物業運營等全價值鏈條工作，充分展示華潤的強大的基建和運營實力。